Cuối năm, đầu tư căn hộ hay đất nền?

Thống kê của nhiều công ty nghiên cứu thị trường cho thấy, hiện đất nền và căn hộ chung cư là hai mảng thị trường có số lượng tiêu thụ nhiều nhất. Hai phân khúc này phục vụ cho nhu cầu thực, phù hợp với túi tiền của người dân. Đây cũng là hai mảng đầu tư có khả năng sinh lời tốt và nhanh nhất trên thị trường hiện nay.

Lựa chọn căn hộ nhỏ

Theo báo cáo của Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), những tháng cuối năm 2016, thị trường bất động sản TP.HCM tiếp tục tăng trưởng. Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA đánh giá, đây là thời điểm thích hợp để khách hàng đầu tư vào thị trường bất động sản. Tuy nhiên, trong bối cảnh thị trường có quá nhiều dự án, lựa chọn phân khúc, dự án nào để “xuống tiền” đang là vấn đề đau đầu của không ít nhà đầu tư.

Với căn hộ chung cư, theo ông Châu, phân khúc căn hộ có quy mô vừa và nhỏ (một - hai phòng ngủ) thường dễ cho thuê lại và tạo ra nguồn thu ổn định nhờ nhu cầu lớn của thị trường. Trong khi đó, phân khúc dự án trung cấp, cao cấp lại hấp dẫn bởi biên độ lợi nhuận cao. Nếu có vị trí đắc địa, tiện ích đầy đủ thì phân khúc này cũng đáng để đầu tư bởi khả năng cho thuê tốt và giá trị gia tăng lớn theo thời gian.

Nguồn cung căn hộ cũng như giá nhà được dự báo sẽ tăng vào dịp cuối năm

Thực tế, hầu hết các dự án khi mở bán đều nhanh chóng “cháy hàng” đối với những căn hộ một - hai phòng ngủ. Chủ tịch một doanh nghiệp bất động sản tại TP.HCM tiết lộ rằng, phần lớn lợi nhuận của doanh nghiệp này hiện còn nằm trong những căn hộ diện tích lớn bị tồn kho với con số lên đến cả ngàn tỷ đồng.

Ông Ngô Quang Phúc, Phó tổng giám đốc Him Lam Land cho rằng, dù là mua nhà với nhu cầu để ở hay đầu tư, căn hộ nhỏ vẫn là lựa chọn của nhiều người. Ông Phúc lý giải, phần lớn nhu cầu về nhà ở hiện nay là từ các gia đình trẻ, tối đa chỉ có bốn nhân khẩu, nên căn hộ hai phòng ngủ là lựa chọn của họ.

Đối với nhà đầu tư, mua để cho thuê, căn hộ một - hai phòng ngủ cho tỷ suất sinh lời tốt hơn. Với căn hộ giá từ 1 - 1,5 tỷ đồng, có vị trí thuận tiện, nhà đầu tư hoàn toàn có thể cho thuê 10 - 15 triệu đồng/tháng.

Trong khi đó, với số tiền này, nếu gửi ngân hàng với lãi suất hiện ở mức 6-7%/năm, nhà đầu tư chỉ có thể thu về từ 6 - 10 triệu đồng/ tháng. Chính vì thế, thay vì mua một căn hộ giá 3 - 4 tỷ đồng, nhà đầu tư mua hai căn giá 1,5 - 2 tỷ đồng dễ cho thuê hoặc bán lại.

Ghi nhận ở một số dự án cho thấy, căn hộ diện tích nhỏ có mức tăng giá khá ấn tượng, tất nhiên là vị trí thuận tiện. Tại dự án The Prince Residence (đường Nguyễn Văn Trỗi, Q.Phú Nhuận) sau một thời gian đưa vào sử dụng, căn hộ một phòng ngủ được khách hàng bán lại với giá ngót 3 tỷ đồng, trong khi trước đó giá chủ đầu tư đưa ra là 2,2 tỷ đồng.

Một dự án khác cũng có tỷ suất sinh lời tương đối cao là Moonlight Residences của Công ty CP Đầu tư kinh doanh địa ốc Hưng Thịnh, được giới thiệu ra thị trường ngày 11/9 với mức giá từ 1,1 - 1,7 tỷ đồng/căn. Thế nhưng, sau hai tháng mở bán, giá trị căn hộ ở đây đã tăng khoảng 15% nhưng vẫn “cháy hàng”, đặc biệt là những căn hộ một - hai phòng ngủ.

