Dự án bất động sản rầm rộ mở bán nhưng giao dịch lèo tèo vì giá trên "trời"

Dự án rầm rộ mở bán, nhưng giao dịch èo uột

Tại TPHCM, Gamuda Land tái khởi động bán hàng tại khu đô thị Celadon City (quận Tân Phú). Ở khu Nam, Quốc Cường Gia Lai mở bán giai đoạn 3 dự án Lavida Plus (quận 7) với gần khoảng 150 căn hộ, giá từ 55–60 triệu đồng/m². Khải Hoàn Prime (Nhà Bè) cũng rục rịch ra hàng mới với giá 60–65 triệu đồng/m², tăng gần 15% so với cùng kỳ năm ngoái.

Các dự án mới ở khu Đông và lân cận như Fiato Uptown, The 9 Stellar hay các dự án tại Bình Dương như Orchard Height (CapitaLand), Emerald 68, Astral City (Công ty bất động sản Phát Đạt) cũng ghi nhận mức giá tăng từ 8–20% so với trước đây.

Tuy nhiên, trái ngược với không khí mở bán sôi động, thị trường lại đang chứng kiến tình trạng giao dịch èo uột.

Một góc các dự án trên đường Võ Nguyên Giáp, TP Thủ Đức

Theo báo cáo từ đơn vị tư vấn bất động sản Knight Frank Việt Nam, quý I/2025, thị trường căn hộ TPHCM ghi nhận sự trầm lắng cả cung và cầu. Nguồn cung mới xuống mức thấp nhất trong 5 năm và thanh khoản cũng sụt giảm so với quý trước đó.

Cụ thể, 3 tháng đầu năm, toàn thành phố chỉ ghi nhận 689 căn hộ được bán ra thành công. Tỷ lệ hấp thụ đạt 16%, giảm gần 47% so với mức tiêu thụ trung bình ghi nhận năm 2024 và quay về bằng với sức mua thời điểm đầu năm ngoái (khi thị trường còn trầm lắng).

Diễn biến tương tự cũng được ghi nhận bởi Công ty tư vấn thị trường DKRA Group. Theo đơn vị này, trong quý I/2025, TPHCM có khoảng hơn 6.800 căn hộ mở bán sơ cấp (gồm sản phẩm mới và hàng tồn kho), nhưng chỉ có khoảng 1.000 căn hộ được chào bán thành công, tỷ lệ tiêu thụ đạt 15% trên tổng nguồn cung. Con số này giảm gần 60% so với lượng tiêu thụ ghi nhận ở quý IV/2024.

Lý giải yếu tố khiến thanh khoản căn hộ TPHCM giảm sâu trong quý I, các đơn vị nghiên cứu cho là do rổ hàng mở bán đầu năm kém đa dạng, phần lớn là sản phẩm cũ với giá bị đẩy cao khiến người mua chưa thực sự hào hứng.

Người dân ngán ngẫm giá nhà tăng cao vô lý

Ông Sơn Hoàng - Phó giám đốc định giá và tư vấn Knight Frank Việt Nam - cho biết, nguồn cung căn hộ TPHCM quý vừa qua phần lớn đều thuộc phân khúc giá cao, bình quân khoảng 3.648 USD mỗi m2 (hơn 91 triệu đồng), tăng 12% so với cùng kỳ. Trong đó, 80% sản phẩm bán thành công rơi vào rổ hàng mới, ra mắt lần đầu. Trong khi đó, giỏ hàng tồn kho chỉ tiêu thụ được khoảng 11%.

Ngoài ra hơn 90% rổ hàng tồn kho chào bán sơ cấp trong quý thuộc loại trung cao cấp, phân khúc bình dân (dưới 55 triệu đồng mỗi m2) chỉ chiếm 10%. “Còn người mua nhà có xu hướng tìm kiếm các lựa chọn hợp túi tiền hơn trong bối cảnh kinh tế nhiều biến động khiến phân khúc giá cao khó bán hơn” – ông Hoàng nhận xét.

