Đầu cơ trục lợi đang làm méo mó thị trường bất động sản

Người thu nhập cao cũng khó mua nhà

Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, hiện nhóm dân số có thu nhập cao nhất từ 13 – 20 triệu đồng/tháng/người – theo phân loại của Tổng cục Thống kê còn khó khăn trong việc sở hữu nhà ở. Giả định mỗi hộ gia đình có 2 người trong tuổi lao động đều thuộc nhóm có thu nhập cao nhất, thì thu nhập bình quân của nhóm này ước tính khoảng 30 triệu đồng/tháng, tương đương với khoảng 360 triệu mỗi năm.

Khả năng chỉ trả tối đa nếu áp dụng quy tắc tài chính phổ biến là chi phí nhà ở không vượt quá 1/3 thu nhập là khoảng 6,7 triệu đồng mỗi tháng, tương đương khoảng 80 triệu đồng mỗi năm.

Trong khi đó, mỗi căn hộ thương mại tại các đô thị lớn kể trên có giá dao động từ 40-70 triệu đồng/m² tùy khu vực và phân khúc. Như vậy, một căn hộ có diện tích nhỏ khoảng 60m² sẽ có giá khoảng 2,5-3,5 tỉ đồng.

Các khách hàng đang xem mô hình một dự án căn hộ chung cư.

Nếu nhóm này quyết định mua một căn hộ 60m² giá khoảng 3,5 tỉ đồng và vay ngân hàng 70% giá trị căn nhà, tức 2,45 tỉ đồng, với lãi suất 8%/năm trong vòng 20 năm, khoản trả góp hàng tháng sẽ vào khoảng 25-27 triệu đồng/tháng, tương ứng với khoảng hơn 300 triệu đồng mỗi năm. Nhưng với mức chỉ trả tình trên tối đa 80 triệu đồng/năm, gần như không thể mua nhà.

Theo số liệu của Batdongsan.com.vn cho thấy, năm 2024 ghi nhận mức quan tâm lớn đến các vấn đề về giá bán và khó khăn khi sở hữu bất động sản. Cụ thể, tăng trưởng giá bất động sản trong 5 năm (từ 2019 đến 2024) của Việt Nam đạt mức 59%, cao hơn nhiều quốc gia khác như Mỹ (54%), Úc (49%), Nhật Bản (41%)...

Lợi dụng khan hiếm nguồn cung đẩy giá lên cao

Ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam chia sẻ, sau đại dịch COVID - 19, giá bất động sản liên tục tăng, thiết lập mặt bằng mới cao hơn từ 30% so với năm 2019. Trong khi nền kinh tế vẫn phải “chật vật” khắc phục hậu quả của dịch COVID-19, thu nhập bình quân đầu người tại thành thị năm 2023 chỉ tăng khoảng 4% so với năm 2019.

Trong khi đó nguồn cung nhà ở thì khan hiếm, một số chủ đầu tư “lợi dụng” sự khan hiếm nguồn cung của thị trường để tăng giá bán bất hợp lý, khiến mặt bằng giá bất động sản tăng cao, ngay cả với các khu vực không có nhiều lợi thế về hạ tầng, cũng gây khó khăn cho những người có nhu cầu mua nhà ở thực.

Tiếp đến là hành vi đầu cơ, trong bối cảnh các kênh đầu tư khác còn nhiều biến động, tâm lý tích trữ tài sản và kỳ vọng giá bất động sản tiếp tục tăng khiến nhiều người mua nhà đất không nhằm mục đích sử dụng thực tế. Họ mua nhà đất rồi bỏ hoang, không đưa vào sử dụng, chờ tăng giá, khiến tình trạng mất cân đối cung - cầu càng trở nên trầm trọng.

Nguồn cung nhà ở khan hiếm, giá nhà ngày càng tăng khiến cơ hội sở hữu nhà của người dân ngày càng xa vời.

Cũng theo ông Đính, ngoài việc tiếp tục nghiên cứu và áp dụng các chính sách ưu đãi về đất đai, thuế và vốn vay cho các dự nhà ở xã hội, nhà ở thương mại vừa túi tiền. Nhà nước cần tiếp tục đẩy mạnh việc cải thiện hạ tầng kết nối, nhân rộng việc phát triển đô thị theo mô hình TOD - mô hình phát triển đô thị tập trung vào giao thông công cộng. Đây là xu hướng tất yếu để giải quyết bài toán về nhà ở cho người dân đô thị Việt Nam.

Đồng quan điểm, ông David Jackson – Tổng Giám đốc Công ty tư vấn bất động sản Avison Young Việt Nam chia sẻ, nguồn cung căn hộ mới xuất hiện từ nửa sau của năm và phần lớn là sản phẩm cao cấp. Tại TPHCM, hầu hết dự án mới tiệm cận phân khúc cao cấp trở lên, giá từ 72-142 triệu đồng/m². Các dự án tái khởi động cũng công bố mức giá mới cao hơn trước.

Phân khúc tầm trung tiếp tục khan hiếm, mức giá bán phổ thông, tức dưới 38 triệu đồng/m², hầu như biến mất. Giá bán liên tục tăng đẩy thị trường nhà ở rời xa giá trị căn bản, tăng rủi ro thanh khoản và khoảng cách giữa sản phẩm trên thị trường với mong muốn, nhu cầu và khả năng của số đông người mua nhà.

Trong khi đó, việc phát triển nhà ở giá bình dân gặp nhiều thách thức. Chính sách và nguồn vốn tín dụng ưu đãi cho nhà ở xã hội chưa đủ hấp dẫn, trong khi thủ tục đầu tư và thuê, mua nhà ở xã hội còn phức tạp.

Để cải thiện nguồn cung theo hướng cân bằng hơn, Chính phủ cần phát triển nhà ở thương mại phổ thông và nhà ở xã hội tại các khu vực ngoại ô hay đô thị mới, nơi quỹ đất chưa phát triển còn nhiều và chi phí đầu tư xây dựng bất động sản không quá đắt đỏ, dự báo góp phần đưa thị trường về lại quỹ đạo phát triển bền vững.

Bích Trần