Doanh nghiệp bất động sản bất lương góp phần gây sốt ảo thị trường bất động sản

Các đối tượng này đã lợi dụng sự thiếu hiểu biết hoặc thiếu thông tin của khách hàng và trong một số trường hợp đã câu kết với một số cán bộ chính quyền cấp cơ sở, hoặc do chính quyền buông lỏng công tác quản lý nhà nước trên địa bàn để tạo sốt ảo. Đó là khẳng định của Hiệp Hội bất động sản TP.HCM (HoREA) trong báo cáo gửi UBND TP.HCM liên quan đến kiến nghị các giải pháp chấn chỉnh tình trạng phân lô bán nền trái pháp luật hiện nay. 

Để chấn chỉnh tình trạng phân lô bán nền trái phép tràn lan và ngăn chặn các đợt sốt ảo giá đất, HoREA kiến nghị phải sửa Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Dân sự, Luất Đất đai và một số quy định có liên quan. 

Lợi dụng kẽ hở pháp luật, dự án lừa đảo mọc khắp nơi

Hiện Luật Kinh doanh bất động sản chỉ điều chỉnh các hành vi kinh doanh bất động sản kể từ thời điểm các bên đã giao kết hợp đồng, nhưng không điều chỉnh các hành vi xảy ra trước thời điểm ký kết hợp đồng kinh doanh bất động sản; điều chỉnh loại hình "dự án", nhưng chưa có các quy định điều chỉnh loại hình "phân lô bán nền mà không hình thành dự án". Đặc biệt, chế định "đặt cọc" tại khoản 1 điều 328 Bộ Luật Dân sự nhằm mục đích "để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng" có hành vi "đặt cọc để bảo đảm giao kết hợp đồng" (trước thời điểm ký kết hợp đồng). Nhưng, Luật Kinh doanh bất động sản không có quy định về "đặt cọc" là điểm bất cập lớn.

Luật Kinh doanh bất động sản quy định sau khi ký hợp đồng, chủ đầu tư dự án kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai chỉ được nhận thanh toán lần đầu của khách hàng không quá 30% giá trị hợp đồng. Nhưng lợi dụng các bất cập trên, các đầu nậu, “cò” đất, doanh nghiệp bất động sản làm ăn bất lương đã bán nền hình thành trong tương lai trái pháp luật, sử dụng các phương thức như: thỏa thuận đặt cọc giữ chỗ; thỏa thuận góp vốn; thỏa thuận hợp tác đầu tư; thỏa thuận hợp tác kinh doanh... theo quy định của pháp luật dân sự, với giá trị đặt cọc lớn, gây rủi ro cho khách hàng. 

Chưa hết, Luật Kinh doanh bất động sản quy định nhân viên môi giới phải được đào tạo và có chứng chỉ hành nghề. Nhưng điểm bất cập trong quá trình thực thi pháp luật là các Sở Xây dựng chưa quản lý được chất lượng nhân viên môi giới. Cả nước có khoảng 300.000 nhân viên môi giới, thì chỉ có khoảng 30.000 người có chứng chỉ hành nghề, cũng có nghĩa là chỉ có khoảng 10% nhân viên môi giới đã qua đào tạo, dẫn đến hoạt động môi giới bị thả nổi, chất lượng thấp, thiếu tính chuyên nghiệp.

Bên cạnh đó, những kẽ hở của Luật Dân sự cũng đang bị các đối tượng lợi dụng. Điều 117 Bộ Luật Dân sự quy định điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự. Trong đó, có quy định điều kiện "hoàn toàn tự nguyện"; "không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội"; và phải tuân thủ "hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định". Khoản 1 điều 328 Bộ Luật Dân sự quy định "đặt cọc là việc bên đặt cọc giao cho bên nhận đặt cọc một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng". 

Từ các quy định trên của Bộ Luật Dân sự, đã phát sinh nhiều bất cập. Bất cập của chế định "đặt cọc" trong Bộ Luật Dân sự là đã không quy định trường hợp "đặt cọc", để bảo đảm giao kết hợp đồng theo quy định của pháp luật chuyên ngành, thì phải vừa tuân thủ quy định của Bộ Luật Dân sự, phải vừa tuân thủ quy định của pháp luật chuyên ngành. Ví dụ: "đặt cọc" để bảo đảm giao kết hợp đồng mua bán bất động sản hình thành trong tương lai (trong đó có đất nền), thì phải vừa tuân thủ quy định của Bộ Luật Dân sự, phải vừa tuân thủ quy định của Luật Kinh doanh bất động sản. 

Bộ Luật Dân sự cũng không quy định tỷ lệ hoặc giới hạn của giá trị đặt cọc trên giá trị của hợp đồng (hoặc hợp đồng dự kiến giao kết), mà do các bên tự thỏa thuận. Lợi dụng sự thiếu đồng bộ của hệ thống pháp luật trong trường hợp này, nên các đầu nậu bán đất nền hình thành trong tương lai trái pháp luật, đã thỏa thuận đặt cọc với khách hàng và nhận tiền đặt cọc với giá trị lớn, gây thiệt hại cho khách hàng. 

Việc nhận đặt cọc với giá trị lớn cũng không phù hợp với quy định của Luật Kinh doanh bất động sản. Bởi lẽ, Luật Kinh doanh bất động sản quy định chủ đầu tư dự án bất động sản hình thành trong tương lai chỉ được thu lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng.

Ngoài ra, theo HoREA, hiện Luật Đất đai và việc thực thi chế định thừa phát lại cũng có nhiều kẽ hở đang bị các đối tượng lợi dụng.

Phan Trí