Đấu giá đất: Rà soát quy định nhưng phải giữ chân nhà đầu tư

TS. Nguyễn Thanh Bình - Cục trưởng Cục Công tác phía Nam, Bộ Tư Pháp cho biết, qua rà soát thấy hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất (QSDĐ) hiện nay còn tồn tại một số vướng mắc liên quan đến sự không thống nhất giữa các quy định của pháp luật đất đai và quản lý thuế về thời hạn nộp tiền trúng đấu giá quyền sử dụng đất. Điều này dẫn đến cách hiểu và áp dụng khác nhau, gây ra khó khăn, lúng túng cho nhiều địa phương trong quá trình thực hiện cũng như tiềm ẩn các vấn đề về khiếu nại, tố cáo có thể phát sinh.

TS. Đoàn Thị Phương Diệp - Trường Đại học Kinh tế - Luật chia sẻ, đấu giá quyền sử dụng đất là một trong các cách thức để nhà đầu tư có được quyền sử dụng đất. Xuất phát từ bản chất của việc bán đấu giá tài sản nói chung, đấu giá quyền sử dụng đất (QSDĐ) nói riêng là hình thức bán tài sản công khai và với các đặc thù của QSDĐ tài sản công, nên trong thời gian vừa qua hình thức này đã thu hút khá nhiều sự chú ý của dư luận. 

Theo quy định hiện nay, đấu giá QSDĐ được tiến hành với những dự án bất động sản có nhu cầu sử dụng đất công đã được giải toả, đền bù, nói nôm na là “đất sạch”. Ngoài ý nghĩa là việc “bán công khai”, đấu giá QSDĐ trong bối cảnh hiện nay còn là một bước lựa chọn nhà đầu tư theo cách quy định của Luật Đầu tư. Hiện tại 2 vấn đề này lại được quy định trong các văn bản quy phạm pháp luật riêng biệt, điều này có thể gặp nhiều khó khăn và việc phát hiện ra điểm bất cập chưa thể thực hiện được qua quan sát trực quan.

Các lô đất đấu giá ở Thủ Thiêm vừa qua gây xôn xao dư luận

Từ đó, bà Diệp kiến nghị cần có sự nhất quán từ Trung ương đến địa phương. Trước hết phải công bố quy hoạch sử dụng đất quốc gia và quy hoạch tổng thể của tỉnh, quy hoạch sử dụng đất cấp huyện. Bên cạnh đó, đảm bảo sự nhất quán các quy hoạch này liên quan đến đất đai để nhà đầu tư có thể tiếp cận và thấy rõ, từ đó xác định được mục tiêu đầu tư của mình.

Cũng theo bà Diệp, ngoài việc rà soát lại các quy định về đấu giá, đặc biệt là qua kế hoạch sửa đổi Luật Đấu giá tài sản là cần thiết. Quá trình chuẩn bị dự thảo Luật Đất đai sửa đổi cũng sẽ là cơ hội để đánh giá lại quy định về đấu giá quyền sử dụng đất được ghi nhận trong văn bản này. Tuy nhiên, một khía cạnh pháp lý khác cũng cần lưu ý chính là việc xúc tiến rà soát lại các quy định về giá đất và thậm chí là cần phải đưa ra các giải pháp can thiệp nếu giá đất trên thị trường có biến động và “sốt”.

Ông Phan Đức Hiếu - Ủy viên thường trực Ủy Ban kinh tế của Quốc Hội cho rằng, trong nhiệm vụ hoàn thiện pháp lý phải đặt rõ quan điểm, tìm ra công cụ đấu giá QSDĐ hợp lý để tăng giá trị QSDĐ chứ không chỉ tập trung vào giá đất. Hoàn thiện trên định hướng xây dựng khung pháp lý thuận lợi, hợp lý. “Trong đó hết sức cân nhắc tính khả thi của các biện pháp. Ví dụ như đặt vấn đề kiểm tra năng lực tài chính của doanh nghiệp thì phải xem tính khả thi của việc kiểm tra này như thế nào?” – ông Hiếu lưu ý.

Cũng theo ông Hiếu, càng đặt rào cản thì sẽ giảm năng lực cạnh tranh, mất đi các nhà đầu tư tốt nên phải cân bằng tất cả mọi việc. Một vấn đề cần lưu tâm là trước khi bổ sung các quy định thì phải rà soát quy định hiện hành để tránh chồng chéo các chế tài. “Ngoài ra, chúng ta cần xem có cơ chế nào khác ngoài cơ chế đấu giá không, ví dụ như cơ chế đấu thầu. Hành vi thứ cấp rất quan trọng sau đấu giá như quản lý dòng tiền, thông tin minh bạch… Đồng thời phải có cơ chế chính sách thuế hợp lý” – ông Hiếu nói.

Còn ông Nguyễn Văn Đính – Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam nói, vấn đề còn vướng mắc có thể chỉ ra là khi nguồn cung hạn chế thì đấu giá QSDĐ là giải pháp duy nhất để thúc đẩy đầu tư. Tuy nhiên, khi lựa chọn nhà đầu tư cần đúng và trúng. Nhiều người lợi dụng đấu giá để tạo ra lợi ích khác của họ. “Làm như thế nào để ngăn chặn điều đó?” – ông đặt vấn đề.

PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến - Trưởng khoa Pháp luật ĐH Luật Hà Nội cho rằng, người chơi tham gia đấu giá, cần theo quy luật phát triển của kinh tế thị trường, không nên siết chặt nhà đầu tư, tạo môi trường kinh doanh khó thu hút. Về luật, cần mổ xẻ Luật dân sự, đấu giá tài sản, đất đai, đầu tư. Mỗi luật do một cơ quan ban hành nên chưa có sự thống nhất, đồng bộ. “Để hoàn thiện pháp luật về đấu giá QSDĐ, cần bổ sung quy định về điều kiện tổ chức tham gia đấu giá QSDĐ. Tổ chức tham gia đấu giá QSDĐ phải có đủ các điều kiện như thuộc đối tượng được Nhà nước giao đất, cho thuê đất theo quy định của Luật Đất đai năm 2013” - ông Tuyến kiến nghị.

Ở góc độ quản lý nhà nước, TS.Đoàn Ngọc Phương - Giám đốc Trung tâm định giá đất và kiểm định địa chính Bộ Tài nguyên và Môi trường cho biết, quy định đấu giá đã có nhưng vẫn còn kẽ hở, có những quy định chưa chặt, chưa có biện pháp chế tài mạnh. “Không chỉ tại TPHCM mà ở các địa phương tình trạng cá nhân, tổ chức bỏ cọc sau khi trúng đấu giá cũng nhiều. Vì vậy, trong đề án sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai sẽ theo hướng có nhiều biện pháp chế tài tăng nặng hơn” – ông Phương nói thêm.

Bích Trần