Đề nghị xem xét lại việc đặt cọc giữ chỗ có phải là hành vi huy động vốn

Theo UBND TPHCM, Nghị định 139/2017/NĐ-CP đã góp phần ngăn chặn, phòng ngừa những hành vi vi phạm hành chính. Tuy nhiên, nghị định còn một số điểm chưa hợp lý về thời hiệu xử phạt, thời điểm xác định thời hiệu, áp dụng văn bản trong giai đoạn chuyển tiếp... vẫn chưa được giải quyết thỏa đáng.

Cụ thể, theo quy định của Nghị định số 139: “Đối với dự án đầu tư xây dựng công trình, thời điểm chấm dứt hành vi vi phạm là ngày dự án được bàn giao, đưa vào sử dụng”. Như vậy, những hành vi chậm quyết toán, chậm bàn giao hồ sơ… quản lý nhà chung cư vẫn đang diễn ra nhưng không xử phạt được do công trình đã nghiệm thu đưa vào sử dụng và đã hết thời hiệu xử phạt vi phạm hành chính tính từ thời điểm công trình được bàn giao đưa vào sử dụng.

Về xử lý vi phạm đối với “nhà 3 chung”, hiện nay, trên địa bàn TPHCM có nhiều trường hợp người dân xin phép xây dựng công trình nhà ở riêng lẻ trên lô đất có diện tích lớn, sau đó tự ý ngăn chia thành nhiều căn để bán (dưới hình thức vi bằng). Nội dung vi phạm chủ yếu: xây dựng thêm tường ngăn chia thành nhiều căn nhà nhỏ, thêm cửa đi, xây dựng thêm cầu thang, thay đổi hình thức kiến trúc mặt ngoài của công trình nhưng không thuộc khu vực có yêu cầu về quản lý kiến trúc.

Hiện nay tình trạng "nhà 3 chung" vẫn được rao bán tràn lan

Khoản 4, Điều 5 Thông tư số 03/2018/TT-BXD quy định: “Trường hợp điều chỉnh thiết kế xây dựng mà không thuộc trường hợp phải điều chỉnh giấy phép xây dựng theo quy định tại Điều 98 Luật Xây dựng thì không coi là hành vi xây dựng sai nội dung giấy phép được cấp. Như vậy, các hành vi trên có được xem là trường hợp phải điều chỉnh giấy phép xây dựng theo Khoản 1, Điều 98 Luật Xây dựng năm 2014 hay không? Nếu không thuộc trường hợp phải điều chỉnh giấy phép xây dựng thì có xử lý vi phạm hành chính đối với hành vi xây dựng sai giấy phép xây dựng được cấp hay không?

Hay xử lý vi phạm hành chính đối với hành vi xây dựng sai phép, không phép hay vi phạm chỉ giới đối với công trình trên một thửa đất mà phần công trình xây dựng vi phạm trên thửa đất bên cạnh không có giấy phép xây dựng. Đơn cử, qua công tác tuần tra, kiểm tra việc chấp hành trật tự xây dựng trên địa bàn huyện Hóc Môn, Thanh tra Sở Xây dựng phát hiện, xử lý công trình vi phạm trật tự xây dựng tại Thửa đất số 613, 650 tờ bản đồ số 77, bản đồ địa chính xã Thới Tam Thôn, huyện Hóc Môn do ông Phùng Bá Hồng là chủ sử dụng. Tuy nhiên, ông Hồng chỉ được UBND huyện Hóc Môn cấp Giấy phép xây dựng sổ 3681/GPXD ngày 10/10/ 2017 xây dựng công trình tại thửa đất số 613. 

Do ông Hồng xây dựng công trình vượt ra ranh thửa đất được cấp, lấn sang thửa đất số 650 (chưa được cấp giấy phép xây dựng) nên việc xử lý vi phạm đối với công trình này gặp khó khăn trong việc phải xác định chọn một trong hai hướng xử lý. Hướng thứ nhất: Xử phạt ông Phùng Bá Hồng xây dựng công trình vi phạm chỉ giới xây dựng, xác định theo giấy phép xây dựng. Hướng thứ 2: Xử phạt ông Phùng Bá Hồng với 2 hành vi vi phạm (xây dựng công trình vi phạm chỉ giới xây dựng, xác định theo giấy phép, tổ chức thi công xây dựng nhà ở riêng lẻ tại đô thị không có giấy phép xây dựng).

Nghị định 139 về xử phạt vi phạm trật tự xây dựng còn nhiều điều chưa hợp lý, UBND TPHCM kiến nghị Bộ Xây dựng hướng dẫn xử lý

Tại Khoản 4, Điều 66 Nghị định số 139 quy định phạt tiền từ 50 triệu -  60 triệu  đồng đối với Ban quản trị nhà chung cư có một trong các hành vi vi phạm. Tuy nhiên, cần xem lại việc xử phạt vi phạm hành chính bằng hình thức phạt tiền đối với Ban quản trị nhà chung cư, do Ban quản trị nhà chung cư không phải là pháp nhân độc lập, không có tiền hoặc tài sản riêng nên Ban quản trị nhà chung cư sẽ sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của cư dân để đóng tiền phạt vi phạm hành chính.

Về thị trường bất động sản, ngày 21/10/ 2016, Cục Quản lý nhà và Thị trường bất động sản - Bộ Xây dựng có Văn bản số 279/QLN-BĐS với nội dung: "nếu mục đích của đặt cọc chỉ là để đảm bảo giao kết hoặc thực hiện hợp đồng mua bán nhà ở sẽ được ký kết, chủ đầu tư không sử dụng tiền đặt cọc vào mục đích huy động vốn để thực hiện dự án xây dựng nhà ở thì đặt cọc trong trường hợp này không phải là hình thức huy động vốn". Còn theo Công văn số 523/BXD-TTr ngày 18/3/ 2015 của Bộ Xây dựng thống nhất nội dung: “Hành vi đặt cọc giữ chỗ cũng là hình thức huy động vốn, hình thức ứng tiền trước trái quy định”. Do có quan điểm khác nhau về hành vi đặt cọc giữ chỗ, nên cần có hướng dẫn cụ thể về việc đặt cọc giữ chỗ trong kinh doanh bất động sản có được xem là hành vi huy động vốn hay không.

Do tính cấp bách về xử lý vi phạm hành chính trên địa bàn TPHCM theo Nghị định số 139 của Chính phủ, UBND TPHCM kiến nghị Bộ Xây dựng sớm có văn bản hướng dẫn xử lý các nội dung vướng mắc nêu trên, để kịp thời xử lý vụ việc trên toàn thành phố, nhằm đảm bảo kiên quyết lập lại trật tự xây dựng, thống nhất trong công tác triển khai thực hiện và kịp thời xử lý các hành vi vi phạm, đảm bảo hiệu lực, hiệu quả. 

Bích Trần