Theo các chuyên gia hiện nay rổ hàng của dự án toàn hàng cao cấp nên không phù hợp túi tiền người dân

Tuy nhiên, ông Hoàng cho rằng, các quý tới, thanh khoản căn hộ TPHCM sẽ hồi phục tốt hơn, nhờ được thúc đẩy bởi khuôn khổ pháp lý mới cũng như sự tăng nhiệt từ nhiều dự án hạ tầng trọng điểm. Dù vậy khó có đột phá do nguồn cung hạn chế và sự cạnh tranh bởi rổ hàng giá rẻ từ các thị trường lân cận.

Ông Võ Hồng Thắng - Phó tổng giám đốc DKRA Group - nhận định, bên cạnh yếu tố do quý I rơi vào đợt nghỉ Tết Nguyên đán, phần lớn sức mua rơi vào các dự án mở bán mới, trong khi rổ hàng tồn kho tiếp tục bị "chê" do giá bán cao và phần nhiều là căn diện tích lớn, vị trí không đẹp.

Theo ông Thắng, 73% căn hộ mở bán tại TPHCM trong 3 tháng đầu năm thuộc phân khúc cao cấp, giá trên 75 triệu đồng/m²; 22% có giá từ 40-70 triệu/m² và chưa đến 5% có giá dưới 40 triệu đồng/m², vượt tài chính số đông. “Người mua nhà ở TPHCM có xu hướng dạt về tỉnh để tìm kiếm các bất động sản vừa túi tiền, trong bối cảnh nhà ở đô thị không còn dành cho người thu nhập trung bình, thấp”- ông Thắng nói.

Chuyên gia kinh tế Trần Nguyên Đán nhận định, hiện nay các chính sách hỗ trợ thị trường bất động sản đang bắt đầu phát huy tác dụng. Các ngân hàng cũng tích cực trong việc cho vay, cho thấy tín hiệu phục hồi của thị trường.

Tuy nhiên, việc có giao dịch xảy ra hay không lại là một câu chuyện khác. Tâm lý e ngại của người dân vẫn còn rất lớn, nhất là trong bối cảnh kinh tế gặp khó khăn, xuất khẩu sụt giảm, khiến dòng tiền trong xã hội bị ảnh hưởng. Điều này dẫn đến việc người dân hạn chế vay mượn ngân hàng, chủ yếu sử dụng tiền có sẵn.

“Bất động sản vốn gắn liền với việc vay vốn ngân hàng. Thế nhưng hiện nay, ngân hàng lại đang thắt chặt tín dụng đối với lĩnh vực này, khiến lực cầu càng yếu. Mặc dù có những chính sách tháo gỡ pháp lý hay hỗ trợ tài chính cho xây dựng, nhưng nếu không có dòng tiền thì cũng không có người mua” – ông Đán chia sẻ.

Cũng theo ông Đán, điều này phản ánh sự méo mó của thị trường bất động sản trong thời gian dài. Các chủ đầu tư khi triển khai dự án thường không nhắm đến người mua nhà để ở, mà hướng tới giới đầu tư. Trong khi đó, đầu tư bất động sản lại phụ thuộc vào kỳ vọng giá sẽ tăng theo thời gian để sinh lời.

Hiện tại, tâm lý thận trọng bao trùm toàn thị trường do thanh khoản rất thấp. Giá nhà vẫn tăng, nhưng giao dịch lại không có. Thế nhưng, các chủ đầu tư vẫn tìm cách đẩy giá lên cao, dẫn đến tình trạng tồn kho ngày càng nhiều.

Sắp tới, khi các dự án được tháo gỡ và nguồn cung tăng mạnh, thị trường có thể đối mặt với một cú điều chỉnh lớn, buộc các chủ đầu tư phải xả hàng với giá thấp. Khi đó, nhiều nhà đầu tư sẽ phải bán cắt lỗ. Thực tế tại Hà Nội cho thấy, giá nhiều dự án bị đẩy lên quá cao, giờ cắt lỗ nhưng vẫn không có người mua. Giá nhà hiện nay đã vượt quá xa so với khả năng tài chính của phần lớn người dân.

Bích Trần