Định giá đất sai, người dân và Nhà nước đều thiệt hại

Lo thiếu, lọt nếu liệt kê các trường hợp thu hồi

Ông Vũ Hồng Thanh - Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế - cho biết, một nội dung đáng lưu ý trong dự thảo là quy định về các trường hợp thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng. Đây cũng là nội dung nhận được sự quan tâm của nhiều đại biểu Quốc hội từ kỳ họp thứ năm, Quốc hội khóa XV, bởi có tác động lớn tới cả người dân, doanh nghiệp…

Vấn đề định giá đất ảnh hưởng rất lớn đến tiến độ giải phóng mặt bằng các dự án. Trong ảnh: Dự án nâng cấp mở rộng cầu Tăng Long ở TP Thủ Đức, TPHCM bị đình trệ vì vướng giải phóng mặt bằng ẢNH: TAM NGUYÊN

Dự thảo mới nhất trình Ủy ban Thường vụ Quốc hội lần này quy định theo hướng vừa có tính khái quát, vừa cụ thể về các trường hợp thu hồi đất. Quy định theo hướng liệt kê các trường hợp thu hồi đất có ưu điểm rõ ràng cho việc áp dụng thực hiện, đồng thời, khống chế các trường hợp thu hồi đất, đảm bảo chỉ thu hồi đất trong các trường hợp luật định, không thu hồi đất tràn lan. Tuy nhiên, quy định như trên có điểm hạn chế là không dự liệu được những trường hợp thu hồi đất khác để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng. 

Bà Nguyễn Thị Thanh - Trưởng ban Công tác đại biểu, thuộc Ủy ban Thường vụ Quốc hội - chỉ ra, dự thảo liệt kê 27 trường hợp thu hồi đất vì lợi ích quốc gia, công cộng. Trong mỗi trường hợp lại có vài chục trường hợp cụ thể. Bà băn khoăn, cách thể hiện như vậy liệu có đáp ứng được vấn đề thực tiễn khi thường xuyên thay đổi?

Tổng thư ký, Chủ nhiệm Văn phòng Quốc hội Bùi Văn Cường cũng có chung quan điểm khi kiến nghị, nên chăng ngoài danh sách liệt kê cụ thể thì có thêm “điều quét” trong luật để đảm bảo bao quát được những trường hợp chưa được liệt kê, đưa cho Chính phủ quy định chi tiết. “Ví dụ như nhà sinh hoạt cộng đồng là rất cần thiết, nhưng trong danh sách liệt kê không có, như vậy sẽ thiếu. Nếu không có điều quét thì trong quá trình thực hiện sẽ phát sinh” - ông Bùi Văn Cường dẫn chứng. 

Phó thủ tướng Trần Hồng Hà chia sẻ, vì chưa xác định được các tiêu chí để có cơ sở phân cấp hết cho địa phương nên dự thảo luật quy định theo hướng liệt kê các phương án. Nhưng nếu liệt kê thiếu thì cũng “rất gay”. Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ khẳng định, không thể nào liệt kê hết được từng trường hợp, nên phải chăng cần có “điều quét” để bao hàm thêm các trường hợp khác, tránh khi có phát sinh thì không thể triển khai do không có trong luật định. Tức là ngoài các trường hợp liệt kê thu hồi cụ thể, có thể đưa ra nội dung có tính chất bao quát hơn. Một số ý kiến nêu, có thể quy định “và các trường hợp khác” nhưng nằm trong quy hoạch đất của tỉnh, của quốc gia hoặc “giao cho Chính phủ quy định chi tiết”.

“Quét nhưng vẫn có “van khóa” chặt chẽ. Có ý kiến nói mở rộng thêm các trường hợp thu hồi phải phù hợp quy hoạch nhưng quy hoạch nào thì phải làm rõ” - ông Vương Đình Huệ nêu. 

Lo nhất là định giá đất

Định giá đất cũng là nội dung còn nhận nhiều ý kiến băn khoăn. Ông Vũ Hồng Thanh cho biết, các phương pháp định giá đất được lồng ghép phương pháp chiết trừ vào phương pháp so sánh, không còn là một phương pháp định giá độc lập; đồng thời bổ sung trở lại phương pháp thặng dư. Cơ quan thẩm tra cho rằng, đây là nội dung quan trọng, vì vậy, cần có đề xuất chính thức của Chính phủ. 

“Một số ý kiến trong Thường trực Ủy ban Kinh tế cho rằng nội hàm các phương pháp đã có sự thay đổi so với quy định của pháp luật hiện hành, vì vậy, chưa có cơ sở thực tiễn để đánh giá tính hợp lý về nội hàm và nguyên tắc áp dụng các phương pháp xác định giá đất. Do đó đề nghị chỉ quy định tên phương pháp và giao Chính phủ quy định chi tiết” - ông Vũ Hồng Thanh nêu. 

Phó thủ tướng Trần Hồng Hà khẳng định, định giá đất là vấn đề lo lắng nhất. Nếu định giá đất sai, người dân hoặc Nhà nước sẽ thất thu. Vì vậy, trong định giá đất, “không để vấn đề riêng tư ảnh hưởng và không có sự quanh co”, cần đưa ra phương pháp đánh giá và điều kiện, nguyên tắc để đảm bảo khi áp dụng đảm bảo công khai, minh bạch, khách quan. 

Về thu hồi đất để thực hiện dự án đầu tư từ hoạt động lấn biển, theo ông Vũ Hồng Thanh, quy định tại dự thảo trình Quốc hội chưa rõ các loại hình dự án có liên quan đến hoạt động này. Ông nhấn mạnh, hoạt động lấn biển không chỉ thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai mà còn phải thực hiện theo quy định của pháp luật về quy hoạch, đầu tư, đầu tư công, xây dựng, môi trường, tài nguyên, môi trường biển và hải đảo và pháp luật khác có liên quan, cần có quy định mang tính đồng bộ. 

Thực tế đặt ra nhiều vấn đề liên quan tới các công trình lấn biển. Hiện Chính phủ đang xây dựng dự thảo Nghị định về lấn biển (từ năm 2021) nhưng các cơ quan còn nhiều ý kiến khác nhau. “Cho đến nay, cả về mặt lý luận và thực tiễn, các nội dung chưa đủ “chín”, chưa đủ rõ để quy định quá cụ thể ngay tại Luật Đất đai về hoạt động lấn biển” - ông Vũ Hồng Thanh lý giải. 

Bên cạnh đó, bà Nguyễn Thị Thanh lại quan tâm đến các quy định về đất đai nhằm hỗ trợ nông nghiệp, phát triển nông thôn. Bà đưa ra nhiều nghị quyết của trung ương đã quan tâm về vấn đề này, song dự thảo luật lại không có cơ chế, chính sách ưu tiên, ưu đãi cho phát triển nông nghiệp, nông thôn. “Đặc biệt là chính sách thực hiện chủ trương ly nông bất ly hương, nhằm tạo việc làm, thu nhập cho người dân ngay tại quê hương để giảm áp lực cho thành phố” - bà chia sẻ. Bà cũng đề nghị dự thảo luật thể chế hóa chủ trương Nghị quyết 18/NQ-TW, đó là có các biện pháp để đánh thuế cao hơn với những người sở hữu nhiều diện tích đất, nhiều nhà ở, đầu tư đất, bỏ hoang đất… nhằm tránh lãng phí trong sử dụng nguồn tài nguyên này.  

Minh Quang