Giá nhà cứ vươn cao, làm sao mua nổi?

Tạo điều kiện cho dân nâng cấp nhà trọ

Ở TPHCM, từ năm 2018 đến nay, do các dự án BĐS bị ách tắc, số căn hộ mới liên tục sụt giảm. Quy định tại điểm c, khoản 2, điều 22 và khoản 1, khoản 4, điều 23 Luật Nhà ở năm 2014 đã dẫn đến hệ quả là trong giai đoạn 2015-2020, cả nước có hàng trăm dự án xây nhà ở thương mại không thể thực hiện, gây ra tình trạng thiếu hụt nguồn cung, đẩy giá nhà tăng liên tục và làm gia tăng tình trạng mất cân đối về các phân khúc nhà trên thị trường. Người dân khó mua được nhà chủ yếu do thị trường BĐS mất cân đối cung cầu, cụ thể là thiếu nguồn cung nhà giá rẻ. Thêm vào đó, chi phí xây dựng tăng, đa số doanh nghiệp BĐS bị vướng thủ tục pháp lý để triển khai dự án.

Thực hiện đề án “Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng có thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021-2030”, UBND TPHCM đã đăng ký xây dựng 79.000-96.000 căn và đặt mục tiêu phát triển 35.000 căn trong năm 2025. Vì vậy theo tôi, giá nhà sẽ dần được cải thiện trong thời gian tới. Để giúp người dân - đặc biệt là những người có thu nhập trung bình, thu nhập thấp - ở các đô thị có điều kiện sở hữu nhà, cần tăng ưu đãi vay cho người thuê, mua nhà ở xã hội. Theo tôi, mức lãi suất cho vay 6%/năm như hiện nay vẫn còn quá cao, nên giảm xuống mức 4,8% hoặc 3%. Việc thêm ưu đãi về vốn, lãi suất cho vay đối với những chủ đầu tư nhà ở xã hội cũng là điều cần thiết.

TPHCM hiện có khoảng 60.000 chủ nhà trọ. Những đối tượng này chưa được hưởng ưu đãi tín dụng để cải thiện không gian cho thuê. Nếu được hỗ trợ vốn để sửa chữa, nâng cấp nhà trọ, họ sẽ góp phần tạo không gian sống tốt hơn, giúp người lao động yên tâm làm việc trong thời gian tích lũy tiền để mua nhà.

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM

Thuế là công cụ hữu hiệu để giảm giá ảo

Có thể nói, thị trường BĐS đang đóng băng. Từ năm 2020 đến nay, việc phê duyệt dự án xây chung cư bị ách tắc, số dự án “treo” rất nhiều. Nguồn tiền từ việc bán BĐS hình thành trong tương lai không còn, các nguồn vốn khác cũng mắc kẹt, lượng giao dịch BĐS cũng rất thấp nhưng giá lại bị thổi lên rất cao (để giới kinh doanh bù vào phần bị lỗ). Như vậy, trong giá nhà, đã có giá ảo tích tụ. Sử dụng thuế để giải quyết tình trạng này là giải pháp mà nhiều nước đã áp dụng. Cần phải xây dựng được luật thuế BĐS hợp lý, mang tính khả thi cho thị trường nhà đất của Việt Nam. Đó chính là công cụ để lọc phần giá ảo trong giá BĐS.

Những người có nhiều nhà, đất chắc chắn không muốn có thuế đánh vào BĐS thứ hai. Nếu vẫn giữ mức thuế như hiện nay thì khoản thuế mà họ phải nộp không đáng là bao so với tốc độ tăng giá nhà, đất. Đó là sự đầu tư siêu lợi nhuận, khiến tiền của dân tập trung hết vào nhà, đất và nằm yên. Đây là điều bất hợp lý và có hại cho sự phát triển của nền kinh tế. Do đó, dù muốn hay không, cần đánh thuế để ngăn những trường hợp có nhà, đất mà không đưa vào sử dụng hoặc sử dụng không đạt hiệu quả. Giá đất luôn có xu hướng tăng. Việc đánh thuế BĐS thứ hai sẽ không làm giảm giá nhà, đất mà giảm được giá trị ảo bị tích tụ trong đó, đưa về đúng giá trị thực.

Giáo sư Đặng Hùng Võ - nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường

Số hóa dữ liệu thị trường, phát triển nhà ở xã hội

Các cơ quan quản lý nhà nước hiện nay cần số hóa, xây dựng được kho dữ liệu lớn về thị trường BĐS, từ đó điều hành, quản lý giá nhà, đất phù hợp. Khi đó, việc đánh thuế BĐS thứ hai mới có ý nghĩa và có tác dụng. Các thông tin quy hoạch dự án cũng cần được công khai, minh bạch để người dân tra cứu được ngay.

Bên cạnh đó, cần sự vào cuộc đồng bộ và quyết tâm của cả cơ quan quản lý lẫn doanh nghiệp để hoàn thành đề án xây 1 triệu căn nhà ở xã hội. Trong đó, cần tập trung cho kế hoạch phát triển nhà 5 năm và hằng năm ở từng địa phương, đặc biệt là quy hoạch các dự án xây nhà ở xã hội, nhà ở công nhân để làm cơ sở chấp thuận chủ trương đầu tư các dự án phát triển nhà ở. Các dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân cũng cần đảm bảo quy hoạch dài hạn để có thể xây dựng và phát triển thành các khu đô thị phù hợp, có đầy đủ cơ sở hạ tầng và kết nối giao thông thuận tiện.

Chính quyền các địa phương cần khẩn trương tổng hợp các vướng mắc vượt quá thẩm quyền giải quyết của mình để đề xuất với các bộ liên quan, với Chính phủ, Quốc hội để có các biện pháp cơ cấu lại thị trường BĐS, đẩy nhanh việc thực hiện các dự án xây nhà ở xã hội, nhà ở công nhân.

Trong việc triển khai các dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, cần đẩy nhanh quá trình chấp thuận chủ trương đầu tư dự án, lựa chọn chủ đầu tư phù hợp, bàn giao mặt bằng để rút ngắn thời gian chuẩn bị cũng như giảm chi phí đầu tư. Bên cạnh đó, cần cụ thể hóa, chi tiết hóa và hướng dẫn đầy đủ các thủ tục, quy trình để các chủ đầu tư dự án xây nhà ở xã hội, nhà ở công nhân dễ dàng tiếp cận với các cơ chế, chính sách ưu đãi khi thực hiện các dự án này. Đồng thời, cần nhanh chóng xác định rõ các dự án xây nhà ở xã hội, nhà ở công nhân và các đối tượng được hưởng hỗ trợ lãi suất để các chủ đầu tư nhanh chóng tiếp cận gói hỗ trợ lãi suất 120.000 tỉ đồng, nhằm giảm chi phí sản xuất, chi phí kinh doanh, hạ giá bán.

Phó giáo sư, tiến sĩ Đinh Trọng Thịnh - giảng viên cao cấp của Học viện Tài chính

Minh Tuệ - Nhã Chân (ghi)