Đề nghị bỏ quy định cho phép thu hồi đất khi có trên 80% người dân đồng ý

Theo Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA), nếu thực hiện cơ chế Nhà nước thu hồi đất đối với các dự án khác được trên 80% người dân có đất thu hồi đồng ý để rồi giao lại phần đất 20% này cho nhà đầu tư thì không thống nhất và không phù hợp với mục đích của Điều 70 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) là “thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng”, trong đó có quy định thực hiện phương thức “thu hồi đất để đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất để lựa chọn nhà đầu tư”. Bởi lẽ, Luật Đất đai qua các thời kỳ đều không quy định Nhà nước thu hồi đất để giao đất cho nhà đầu tư mà không thông qua đấu giá, đấu thầu. 

Nếu thực hiện cơ chế này sẽ dẫn đến hệ quả là Nhà nước trở thành “người làm thuê” cho nhà đầu tư và còn có thể phát sinh “xung đột lợi ích” giữa Nhà nước với các người sử dụng đất 20% trong quá trình bồi thường, giải phóng mặt bằng. “Quy định “80% người dân đồng ý” là chưa chặt chẽ, bởi lẽ “80% người dân đồng ý” có thể chỉ chiếm phần nhỏ diện tích dự án; trong lúc “20% người dân không đồng ý” có thể chiếm tỷ lệ diện tích lớn hơn” – ông Châu nhận định. 

Hiện nay nhiều dự án nhà ở đang bị dang dở vì không thỏa thuận được trong công tác giải phóng mặt bằng.

Liên quan đến vấn đề này, tại phiên họp chuyên đề pháp luật tháng 9/2022 cho nội dung ý kiến dự án Luật Đất đai (sửa đổi), Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ cũng cho rằng còn 20% chưa đồng ý mà áp dụng cơ chế hành chính để thu hồi đất, như vậy là không được. Dân sự là dân sự, hành chính là hành chính, không thể cộng vào để thu hồi đất. Quy định như vậy là chung chung, không đúng chủ trương của Trung ương. 

Do đó, Hiệp hội đề nghị bỏ quy định Nhà nước thu hồi đất đối với các dự án khác được trên 80% người dân có đất thu hồi đồng ý và nhà đầu tư có trách nhiệm tiếp tục thực hiện phương thức tự thỏa thuận với người dân để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với phần diện tích đất còn lại để tạo lập quỹ đất đầu tư, do nhà đầu tư đã tự nguyện lựa chọn phương thức này.

Để tháo gỡ khó khăn cho các dự án khu đô thị, nhà ở thương mại mà nhà đầu tư đã thỏa thuận được 80% nhưng không thể thỏa thuận được phần còn lại dẫn đến việc giải phóng mặt bằng “dở dang”. Hiệp hội đề nghị xem xét thực hiện một trong 2 giải pháp để xử lý sau:

Giải pháp 1: Cho phép nhà đầu tư được điều chỉnh ranh đất dự án trong phạm vi phần đất đã giải phóng mặt bằng và phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng tỷ lệ 1/2000 để thực hiện dự án đô thị, nhà ở thương mại.

Giải pháp 2: Trong trường hợp không thực hiện được giải pháp 1 thì đề nghị Nhà nước thực hiện quy định đối với “dự án tái điều chỉnh đất đai để chỉnh trang và đô thị, khu dân cư nông thôn”, đặc biệt là thực hiện phương thức “góp vốn bằng quyền sử dụng đất”, hoặc phương thức người sử dụng đất “góp quyền sử dụng đất”. 

Trong trường hợp này thì tổ chức kinh tế đã có quyền sử dụng đất cũng phải chấp hành, thực hiện quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền tương tự như các người sử dụng đất khác trong khu vực dự án. Tổ chức kinh tế đã có quyền sử dụng đất có quyền tham gia đấu giá quyền sử dụng đất, hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất để lựa chọn nhà đầu tư “dự án tái điều chỉnh đất đai để chỉnh trang và đô thị, khu dân cư nông thôn”.

Ngọc Bích