Đất nền tăng giá chóng mặt, nguy cơ 'bong bóng bất động sản'

Trong khi các cơ quan chức năng đang tập trung quản lý thị trường nhà ở chung cư thì thị trường đất nền biến động theo hướng tăng giá “chóng mặt”, đe dọa tạo “bong bóng bất động sản”.  

Tăng giá “chóng mặt”

Nếu như cách đây khoảng một năm, với số tiền từ 500-600 triệu đồng, người mua nhà hoàn toàn có thể sở hữu một thửa đất có diện tích từ 40-60m2 ở các phường Phú Hữu, Long Bình, Long Phước, Long Thạnh Mỹ của quận 9 thì nay, điều đó chỉ có… trong mơ. 

Ngày 23/3, trong vai khách hàng tìm mua đất, chúng tôi đến khu vực đường Liên Phường, thuộc phường Phú Hữu. Hai bên đường, các bảng thông tin rao bán đất mọc lên như nấm. Nhiều người trước đây chỉ bán cơm, cà phê thì nay kiêm thêm dịch vụ nhà đất. Thấy chúng tôi dừng lại đọc thông tin bán đất ở một panô dựng bên đường, lập tức một chị bán cà phê gần đó chạy đến chào ngay: “Muốn mua đất loại nào, giá bao nhiêu? Đất ở đây đang “sốt”, mua hôm trước, hôm sau có lời ngay”.

Tuy nhiên, sau khi nghe chào giá đất mặt tiền đường Liên Phường từ 32-35 triệu đồng/m2; trong hẻm từ 10-15 triệu đồng/m2, tôi sửng sốt, chê đắt, chị này tặc lưỡi: “Chắc lâu rồi em không đến đây. Giá đất khu vực này giờ tăng gần gấp đôi so với năm ngoái. Không tin thì em cứ đi tìm hiểu”. Chúng tôi tiếp tục đến các dự án phân lô hộ lẻ do các công ty bất động sản bán trên trục đường Liên Phường, Bưng Ông Thoàn, giá bán đất nền cũng từ 25-30 triệu đồng/m2, tăng khoảng từ 5-10 triệu đồng/m2 so với cách đây một năm. 

Cách đó không xa, tại khu vực đường Nguyễn Xiển, Phước Thiện thuộc phường Long Bình, giá đất còn tăng khủng khiếp hơn. Đất phần lớn thuộc dạng phân lô hộ lẻ với diện tích từ 50-100m2, có giá từ 18-20 triệu đồng/m2, tăng gần gấp đôi so với năm ngoái. “Nếu anh mua đầu tư thì chốt ngay, công ty cam kết sau ba tháng ra hàng cho anh với giá chênh lệch từ 50-100 triệu đồng/nền” - một “cò” đất ở đây quả quyết. Thấy chúng tôi còn ái ngại, người này lập tức đưa bản phô-tô sổ đỏ thửa đất và bản quy hoạch phân lô ra khẳng định: “Anh yên tâm, chỉ cần bỏ vào số tiền ban đầu 30% trên tổng giá trị thửa đất. Việc ra hàng cứ giao cho em”. 

Tương tự, tại huyện Nhà Bè, trên các trục đường Huỳnh Tấn Phát (xã Phú Xuân), đường Bờ Tây kênh Cây Khô, Đào Sư Tích (xã Phước Lộc), Phạm Hữu Lầu (xã Phước Kiển)… giá đất cũng tăng từ 30-50% so với cách đây khoảng sáu tháng. Ngày 19/3, khi tham gia một buổi bán hàng dự án phân lô hộ lẻ của một công ty bất động sản trên đường Huỳnh Tấn Phát (xã Phú Xuân), chúng tôi không khỏi “choáng” trước cảnh nóng sốt ở đây.

Từ khoảng 6g sáng, hàng trăm người đã có mặt ở công ty chờ... xếp hàng bốc số thứ tự. Trong khi giá bán nền ở đây cụ thể bao nhiêu tiền một mét vuông thì không ai biết vì chủ đầu tư chưa công bố. Họ chỉ biết giá từ khoảng 1,3-1,5 tỷ đồng/nền khoảng 90m2 do nhân viên công ty dự đoán. Trên các trục đường Phạm Hữu Lầu, Đào Sư Tích, trước đây giá bán đất trong hẻm rộng (từ 4-6m) khoảng từ 1,3-1,5 tỷ đồng/nền 100m2 thì nay tăng lên khoảng từ 1,8-2 tỷ đồng.

Ở các huyện Bình Chánh, Hóc Môn, các quận 12, Bình Tân, Thủ Đức, cũng đang diễn ra tình trạng sốt giá, sốt hàng không kém. Điển hình, tại xã Hiệp Bình Phước, quận Thủ Đức, trước đây chỉ cần có khoảng từ 500-800 triệu đồng, người dân có thể mua đất, cất nhà thì nay giá đất đã tăng gần gấp đôi. Các dự án nhà phố đã được UBND TP.HCM duyệt quy hoạch cũng được điều chỉnh giá theo hướng tăng liên tục. Đến nay, có dự án điều chỉnh tăng giá gần gấp đôi so với cách đây một năm.

