Giá đất ở TP.HCM: Có tuyến đường quy định chỉ 1 triệu đồng/m2 nhưng giá thị trường lên đến 40 triệu đồng/m2

Nhiều hạng mục phát sinh

Nhận định về bảng giá đất giai đoạn 2015-2019, đại diện Phòng Kinh tế đất, Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM cho rằng, mặc dù áp dụng rất ổn nhưng vẫn còn một số bất cập.

Đơn cử, vị trí đất nông nghiệp (gồm đất trồng cây lâu năm, đất trồng lúa, đất rừng sản xuất, đất nuôi trồng thủy sản) trước đây được xác định: có phạm vi tính từ lề đường vào 200m, nhưng thực tế lại khó áp dụng khi bồi thường, giải tỏa mặt bằng.

Cụ thể, dù tính từ lề đường vào 200m nhưng có trường hợp người sở hữu khu đất không tiếp giáp lề đường vẫn được tính mức bồi thường ngang bằng người có khu đất tiếp giáp lề đường, gây ra xung đột, bất bình, khiếu kiện.

Đại diện Sở Nông nghiệp và Phát triển nông thôn TP.HCM cho rằng, đất nông nghiệp ở TP.HCM có giá so với các tỉnh thành, nếu khung giá sát với thị trường, người dân khi được bồi thường sẽ dễ dàng chấp nhận.

Dù vậy, nếu xây dựng bảng giá có lợi cho đất nông nghiệp thì các loại đất khác chịu ảnh hưởng rất lớn, tăng đột biến, mà hậu quả là một dự án trước đây chỉ cần bồi thường 100 tỷ đồng, nay sẽ tiêu tốn ngân sách hàng trăm tỷ đồng. 

Tình trạng vượt... xuyệt so với khung giá của Chính phủ tại TP.HCM khiến việc ban hành khung giá đất mới cho giai đoạn 2020-2024 thêm khó

Với đất tại các khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, nhất là đất nghĩa trang, đất tôn giáo, việc tính giá đất của TP.HCM trong thời gian qua cũng gặp phải trục trặc do các loại đất này không được quy định cụ thể trong khung giá đất. 

UBND TP.HCM đã linh hoạt xử lý bằng cách ban hành các quy định để áp dụng tạm thời, nhưng theo nhiều chuyên gia, cũng không có cơ sở nào cho các quy định này.

Bên cạnh đó, theo lãnh đạo một số quận huyện, việc UBND TP.HCM xóa bỏ nhiều dự án “treo” giúp người dân “dễ thở”, nhưng lại làm nảy sinh thêm hàng trăm tuyến đường cần xác định khung giá đất. 

Cụ thể, có tổng cộng 440 tuyến đường cần bổ sung trong bảng giá đất giai đoạn 2020-2024. UBND quận 1 cho biết, quận hiện có 132 tuyến đường với 16 tuyến liên quận. Qua khảo sát, trong khi một số tuyến không nảy sinh giao dịch đột biến (mua bán, chuyển nhượng…) để dẫn đến phải xây dựng giá đất mới thì ở hẻm 68 Trần Quang Khải có lộ giới 16,5m, sau khi xây xong cầu Hoàng Hoa Thám vào năm 2011, chính quyền tính thuế đất cho các hộ dân tại tuyến hẻm này vẫn theo giá hẻm là không công bằng. 

Ngược lại, một số hộ được xác định là “mặt tiền” như dưới chân cầu Ông Lãnh, cầu Nguyễn Văn Cừ nhưng giao dịch lại không thuận lợi, cũng cần xem xét khung giá phù hợp để người dân không bức xúc khi đóng thuế.

Thêm một điểm đáng quan tâm trong bảng giá đất mới là, ở TP.HCM, hàng ngàn hộ dân có số nhà lên đến 5-6 “xuyệt” nhưng khung giá của Chính phủ chỉ tính tối đa cho 3 “xuyệt”, dẫn đến việc tính giá đất không sát thực tế, khiến người dân bất bình. 

