Dự án căn hộ chạy đua với quy định bảo lãnh

Khoản 1 điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản (BĐS) 2014 quy định, chủ đầu tư (CĐT) dự án BĐS trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng (NH) thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của CĐT đối với khách hàng khi CĐT không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết. Quy định này có ưu điểm bảo vệ tuyệt đối, không để xảy ra rủi ro đối với người mua nhà, tuy nhiên làm phát sinh chi phí trong cơ cấu giá thành căn hộ.

Liệu giá bán căn hộ sẽ bị tác động trước quy định bảo lãnh nghĩa vụ tài chính? - Ảnh minh họa

Tranh thủ bán trước

Mặc dù chưa có hướng dẫn cụ thể trong việc thực hiện quy định bảo lãnh nghĩa vụ tài chính với người mua nhà, song hiện nhiều doanh nghiệp kinh doanh BĐS đang rất lo lắng. Bởi, nếu theo quy định, từ ngày 1/7, khi bán căn hộ hình thành trong tương lai, chủ dự án buộc phải bỏ ra một khoản tiền rất lớn, tương đương với tổng vốn đầu tư dự án, để có được chứng thư bảo lãnh của NH.

Ví dụ, một dự án chung cư có 500 căn hộ, giá bán một tỷ đồng/căn, tổng giá trị chung cư là 500 tỷ đồng, dự kiến bàn giao căn hộ cho khách hàng sau hai năm. CĐT sẽ phải có 500 tỷ đồng (hoặc tài sản có giá trị gấp khoảng 1,3 lần) gửi vào NH để được NH phát hành chứng thư bảo lãnh. Chưa hết, mỗi năm CĐT phải trả phí bảo lãnh khoảng 2%/năm, tương đương 10 tỷ đồng/năm. Vấn đề này đang khiến hầu hết CĐT mất ăn mất ngủ, bởi khoản tiền bảo lãnh quá lớn sẽ phát sinh hàng loạt chi phí về vốn, đẩy giá nhà lên cao. Nếu phải thực hiện theo quy định này, nhiều doanh nghiệp BĐS e ngại giá nhà sẽ bị tác động, ảnh hưởng không ít đến sức mua.

Trước những nguy cơ trên, hàng loạt dự án tại TP.HCM đang chạy đua để có thể bán hàng trước thời điểm 1/7. Ông Đỗ Văn Mạnh, Tổng giám đốc Công ty Đất Xanh Miền Nam cho hay, mặc dù chưa có hướng dẫn cụ thể và cũng chưa có chế tài, song để “né” quy định mới, khoảng 350 căn hộ của dự án Saigonres Plaza (đường Nguyễn Xí, Q.Bình Thạnh) đã đẩy nhanh tiến độ thi công phần móng để mở bán sớm trong tháng Sáu. “Nếu không bán trước 1/7, giá nhà sẽ bị đội lên bởi quy định bảo lãnh”, ông Mạnh nói.

Tương tự, ông Nguyễn Trung Tín, Tổng giám đốc Công ty BĐS An Gia cũng cho biết, An Gia đang đẩy nhanh tiến độ xây dựng để hoàn thành phần móng của dự án An Gia Reverside (Q.7) và mở bán vào đầu tháng Sáu. Với tổng vốn đầu tư khoảng 1.400 tỷ đồng, 800 căn hộ, nếu phải ra chứng thư bảo lãnh cho toàn dự án, An Gia phải đối mặt với một khó khăn lớn.

Tương tự ông Nguyễn Năm Hiền, Tổng giám đốc Hưng Thịnh Land cho biết, hiện doanh nghiệp này đang đẩy nhanh các khâu chuẩn bị để tung ra thị trường một dự án ở Q.7 với khoảng 500 căn hộ.

Có thể thấy, quy định bảo lãnh nghĩa vụ tài chính đang khiến nhiều doanh nghiệp BĐS đứng ngồi không yên. Tuy nhiên, liệu các trường hợp mua nhà trước khi quy định bảo lãnh có hiệu lực có được đảm bảo tiến độ?

Giá nhà sẽ tăng

Theo TS Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA), với quy định trên, giá thành BĐS chắc chắn sẽ tăng, vì thế, giá bán căn hộ tăng.

Tuy nhiên, hiện chưa có quy định rõ hình thức bảo lãnh. Ông Nguyễn Trung Tín cho rằng, bảo lãnh hiện có hai hình thức là bảo lãnh thanh toán và bảo lãnh giao nhà. Với hình thức bảo lãnh thanh toán, khi người mua nhà đóng cho CĐT một tỷ đồng, nếu nhà không được giao đúng hẹn, họ sẽ được NH trả lại số tiền đã đóng. Với bảo lãnh giao nhà, NH sẽ đứng ra bảo đảm việc giao nhà đúng hẹn. “Hình thức bảo lãnh giao nhà là hợp lý nhất, bởi nó không làm phát sinh chi phí, trong khi vẫn đảm bảo việc giao nhà đúng hẹn cho người mua. Có nghĩa là NH sẽ đứng ra tài trợ vốn cho CĐT nếu dự án bị ngưng trệ do thiếu vốn. Theo tôi, người mua nhà sẽ đồng tình với giải pháp này bởi chẳng ai đi mua nhà mà mong nhận lại tiền cả”, ông Tín nói.

Đại diện Tập đoàn Novaland cho hay, hình thức bảo lãnh giao nhà là giải pháp tối ưu, cơ quan quản lý nhà nước nên xem xét áp dụng. Đây thực ra là việc NH cam kết tài trợ vốn cho dự án. Nếu doanh nghiệp có uy tín cao, mức tài trợ vốn sẽ cao và rẻ. Khi đó, người mua nhà cũng được hưởng lợi với những chính sách như vay dài hạn, lãi suất thấp. Như vậy sẽ không làm giá nhà tăng thêm.

Hầu hết CĐT hiện nay không thực sự mạnh về vốn, chủ yếu triển khai dự án bằng vốn góp của người mua nhà. Ông Lê Hoàng Châu đề xuất, Chính phủ, Bộ Xây dựng nên xem xét sửa đổi quy định theo hướng cho phép người mua nhà tự quyết định trong việc yêu cầu CĐT dự án BĐS ra chứng thư bảo lãnh đối với căn hộ mà họ mua. Điều này sẽ tránh được việc đánh đồng giữa doanh nghiệp có năng lực tốt và không tốt, tránh tăng chi phí và giá bán. Giải pháp này nâng cao vị thế của người tiêu dùng trong thị trường BĐS, lại không gây khó cho những doanh nghiệp uy tín.

 CA HẢO