Cẩn trọng giá ảo, hàng “dỏm” 

Theo ghi nhận của chúng tôi, giá đất nền hiện nay tại nhiều nơi đang có dấu hiệu “sốt” ảo, thổi giá, sản phẩm giao dịch đang tiềm ẩn rất nhiều rủi ro về mặt pháp lý. Phần lớn các khu vực “sốt” giá đất nền tập trung chủ yếu gần các dự án bất động sản đang triển khai hoặc chuẩn bị triển khai. Chẳng hạn, tại phường Hiệp Bình Chánh và Hiệp Bình Phước của quận Thủ Đức, từ khi dự án Vạn Phúc Riverside triển khai đầu tư, giá đất trong dân liên tục tăng theo từng đợt tăng giá của dự án.

Đến nay, nhiều thông tin quảng cáo dự án trên mạng internet đã “thổi” giá lên đến khoảng 6,3 tỷ đồng/căn 115m2 (khoảng 54,7 triệu/m2). Dự án quảng cáo có hồ cảnh quan 16,5ha, bệnh viện quốc tế, trường học... nhưng theo UBND quận Thủ Đức, hồ cảnh quan thực tế là hồ điều tiết thoát nước; trường học, bệnh viện thì không biết bao giờ xong. Trong khi đó, hiện nay, cũng trên mạng internet, nhiều khách hàng đang rao bán chỉ 35 triệu đồng/m2, thậm chí chỉ có 29 triệu đồng/m2.

Còn tại quận 9, từ khi dự án VinCity công bố đầu tư, đi đâu người ta cũng nghe ra rả thông tin từ nhân viên bán hàng của các công ty bất động sản: quận 9 sắp trở thành trung tâm thứ hai của TP.HCM. Thậm chí, nhiều công ty bất động sản còn ”công bố” tuyến metro Bến Thành - Suối Tiên sắp đưa vào sử dụng, từ quận 9 vào trung tâm TP.HCM chỉ khoảng 10 phút.

Trong khi đó, ít ai biết dự án VinCity chỉ mới ở giai đoạn san lấp mặt bằng, không biết đến bao giờ xong. Còn theo một lãnh đạo Sở Giao thông Vận tải TP.HCM, việc tuyến đường sắt đưa vào sử dụng chắc chắn sẽ giúp việc đi lại của người dân thuận tiện hơn, nhưng không phải tuyến đường sắt có thể kéo các quận ngoại thành về “cạnh” trung tâm TP mà còn tùy vào việc dự án bất động sản có gần khu vực nhà ga và kết nối với ga hay không. 

Tương tự, tình trạng “té nước theo mưa” cũng diễn ra tại khu vực phía tây và nam TP.HCM. Hiện các thông tin bến xe Miền Tây sắp di dời, Quốc lộ 1A nối TP.HCM - Long An sắp mở rộng, hầm chui Nguyễn Hữu Thọ - Nguyễn Văn Linh (huyện Nhà Bè), hầm chui An Sương (huyện Hóc Môn) sắp khởi công... đang được các “cò” bất động sản tận dụng triệt để. Trong khi đó, theo Sở Giao thông Vận tải TP.HCM, hiện nay, vẫn chưa có kế hoạch cụ thể về việc khởi công các dự án này. 

Điều đáng nói, việc giao dịch trên thị trường đất nền hiện nay đang tiềm ẩn rất nhiều rủi ro, nhưng nhiều người ham lợi vẫn “nhắm mắt” mua. Theo ghi nhận của chúng tôi, tình trạng “sốt” giá hiện nay đang tập trung nhiều nhất ở các dự án phân lô hộ lẻ, nhưng các dự án này đều “có vấn đề” về mặt pháp lý. Chẳng hạn, tại dự án phân lô hộ lẻ gần phà Bình Khánh (huyện Nhà Bè) diện tích mỗi lô chỉ có 90m2, chưa có giấy chủ quyền từng lô, nhưng nhiều người vẫn góp tiền khi tất cả đều chưa biết cụ thể nền của mình nằm ở đâu, giá, diện tích bao nhiêu, tình trạng pháp lý ra sao vì chủ đầu tư chưa công bố...

Trong khi đó, luật sư Nguyễn Văn Trường (Đoàn Luật sư TP.HCM) cho biết, theo quyết định số 33 của UBND TP.HCM quy định về diện tích tối thiểu khi tách thửa, tại huyện Nhà Bè, diện tích tối thiểu tách thửa đối với đất chưa có nhà ở trên đất là 120m2. Có nghĩa, dự án phân lô hộ lẻ trên không đủ điều kiện tách thửa; người dân mua đất sẽ không được cấp giấy chủ quyền và không thể cất nhà ở. 

Theo tiến sĩ Lê Bá Chí Nhân, chuyên gia kinh tế bất động sản, lâu nay Nhà nước thường tập trung công tác quản lý thị trường căn hộ chung cư nhiều hơn đất nền vì thị trường nhà ở chung cư tiềm ẩn nhiều rủi ro hơn cho người mua nhà. Việc lơ là quản lý thị trường đất nền sẽ rất nguy hiểm, bởi giá đất nền tăng sẽ kéo theo giá bán căn hộ tăng, nâng mặt bằng giá thị trường bất động sản lên cao cộng với nhiều rủi ro liên quan vấn đề pháp lý của các dự án, sẽ gây nguy cơ “bong bóng bất động sản”. Vì vậy, các cơ quan chức năng cần có giải pháp quản lý chặt chẽ cả thị trường chung cư lẫn đất nền.

 Phan Trí