Giá nhà, đất sẽ giảm theo lộ trình siết trái phiếu doanh nghiệp?

Siết dòng tiền "ảo"

Theo Thông tư 16/2021 do Ngân hàng Nhà nước Việt Nam (NHNNVN) ban hành, từ ngày 15/1/2022, các tổ chức tín dụng (TCTD) sẽ không được mua trái phiếu (TP) doanh nghiệp (DN) trong các trường hợp sau: TPDN phát hành nhằm cơ cấu lại khoản nợ của chính DN phát hành; TPDN phát hành nhằm góp vốn, mua cổ phần tại DN khác; TPDN phát hành nhằm tăng quy mô vốn hoạt động.

Cũng theo thông tư trên, các TCTD chỉ được mua TPDN khi có tỷ lệ nợ xấu dưới 3% theo kỳ phân loại gần nhất (theo quy định của NHNNVN về phân loại tài sản có mức trích, phương pháp trích lập dự phòng rủi ro và việc sử dụng dự phòng để xử lý rủi ro trong hoạt động đối với TCTD) trước thời điểm mua TPDN.

Trong hai năm qua, thị trường TPDN ngày càng nóng lên do bị NHNNVN siết nguồn tín dụng. Trong khi đó, phần lớn DN bất động sản (BĐS) phát hành TP ra thị trường đều không có thế chấp tài sản. Để thu hút nhà đầu tư, các DN thường đưa ra mức lãi suất (LS) rất cao, khoảng từ 13 - 14,5%/năm (gấp khoảng ba lần so với LS huy động tiền gửi của các ngân hàng). 

Theo các chuyên gia, trong năm 2022, giá nhà, đất sẽ giảm do các doanh nghiệp bất động sản phải đưa giá bất động sản về mức hợp lý, đẩy nhanh tốc độ bán sản phẩm để có nguồn vốn từ khách hàng

Theo thống kê của Công ty Chứng khoán SSI, trong quý III/2021, các DN BĐS dẫn đầu thị trường TP khi phát hành 85.500 tỷ đồng. Riêng trong tháng Chín, tổng giá trị TP do DN BĐS phát hành là 30.400 tỷ đồng. Tính chung chín tháng đầu năm, các DN BĐS phát hành 201.000 tỷ đồng TP với LS bình quân 10,36%/năm, kỳ hạn bình quân 3 - 8 năm.

Theo nhóm nghiên cứu của FiinRatings, trong chín tháng đầu năm 2021, hơn 80% giá trị TPDN là của ngành BĐS, tương đương 100.000 tỷ đồng, thuộc về các DN chưa niêm yết trên sàn chứng khoán. Các DN này có “sức khỏe tài chính” ở mức yếu, đáng báo động: đòn bẩy tài chính (nợ vay ròng/vốn chủ sở hữu) hiện ở mức 8,1 lần, trong khi các DN niêm yết chỉ 2,5 lần.

Theo các chuyên gia, với quy định mới của NHNNVN, nhiều DN BĐS sẽ bị hụt nguồn vốn do gặp nhiều rào cản hơn trong phát hành TPDN ra thị trường, buộc phải giảm giá sản phẩm để huy động nguồn vốn từ khách hàng. Từ đó, các DN sẽ tập trung hơn vào dự án, không đầu tư tràn lan, dàn trải hay mua gom quỹ đất, giúp thị trường BĐS có nhiều sản phẩm hơn, minh bạch hơn, giá ổn định hơn.

Giá nhà, đất sẽ giảm

Ông Trần Nguyên Đán - giảng viên Trường đại học Kinh tế TP.HCM - nhận định, hầu hết DN BĐS phát hành TP để cơ cấu nợ và tiếp tục lấy vốn để xây dựng. Vừa qua, các bộ, ngành đã vào cuộc thanh tra các DN phát hành TP. Hiện nay, NHNNVN lại ban hành tiếp Thông tư 16 để siết hoạt động phát hành TP thì sắp tới, dòng tiền chính của các DN chủ yếu đến từ khách hàng. 

Hiện rất hiếm DN BĐS có đủ nguồn tiền để xây dựng một dự án. Do vậy, các DN phải tăng phí môi giới để làm nóng giá nhà, đất hoặc tặng quà, chiết khấu cho khách hàng nhằm thu hút người mua, thu tiền tiếp tục đầu tư vào dự án. Giá nhà, đất là do yếu tố cung - cầu quyết định. Theo ông Trần Nguyên Đán, hiện nay, giá rao bán nhà, đất rất cao trong khi nguồn cầu lại thấp, nên để đánh giá thị trường, phải dựa vào giá giao dịch: “Trong thời gian tới, giá chào bán BĐS có thể sẽ không giảm, thậm chí tăng, nhưng tôi tin rằng, dưới tác động của Thông tư 16, giá giao dịch thực tế chắc chắn sẽ giảm”.

Theo chuyên gia tài chính, tiến sĩ Đinh Thế Hiển, NHNNVN ban hành quy định về kiểm soát TPDN không phải nhắm vào DN BĐS mà để đảm bảo an toàn hệ thống tín dụng vì trong thời gian qua, có sự biến tướng trong lĩnh vực phát hành TPDN, nhất là trong năm 2020 và 2021: “Phải thừa nhận rằng, tín dụng thời gian qua nghiêng về BĐS quá mức, nên nếu có rủi ro trong thị trường BĐS thì hệ thống tài chính cũng gặp rủi ro theo. Như vậy, có thể hiểu rằng, quy định siết phát hành TPDN là bước tiếp theo trong lộ trình đảm bảo an toàn hệ thống tài chính quốc gia mà Chính phủ, Bộ Tài chính và NHNNVN đang thực hiện những năm qua”.

Tiến sĩ Đinh Thế Hiển khẳng định, thị trường BĐS trong thời gian tới chắc chắn sẽ hạ nhiệt, không hạ trực tiếp cũng sẽ gián tiếp qua các hình thức khuyến mãi, giảm giá bởi nhiều DN trong lĩnh vực này không huy động được nguồn vốn mới, buộc phải bán BĐS để trả nợ: “Tôi tin rằng, Chính phủ sẽ tiếp tục có những biện pháp để đưa thị trường BĐS về mức ổn định hơn và những nhà đầu tư dàn trải sẽ phải bán giá sản phẩm thấp hơn để trả nợ. Tính thị trường của BĐS sẽ rõ nét hơn, tức là không phải cứ đầu tư BĐS là có lời”.

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM (HOREA) - khẳng định, Thông tư 16 chắc chắn tác động tới các DN và thị trường BĐS trong thời gian tới, bởi việc huy động vốn bằng TP sẽ khó khăn hơn. Đây là sự kiểm soát cần có để thị trường BĐS phát triển minh bạch, ổn định. DN BĐS phải thích nghi với quy định này, không thể đầu tư tràn lan, dùng vốn không có trọng tâm như trước mà phải tập trung vào các dự án khả thi nhất, đưa sản phẩm ra thị trường nhanh nhất để huy động vốn từ khách hàng. DN phải tập trung triển khai nhanh các công đoạn trong dự án sẵn có như giải phóng mặt bằng, quy hoạch 1/500, xây dựng cơ sở hạ tầng, phần móng… để đủ điều kiện bán nhà, đất hoặc liên doanh, liên kết. Tất cả yếu tố này sẽ giúp sản phẩm ra thị trường sớm hơn, nhiều hơn và giá cũng rẻ hơn. 

Bích Trần