Dù khả năng sinh lời của phân khúc này khá tốt, đặc biệt ở thời điểm cuối năm, song người mua nhà cần cân nhắc, xem xét kỹ lưỡng về vị trí dự án, năng lực tài chính của chủ đầu tư, để đảm bảo tính thanh khoản của căn hộ. Nếu không, lời không thấy đâu, mà vốn cũng bị chiếm dụng.

Đất nền sinh lời cao - lắm rủi ro

Tại mảng thị trường đất nền, những dự án được quy hoạch chỉn chu, các khu biệt thự - nhà phố có giá trị gia tăng tương đối cao, thậm chí còn hơn cả phân khúc căn hộ cao cấp bởi đáp ứng nhu cầu đầu tư của người có tiền và giá trị lô đất không bị mất giá theo thời gian như căn hộ.

Bên cạnh đó, người Việt vẫn có sở thích sở hữu đất làm “của để dành” và “nhà liền thổ” hơn là chung cư. Những dự án đất nền luôn thu hút đông đảo người mua, khiến hầu hết giá đất nền gia tăng theo thời gian.

Chẳng hạn, tháng 8/2015, Công ty cổ phần Địa ốc Sài Gòn Thương Tín (Sacomreal) mở bán dự án Jamona Home Resort (Q.Thủ Đức) với mức giá 16,2 triệu đồng/m2 . Đến nay, mức giá của dự án này đã tăng lên 18 - 20 triệu đồng/m2 .

Tuy nhiên, phân khúc đất nền hiện nay còn khá bát nháo trong khâu phân phối, đặc biệt là những dự án có mức giá bình dân ở vùng ven hoặc một số tỉnh lân cận TP.HCM.

Theo một chuyên gia bất động sản, khi đầu tư vào thị trường đất nền, đòi hỏi nhà đầu tư phải có sự am hiểu, có cái nhìn tổng quan, đánh giá được giá trị dự án mà mình dự định bỏ tiền vào, nếu không tỷ lệ rủi ro sẽ rất lớn. Vị này lấy dự án lùm xùm thời gian qua là Gold Hill của Công ty cổ phần xây dựng địa ốc Long Kim Phát làm ví dụ. Chủ đầu tư chỉ đưa ra giá bán gần 400 triệu đồng/nền, nhưng khách hàng phải bỏ ra 600 - 700 triệu đồng hay gần gấp đôi để mua thông qua đơn vị môi giới.

Với những người mua để ở, ảnh hưởng của việc tăng giá “ảo” này không nhiều, song với những người đầu tư thì chắc chắn khoản đầu tư của họ đã lỗ nặng ngay khi mua. Bởi, với số tiền chênh lệch gần 100%, khả năng nhà đầu tư thu hồi vốn đã là khó khăn, chưa nói đến việc có lời từ một nền đất ở thị trường tỉnh lẻ.

Có thể nói, nhà đầu tư đất nền hiện nay chủ yếu vẫn là “dân nghiệp dư”, thiếu hiểu biết về pháp lý dự án cũng như thị trường. Họ chủ yếu dựa vào tâm lý đám đông để đầu tư, vì thế khi bị đơn vị môi giới hoặc chủ đầu tư dùng chiêu “kích ảo” là sập bẫy. Thậm chí, nhiều nhà đầu tư mua một lúc vài nền đất với số tiền hàng tỷ đồng nhưng không biết chủ đầu tư là doanh nghiệp nào, hay mình ký hợp đồng với môi giới có đúng hay không.

Trước những thực tế này, ông Lê Hoàng Châu cho rằng, người đầu tư đừng quá kỳ vọng vào những “con sóng” trên thị trường bất động sản. Các dự án đất nền hiện có vị trí không tốt, khá xa trung tâm hoặc ở các tỉnh quanh TP.HCM. Vì thế, khả năng sinh lời ngay là không cao, do đó nhà đầu tư thứ cấp không nên tin vào môi giới mà phải khảo sát thực tế để có cái nhìn tổng quan trước khi quyết định.

Duy Nghĩa