Dự án Oriental Plaza: Nhà dân ở, Sở vô tư "nhào nặn"

Xây trái phép, chiếm diện tích công cộng của dân  

Trong đơn gửi Báo Phụ nữ TPHCM, các cư dân sinh sống tại dự án chung cư Khu căn hộ và trung tâm thương mại Đông Phương (Oriental Plaza) ở 685 Âu Cơ, phường Tân Thành, quận Tân Phú phản ánh, năm 2015, 2016, 2017 họ ký hợp đồng với Công ty CP đầu tư Sơn Thuận (Công ty Sơn Thuận) để mua căn hộ dự án. Theo hợp đồng, dự án sẽ bàn giao đảm bảo như thiết kế, phê duyệt theo bản vẽ được duyệt. Tuy nhiên, khi dự án hoàn thành và đưa vào sử dụng thì thực tế chủ đầu tư không bàn giao như cam kết, phần sở hữu chung không đủ diện tích, không đúng thiết kế, không đúng công năng như quy hoạch được phê duyệt.

Bức xúc, các cư dân khiếu nại đến các cơ quan chức năng, tháng 8/2019, Thanh tra Sở Xây dựng kiểm tra phát hiện chủ đầu tư thi công một số hạng mục xây dựng và bố trí khác so với bản vẽ thiết kế được duyệt, gồm: tầng hầm chưa lắp đặt hệ thống tự động với diện tịch 2.418m2; tầng trệt xây dựng thêm nhà rửa xe, quán cà phê, bố trí bãi xe ô tô phía trước khu căn hộ….

Các căn hộ tại tầng 3 chủ đầu tư xây sai phép

Tầng T (tầng kỹ thuật) được cấp phép là khu vực công cộng phục vụ cho cư dân nhưng chủ đầu tư lại biến thành các dịch vụ spa, phòng tập gym, trung tâm tiếng Anh, văn phòng của chủ đầu tư… Tầng 3 bố trí thêm 7 căn hộ; tầng 6, 8, 10, 12, 14, 16, 18, 20, 22 mỗi tầng bố trí thêm 4 căn hộ so với bản vẽ thiết kế được duyệt.

Chị H. (cư dân sinh sống tại dự án) nói: “Theo hợp đồng mua bán căn hộ, chúng tôi đã trả tiền để mua và được sử dụng toàn bộ diện tích tầng T để làm khu công cộng - kỹ thuật và sinh hoạt cộng đồng. Tuy nhiên, sau khi bán nhà xong, chủ đầu tư lại lấy đi phần lớn diện tích tiện ích công cộng để chuyển sang kinh doanh. 

Không những vậy, đến nay công ty chỉ mới bàn giao 11 tỷ đồng tiền quỹ bảo trì chung cư trên tổng số gần 59 tỷ đồng. Đồng thời không thực hiện nghĩa vụ làm giấy chứng nhận quyền sở hữu cho cư dân, dù người dân đã dọn về ở từ mấy năm nay.

Phớt lờ chỉ đạo

Trước các sai phạm trên, tháng 9/2019, Thanh tra Sở Xây dựng TPHCM đã kiểm tra và lập biên bản, ngày 30/10/2019, Sở Xây dựng TP đã yêu cầu công ty tháo dỡ các phần sai phạm. Đến ngày 19/3/2020, Sở Xây dựng ra biên bản xử phạt vi phạm hành chính đối với hành vi xây dựng sai phạm và chuyển đổi công năng sử dụng trái phép nhưng mọi việc vẫn y như cũ, chỉ có nhà rửa xe chủ đầu tư tạm ngưng không cho thuê.

Ngày 14/5/2020 Phó chủ tịch UBND TP HCM tiếp tục ra quyết định xử phạt hành chính 275 triệu đồng đối với Công ty Sơn Thuận về việc đơn vị tự ý chuyển đổi công năng, mục đích sử dụng phần diện tích không phải để ở trong nhà chung cư có mục đích hỗn hợp tại dự án Oriental Plaza. Tại văn bản này, UBND TP yêu cầu chủ đầu tư khôi phục lại hiện trạng ban đầu hoặc buộc tháo dỡ các công trình sai phạm. 

Phòng sinh hoạt cộng đồng biến thành khu thương mại, cho thuê

Thời gian khắc phục hậu quả 10 ngày kể từ ngày có quyết định, nếu công ty không tự giác chấp hành phải bị cưỡng chế thi hành. Quyết định được giao cho Sở Xây dựng, UBND quận Tân Phú để phân công nhiệm vụ tổ chức thi hành quyết định xử phạt và quyết định cưỡng chế.

