Đề nghị áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất để tính tiền sử dụng đất tất cả dự án

Theo HoREA, dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung Nghị định số 44/2014/NĐ-CP có quy định phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất được áp dụng để định giá đất cho các thửa đất, khu đất có giá trị tính theo giá đất trong bảng giá đất dưới 200 tỉ đồng 

Tuy nhiên HoREA nhận thấy, quy định này so với bảng giá đất chưa sát thực tiễn, bỏ sót rất nhiều dự án bất động sản, nhà ở thương mại, khu đô thị có quy mô lớn trên 200 tỉ đồng, thậm chí lên đến hàng ngàn tỉ đồng tại các đô thị lớn, nhất là ở Hà Nội, TPHCM.

Do đó, Hiệp hội đề nghị áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất đối với tất cả các thửa đất, khu đất, không phân biệt giá trị dưới hoặc trên 200 tỉ đồng so với bảng giá đất như kiến nghị của UBND TPHCM tại công văn số 477/UBND-ĐT ngày 17/02/2022.

HoREA cho rằng nếu quy định phương pháp hệ số K để tính tiền sử dụng đất các khu đất dưới 200 tỉ đồng sẽ sát thực tiễn.

Ví dụ: Dự án nhà ở thương mại A tại TP Thủ Đức có diện tích đất 10.000 m2 tiếp giáp đường B có giá 20 triệu đồng/m2 theo bảng giá đất TPHCM thì TP Thủ Đức có hệ số điều chỉnh giá đất năm 2023 là 3,3 lần, vậy giá đất đường B năm 2023 là 20 triệu đồng x 3,3 = 66 triệu đồng/m2. 

Nếu áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) để tính tiền sử dụng đất dự án A thì UBND TP có thể quy định “hệ số K” tùy thuộc khu vực và tùy thuộc loại dự án bất động sản cao cấp, trung cấp hoặc bình dân; hoặc dự án nhà thấp tầng, cao tầng hoặc hỗn hợp cao tầng xen lẫn thấp tầng; hoặc hệ số sử dụng đất để xây dựng hệ số K để điều chỉnh phù hợp với từng dự án.

Giả định năm 2023 áp dụng “hệ số K” là 0,25 (tính bằng 25% giá đất của bảng giá đất) cho dự án A thì chủ đầu tư dự án A biết rõ tiền sử dụng đất phải nộp theo công thức 20 triệu đồng x 3,3 x 0,25 x 10.000 m2 = 165 tỉ đồng/m2 và Nhà nước cũng tiên lượng được số tiền sử dụng đất của các dự án bất động sản thu vào ngân sách.

Do vậy, để đáp ứng yêu cầu thực tiễn và áp dụng được phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất đối với tất cả các dự án bất động sản, nhà ở thương mại, khu đô thị bao gồm các dự án quy mô lớn cần phải bỏ quy định “dưới 200 tỉ đồng” để áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất đối với tất cả dự án.

Trường hợp vẫn quy định áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất đối với thửa đất, khu đất phải có giá trị “dưới 200 tỉ đồng” thì rất cần thiết phải giữ lại phương pháp thặng dư tại Điều 4 Dự thảo Nghị định 44 để xác định giá đất cụ thể để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với các thửa đất, khu đất có tiềm năng phát triển, có quy mô lớn,“có giá trị tính theo giá đất trong bảng giá đất trên 200 tỉ đồng” do không được phép áp dụng “phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất” cho các dự án này.

Ngọc Bích