Đất nền mới năm 2025 sẽ tăng mạnh?

Nhà đầu tư bắt đầu hoạt động lại

Theo báo cáo thị trường bất động sản TPHCM và khu vực phụ cận phía Nam của DKRA Group vào quý cuối năm 2024, nguồn cung sơ cấp đất nền phía Nam tiếp tục khan hiếm, chiếm khoảng 15% trên tỉ trọng cung sơ cấp và giảm khoảng 34% so với cùng kỳ năm trước.

Thị trường thứ cấp (nhà đầu tư mua đi bán lại) ghi nhận sự tăng giá trung bình khoảng 4% so với quý I/2024, thanh khoản thị trường phục hồi tích cực so với thời điểm đầu năm. Trong đó, giao dịch thị trường tập trung ở nhóm các dự án đầy đủ pháp lý, chủ đầu tư uy tín, đa dạng tiện ích nội ngoại khu.

Theo báo cáo này, phần lớn giao dịch đất nền phân bổ ở giai đoạn 6 tháng cuối năm và nhóm sản phẩm có mức giá trung bình dưới 50 triệu đồng/m² tại TPHCM và dưới 25 triệu đồng/m² thuộc vùng phụ cận. Các chính sách chiết khấu cho khách hàng giữ chỗ trước ngày mở bán, thanh toán nhanh, thanh toán bằng dòng vốn tự có... tiếp tục được các chủ đầu tư áp dụng rộng rãi đã kích thích thanh khoản.

Thị trường đất nền thứ cấp đang có thanh khoản tốt sau khi quy định cấm phân lô, bán nền có hiệu lực

Về mức giá sơ cấp, theo dữ liệu của DKRA Group, TPHCM tiếp tục ở ngưỡng cao, giá cao nhất đạt 140 triệu đồng/m², trong khi tại Bình Dương, Long An, Bà Rịa - Vũng Tàu, Đồng Nai giá sơ cấp cao nhất lần lượt là 58 triệu/m², 60 triệu đồng/m², 64 triệu đồng/m², 74 triệu đồng/m².

Theo đó, các dự án đất nền quanh ngưỡng giá từ 10-25 triệu đồng/m² khu lân cận TPHCM ghi nhận thanh khoản tốt. Mức độ tăng giá dự báo còn tăng trong thời gian tới, đi cùng các yếu tố hạ tầng, quy hoạch được thúc đẩy song song.

Các chuyên gia DKRA Group nhận định, năm 2025 nguồn cung đất nền phía Nam có thể phục hồi mạnh mẽ nhờ sự xuất hiện của các dự án khu đô thị quy mô lớn, dao động từ 3.000 - 3.500 nền. Các địa phương như Bình Dương, Long An và Đồng Nai dự kiến sẽ tiếp tục dẫn đầu nguồn cung, trong khi TPHCM, Tây Ninh và Bà Rịa - Vũng Tàu vẫn đối mặt tình trạng khan hiếm đất nền.

Theo báo cáo của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, hiện ở phân khúc đất nền, giao dịch chủ yếu phát sinh trên thị trường thứ cấp, khi hành lang pháp lý mới buộc các chủ đầu tư phải xây nhà để bán. Các mảnh đất lớn, chưa có pháp lý bị cắt lỗ, trong khi các mảnh đất đã tách thửa, pháp lý đảm bảo được các nhà đầu tư săn lùng.

Ngoài ra, lượng giao dịch thứ cấp cũng tăng mạnh khi các nhà đầu tư chấp nhận "đau 1 lần", mạnh dạn cắt lỗ các tài sản không tạo ra dòng tiền hoặc có tiềm năng tăng giá thấp như đất nền xa trung tâm, dự án chưa hoàn thiện để tái cơ cấu lại danh mục đầu tư, phân bổ tài sản vào các tài sản có khả năng kinh doanh, khai thác cho thuê, tạo dòng tiền.

Giá đất sẽ tăng mạnh vào cuối năm 2025

Theo ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, trong bối cảnh nguồn cung đất nền giảm do quy định “siết” phân lô bán nền, giá các lô đất đã tách thửa, pháp lý đầy đủ sẽ tăng trưởng mạnh. Đặc biệt, các lô đất giá trị thấp, khoảng dưới 30 triệu đồng/m² tại các thành phố có hạ tầng phát triển hoặc đã có kế hoạch phát triển được “săn đón” với mức giá tăng từ 15% so với cuối năm trước, do giá trị đầu tư không quá cao, còn nhiều dư địa tăng trưởng.