Ngày 27/5/2020, UBND quận Tân Phú yêu cầu chủ đầu tư tự khắc phục tháo dỡ các bộ phận công trình sai phạm, sai công năng; thực hiện lắp đặt hệ thống xếp xe tự động tại tầng hầm theo đúng hồ sơ; chủ động làm việc với ban quản trị xác định tổng số tiền bảo trì 2%. Báo cáo UBND quận, Sở Xây dựng kết quả thực hiện chậm nhất ngày 29/5/2020, tuy nhiên, chủ đầu tư vẫn “chây ỳ” không thực hiện. Đến ngày 1/7/2020, UBND quận Tân Phú lại có văn bản yêu cầu chủ đầu tư tự khắc phục sai phạm. Thế nhưng, đến nay, tất cả các chỉ đạo, yêu cầu khắc phục tháo dỡ từ các cơ quan chức năng vẫn còn nguyên. 

Bức xúc, các cư dân tiếp tục làm căng, ngày 8/7/2020, Thanh tra Sở Xây dựng tái thanh tra các sai phạm tại dự án. Kết quả cho thấy, chủ đầu tư chỉ đóng tiền phạt theo quy định, biện pháp khắc phục hậu quả chỉ mới tháo dỡ nhà rửa xe. Chủ đầu tư cho rằng, đã làm công văn gửi Sở Xây dựng xin chấp thuận chuyển đổi các phòng sử dụng sai thiết kế sang căn hộ để ở.

Nhà dân ở, Sở vô tư "nhào nhặn"

Theo tìm hiểu của chúng tôi, việc điều chỉnh xây dựng hiện nay được thực hiện quá dễ dãi. Phần lớn các sở, ngành, quận, huyện tự lấy ý kiến với nhau, còn đối tượng bị ảnh hưởng trực tiếp là người dân lại bị bỏ qua, nhưng cơ quan quản lý vẫn duyệt cho thông qua.

Dự án Oriental Plaza đã nhiều lần điều chỉnh quy hoạch, cụ thể, ngày 21/1/2009, giám đốc Sở Xây dựng ký quyết định số 13/QĐ-SXD-PTN phê duyệt dự án đầu tư xây dựng Khu căn hộ và trung tâm thương mại Đông Phương, theo đó diện tích đất phù hợp với quy hoạch: 15.801m2, mật độ xây dựng toàn khu 50%, hệ số sử dụng đất là 9 và số tầng là 22 và đề nghị chủ đầu tư liên hệ với Sở Tài chính để nộp bổ sung tiền sử dụng đất.

Ngày 17/10/2012, giám đốc Sở Xây dựng tiếp tục ký quyết định số 74/QĐ-SXD-TĐDA điều chỉnh cho tăng diện tích sàn xây dựng từ 154.136,2m2 lên 159.437 m2, tăng số căn hộ từ 964 lên 1.136 căn (làm lợi cho chủ đầu tư thêm 172 căn hộ). Dù khoảng 2 tháng sau, Sở Xây dựng đã ký quyết định huỷ bỏ quyết định 74. 

Chủ đầu tư dự án chung cư Oriental Plaza xây dựng trái phép, cơ quan chức năng đã nhiều lần xử phạt và yêu cầu khắc phục nhưng đến nay mọi việc vẫn còn nguyên

Tuy nhiên, đến tháng 7/2015, Sở Xây dựng lại ký quyết định cho dự án tăng diện tích sàn xây dựng từ 154.136,2,2 lên 159.437 m2, tăng số căn hộ từ 964 lên 1.136 căn.

Ngày 15/3/2017, giám đốc Sở Xây dựng TPHCM ký tiếp quyết định 361/QĐ-SXD- TĐDA điều chỉnh mật độ xây dựng toàn khu là 49,37%, hệ số sử dụng đất là 8,83, tổng diện tích sàn xây dựng là 158,930,85 m2.

Theo Luật sư Nguyễn Văn Trường (Đoàn luật sư TP.HCM), việc dự án xây dựng thay đổi thiết kế hay công năng sử dụng so với giấy phép được duyệt đều được xem là xây dựng sai phép. Các cơ quan chức năng hoàn toàn có thể căn cứ theo quy định pháp luật xử phạt nghiêm, buộc khôi phục lại hiện trạng ban đầu. Việc điều chỉnh thiết kế, hay hợp thức hóa cho những thay đổi này chẳng khác nào cơ quan chức năng hợp thức hóa cho những sai phạm của các chủ đầu tư. 

Nguyên tắc xây dựng nhà ở, công trình luôn được duyệt bản vẽ quy hoạch, giấy phép xây dựng và các giấy tờ liên quan trước khi khởi công xây dựng. Các chỉ tiêu quy hoạch này được nhiều cơ quan liên quan xác minh rất kỹ khi đưa ra các chỉ tiêu quy hoạch, chỉ tiêu dân số, mật độ cây xanh...

Việc dự án thay đổi quy hoạch làm các tiện ích giảm đi, người mua nhà sẽ chịu nhiều thiệt thòi, ảnh hưởng đến tiến độ cấp giấy chủ quyền. Việc làm này của chủ đầu tư và cơ quan chức năng là không tôn trọng khách hàng. Về lâu dài có thể phá nát quy hoạch chung.   

Bích Trần