Điêu đứng vì mua nhà, đất dự án 'lúa non'

Chết chùm vì... nhanh nhạy 

Cách nay hai năm, khi dự án Đức Long Golden Land của Công ty cổ phần Địa ốc Đức Long Gia Lai (Q.7, TP.HCM) còn “chưa có gì”, nhiều người đã canh me để mua. Trong quá trình bán hàng, chủ đầu tư không cần phải giấu giếm, bởi dự án nằm ngay cạnh chân cầu Tân Thuận, người mua chỉ cần đứng trên cầu là có thể nhìn rõ toàn bộ dự án. Thế nhưng, trong vòng chưa đầy sáu tháng, bãi đất trống này vẫn thu hút được hàng trăm người tham gia giao dịch. 

Trong năm đầu tiên, những khách hàng “nhanh nhạy” của dự án hết sức vui mừng vì nghĩ mình mua được giá gốc. Nhưng đến năm thứ hai, những bất ổn của dự án bắt đầu lộ ra khi tốc độ xây dựng rất chậm. Nhiều người chưa kịp tháo chạy thì cuối năm 2018, UBND TP.HCM ra văn bản chỉ đạo cơ quan chức năng thanh tra toàn diện dự án này do phát hiện dấu hiệu sai phạm trong xây dựng, buôn bán sản phẩm. Cách nay khoảng một tháng, chủ đầu tư cũng ra thông báo “tạm dừng chuyển nhượng thỏa thuận đặt cọc để giữ chỗ mua bán căn hộ và rà soát lại một số yếu tố pháp lý liên quan đến việc ký kết và chuyển nhượng hợp đồng”. 

Ham mua sớm với giá gốc để kiếm lời to, nhiều khách hàng điêu đứng khi dự án “đứng hình”

Năm năm trước, hàng trăm khách hàng mua căn hộ dự án Asa Light (Q.8, TP.HCM) cứ nghĩ mình may mắn khi trở thành những người đầu tiên tiếp cận dự án này với giá gốc. Những khách hàng “nhanh nhạy” này cẩu thả đến mức không cần tìm hiểu chủ đầu tư đích thực là ai. Công ty TNHH một thành viên Dịch vụ công ích Q.8 là chủ đầu tư nhưng hơn 500 khách hàng lại ký hợp đồng giao dịch với Công ty TNHH Sản xuất thương mại dịch vụ Thái Bảo (Công ty Thái Bảo). Sau 3 năm, dự án thi công rề rà, cơ quan chức năng vào cuộc kiểm tra thì phát hiện hàng loạt sai phạm của dự án trong việc bán “lúa non”. 

Hàng trăm khách hàng mua căn hộ dự án Asa Light xong mới phát hiện đơn vị ký hợp đồng bán căn hộ cho mình không phải là chủ đầu tư

Đặc biệt, Công ty Thái Bảo không phải chủ đầu tư nên việc đứng ra ký hợp đồng là sai phạm nghiêm trọng. Dự án bị đình chỉ xây dựng. Công ty Thái Bảo được lệnh phải trả tiền lại cho khách hàng, nhưng mọi chuyện đã quá muộn. Đại diện công ty cho rằng, đã dùng hết tiền của khách hàng vào việc xây dựng dự án dù chẳng ai kiểm chứng được.  

“Lúa non” không ai quản 

Theo Hiệp hội Bất động sản (BĐS) TP.HCM, trong quá trình áp dụng pháp luật để quản lý hoạt động bán nhà ở hình thành trong tương lai, độ vênh giữa Luật Kinh doanh BĐS và Luật Dân sự quá lớn, đã bị một số doanh nghiệp lợi dụng. Các quy định trong Luật Kinh doanh BĐS khá chặt chẽ, nếu mọi hoạt động mua bán BĐS hình thành trong tương lai đều được thực hiện theo Luật Kinh doanh BĐS thì khó xảy ra hậu quả xấu. Nhưng Luật Dân sự lại có nhiều kẽ hở, một số doanh nghiệp đã lợi dụng các quy định về giao dịch dân sự theo nguyên tắc thỏa thuận, tự nguyện, đặt cọc, hợp đồng hợp tác... của luật này để ký thỏa thuận, nhằm huy động vốn trái phép. 