Cũng theo ông Đính, hiện giá đất thổ cư tại 2 đô thị như Hà Nội, TPHCM đã liên tục tăng và thiết lập mặt bằng mới ở mức cao, vượt quá khả năng tiếp cận của đa số khách hàng. Do đó, nhà đầu tư có xu hướng dịch chuyển săn lùng nhà đất thổ cư sang các tỉnh, thành vùng ven với mức giá mềm hơn và nhiều dư địa tăng trưởng nhờ hưởng lợi từ hệ thống hạ tầng, quy hoạch đô thị…

Ông Trần Khánh Quang - chuyên gia bất động sản - cho rằng, quy định cấm phân lô bán nền mới đây đã phần nào ảnh hưởng đến thị trường, nhất là những khu vực vùng ven, vùng xa, vì những nơi này các nhà đầu tư thích mua đất nền hơn mua nhà xây sẵn. Do giá trị xây dựng cao hơn so với giá trị đất, ví dụ ở những vùng xa đất bán khoảng 8 - 12 triệu/m² tính ra một lô đất khoảng 1 - 1,5 tỉ đồng; tiền xây căn nhà 1 lửng, 1 trệt lên tới cả tỉ đồng. Thành ra giá nhà và đất cũng hơn 2 - 2,5 tỉ đồng, nên các dự án mà xây sẵn theo quy định mới ở các vùng xa khó tiêu thụ.

Trong năm 2025, để dự án đất nền phát triển, đòi hỏi chủ đầu tư phải uy tín, phải có năng lực, quy mô lớn, đầy đủ tiện ích... mới hút khách. Do đó, nguồn cung đất nền các dự án sẽ hạn chế dù nhu cầu còn.

Các chuyên gia dự báo đất nền mới sẽ tăng giá mạnh

Đặc biệt, 2025 là năm đánh dấu sự phát triển trở lại của thị trường bất động sản ở trung tâm, gần khu đô thị hay gần các khu công nghiệp mới. Các vùng xa hơn thì phải chờ tiếp đến cuối năm 2025 hoặc sang năm 2026.

“Từ quý III/2025 trở đi, thị trường đất nền mới có tín hiệu rõ ràng. Vì thực tế hiện nay trên 60% các nhà đầu tư lâu năm, chuyên nghiệp vẫn tồn kho bất động sản và hầu hết trong đó là đất nền, phải giải quyết được những tồn kho này thị trường mới tăng trưởng tiếp” - ông Quang phân tích.

Đối với đất nền của cá nhân, bảng giá đất cao hiện nay và chính sách chung của Chính phủ về hạn chế cá nhân phân lô bán nền sẽ tạo ra những sản phẩm đất nền mới giá rất cao, nhưng những sản phẩm này chỉ xuất hiện vào quý III/2025 nên trong 6 tháng đầu năm và phân khúc này chưa thấy rõ hiện tượng tăng giá.

Ông Quang dự báo, từ quý III, IV/2025 phân khúc đất nền của các dự án giá có thể tăng giá từ 20 - 30%, còn các sản phẩm đất nền bên ngoài sẽ tăng mạnh hơn, từ 30 - 60%.

Ông Trần Văn Trình - Tổng giám đốc Công ty TNHH dịch vụ và đầu tư bất động sản Đất Hồng - cho rằng thị trường bất động sản thời gian qua đã có dấu hiệu phục hồi, thanh khoản thị trường đất nền cũng chuyển biến tích cực, giá đã tăng khoảng 10% so với cùng kỳ.

Hiện quy định cấm phân lô bán nền có hiệu lực khiến nguồn cung khan hiếm, chính sách áp dụng thuế chuyển mục đích sử dụng đất sát với giá thị trường nên phần nào tạo áp lực cho người dân, người thu nhập thấp ngày càng khó tiếp cận với bất động sản. Người dân muốn xin chuyển mục đích sử dụng đất, tách hộ cho con cái... cũng gặp khó khăn vì không đủ tiền đóng thuế.

Bích Trần