Đại diện Sở Quy hoạch và Kiến trúc TP.HCM cũng dẫn chứng, tại TP.HCM, nhiều tuyến hẻm có lộ giới rộng hơn cả đường chính, giá nhà đất giao dịch thực tế cao hơn cả mặt tiền đường chính nhưng việc đóng thuế lại rẻ hơn do thuộc tuyến hẻm, là không phù hợp. 

Hộ nghèo khó xây nhà

Cho đến lúc này, Chính phủ vẫn chưa ban hành khung giá đất mới để TP.HCM làm căn cứ, đưa ra bảng giá đất mới phù hợp. Trong khi đó, giá đất thị trường ở TP.HCM vượt quá nhiều so với khung giá đất hiện tại. 

Khung giá đất mới, nếu quá thấp so với giá giao dịch thị trường, chẳng những gây thất thu ngân sách, khiến người dân bất bình khi bị di dời, giải tỏa, nhưng nếu tiệm cận giá thị trường, người có thu nhập thấp, hộ nghèo khó có khả năng sở hữu nhà. 

Lãnh đạo UBND quận 7 cho rằng, giá đất trên thị trường tại quận này hiện quá cao so với bảng giá đất hiện hành, nhất là một số tuyến đường vướng dự án đầu tư công. UBND quận đã gặp khó khi áp dụng chính sách bồi thường cho người dân. 

Lãnh đạo UBND huyện Cần Giờ cũng đau đầu trước tình trạng “sốt” giá đất. Theo đó, tỷ lệ giá bình quân ở huyện này tăng bình quân 118% so với mức giá tối thiểu của khung giá đất hiện hành, tăng bình quân 300% so với mức giá trung bình của khung giá đất hiện hành và tăng đến 339% so với mức giá tối đa của khung giá đất hiện hành. 

Một lãnh đạo huyện Cần Giờ cảm thán: “Cứ đà này, hộ nghèo ở huyện không có tiền xây nhà”. 

Chủ trương phát triển huyện Cần Giờ khiến giá đất ở huyện lên cơn "sốt", việc xây dựng bảng giá đất nếu không khéo, có thể khiến rất nhiều hộ nghèo không có tiền xây nhà

Theo vị này, kể từ năm 2017, UBND TP.HCM chủ trương quy hoạch huyện Cần Giờ thành đô thị du lịch biển, các nhà đầu tư ồ ạt đổ về. Do đó, có tuyến đường, khung giá đất chỉ 1 triệu đồng/m² nhưng giá trị trường đã lên 40 triệu đồng/m². 

“Giá giao dịch tăng đột biến, có tuyến đường tăng ít nhất 5 lần và cao nhất là 45 lần so với khung giá đất” - vị này nói. 

Theo ông, tỷ lệ hộ nghèo của huyện còn nhiều. Khi những hộ này có nhu cầu xin chuyển mục đích sử dụng đất để xây dựng nhà ở, họ có nguy cơ không còn tiền xây nhà nếu áp dụng khung giá đất tăng so với khung giá cũ. 

Ông ví dụ, nếu tăng 30% so với khung giá đất cũ thì với giá bình quân 1 triệu đồng/m², người dân phải nộp 900.000 đồng/m² cho việc xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất, khi xin chuyển đổi 100m² người dân phải đóng tới 90 triệu đồng thì không còn tiền xây nhà.

Ông Cao Thanh Bình - Phó trưởng ban Kinh tế - Ngân sách, HĐND TP.HCM - cho biết, ban hành giá cao thì quận huyện phản ứng, nhưng khung giá đất nếu quá thấp so với thị trường, lại có thể tạo sự chênh lệch lớn, ảnh hưởng đến công tác bồi thường. 

Dự kiến cuối năm, kỳ họp HĐND TP.HCM sẽ xem xét, thông qua bảng giá đất trên cơ sở tờ trình của UBND TP.HCM. Để kịp tiến độ áp dụng vào đầu năm 2020, trong khi chờ đợi Chính phủ ban hành bảng giá đất mới, TP.HCM phải nhanh chóng xử lý những bất cập nói trên. 

Tuyết Dân