Theo luật sư Nguyễn Văn Trương - Trưởng văn phòng luật sư Nguyễn Văn Trương - hiện Luật Kinh doanh BĐS không cấm chủ đầu tư nhận tiền đặt cọc, giữ chỗ mua BĐS, nên doanh nghiệp thực hiện việc này theo Luật Dân sự, dựa trên sự tự nguyện, thỏa thuận giữa hai bên. Luật Dân sự cũng không quy định khách hàng đặt cọc, giữ chỗ với số tiền bao nhiêu, nên cũng do hai bên thỏa thuận. Các hình thức giao dịch này thường được thể hiện dưới dạng hợp đồng góp vốn, giữ chỗ, hứa mua hứa bán hay các loại hợp đồng hợp tác nào đó… Các hợp đồng này đều là hình thức huy động vốn trá hình của chủ đầu tư. 

Theo Luật Nhà ở năm 2014, các trường hợp huy động vốn không đúng hình thức và không đáp ứng các điều kiện đối với từng loại nhà ở theo quy định thì không có giá trị pháp lý. Khi dự án chậm tiến độ, không được triển khai hay bị thu hồi thì hợp đồng sẽ bị vô hiệu. 

Tiến sĩ Nguyễn Trọng Hoàng (chuyên gia BĐS) cho biết, nhiều nước trên thế giới cũng có các hình thức giao dịch này nhưng quy định kiểm soát, quản lý nên người mua nhà không bị rủi ro. Chẳng hạn, ở Singapore, Úc, chủ đầu tư doanh nghiệp BĐS khi triển khai dự án được nhận đặt cọc, giữ chỗ nhưng số tiền đó phải để vào tài khoản ngân hàng và phong tỏa. Ngân hàng giữ số tiền này có trách nhiệm quản lý, giám sát dòng tiền, không để chủ đầu tư mang đi làm việc khác ngoài việc dùng để thi công dự án.

Một số nước khác cho phép người mua nhà đặt cọc, giữ chỗ được hưởng lợi tức từ khoản tiền này, khi số lượng người đặt cọc được 50% trên tổng số căn hộ của dự án thì chính quyền cho phép khởi công xây dựng để đảm bảo dự án khả thi, không bị “trùm mền”. Nếu Việt Nam làm được điều này thì người mua nhà sẽ tránh được nhiều rủi ro. 

Dự án bể, chủ đầu tư “lật kèo” Gần đây, chủ đầu tư các dự án bán “lúa non” có dấu hiệu “lật kèo” khi bị các cơ quan chức năng phát hiện. Mới đây, dự án khu dân cư căn hộ cao tầng ở P.6, Q.Gò Vấp bất ngờ được đổi tên thành Mường Thanh Gò Vấp và đăng quảng cáo rao bán rầm rộ trên mạng.  Vụ việc bị cơ quan chức năng phát hiện. Lúc này, chủ đầu tư dự án là doanh nghiệp tư nhân Xây dựng Số 1 (tỉnh Điện Biên) bất ngờ ra văn bản chối: “Dự án chưa mở bán do chưa hoàn thiện thủ tục pháp lý. Việc mở bán không phải chủ trương của doanh nghiệp. Công ty không chịu trách nhiệm liên quan những vấn đề giao dịch, mua bán nếu có”. Sau khi bị cơ quan chức năng "sờ gáy", chủ đầu tự án Mường Thanh Gò Vấp ra thống báo cho rằng dự án của mình bị bán... trộm Trước đó, khoảng đầu năm 2019, dù các căn hộ nhà ở xã hội dự án Western Capital (Q.6, TP.HCM) chưa đủ điều kiện để được phép giao dịch nhưng trên mạng vẫn tràn lan thông tin rao bán. Khi cơ quan chức năng phát hiện vụ việc thì ông Bùi Đức Tiến - Phó giám đốc Công ty TNHH Quản lý BĐS Hoàng Phúc (chủ đầu tư dự án) - ký văn bản cho rằng, chủ đầu tư không có bất kỳ thông tin, hoạt động chính thức nào mở bán, nhận đặt chỗ, đặt cọc hoặc các giao dịch nào khác tương tự có liên quan đến nhà ở xã hội của dự án và không ủy quyền cho bất kỳ tổ chức, cá nhân nào thực hiện công việc nêu trên, do dự án chưa được cơ quan có thẩm quyền cấp phép huy động vốn, mở bán. Tổ chức, cá nhân nào nhân danh chủ đầu tư thực hiện việc nhận đặt cọc, giữ chỗ, mua căn hộ đều là giả mạo, vi phạm pháp luật.    Theo luật sư Nguyễn Trường (Đoàn Luật sư TP.HCM), những trường hợp này, nếu đưa ra tòa tranh chấp, khách hàng có nguy cơ trắng tay.

Phan Trí