Có tiền nhưng kiếm đâu ra nhà ở xã hội để mua?

Cơ hội trên giấy 

Sau khi gói cho vay ưu đãi lãi suất 30.000 tỷ đồng kết thúc cách đây gần ba năm khiến chương trình nhà ở xã hội bị đình trệ, đây là gói ưu đãi lãi suất lớn thứ hai dành cho người thu nhập thấp chưa có nhà ở. 

Bên cạnh gói hỗ trợ tiền vay, Chính phủ còn giao Bộ Xây dựng nghiên cứu, đề xuất sửa đổi, bổ sung một số nội dung bất cập tại Nghị định số 100 về phát triển và quản lý nhà ở xã hội, để trình Chính phủ xem xét, ban hành trong quý IV/2020 theo hướng thủ tục rút gọn; đề xuất đổi mới phương thức, cơ chế chính sách giải quyết căn bản nhà ở cho các đối tượng thu nhập thấp; phối hợp với các địa phương, đặc biệt là TP.Hà Nội và TP.HCM triển khai thực hiện tốt các nhiệm vụ, giải pháp đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội.

Hiệp hội Bất động sản TP.HCM dẫn tổng kết của Bộ Xây dựng cho biết, khi kết thúc gói 30.000 tỷ đồng, từ một đồng hỗ trợ của Nhà nước, ngân hàng thương mại đã huy động thêm được 33 đồng; từ một đồng Nhà nước cấp hỗ trợ cho Ngân hàng Chính sách xã hội, đã giúp ngân hàng này huy động thêm một đồng nữa. Như vậy, với gói hỗ trợ 2.000 tỷ đồng mà Nhà nước giao cho các ngân hàng thương mại, các ngân hàng hoàn toàn có thể huy động được nguồn lực khoảng 66.000 tỷ đồng để cho doanh nghiệp vay xây nhà ở xã hội và người dân vay để mua, thuê nhà ở xã hội. 

HausBelo là dự án nằm trong quỹ đất Khu đô thị P.Phú Hữu, Q.9 bắt buộc chủ đầu tư phải phát triển nhà ở xã hội với khoảng gần 900 căn hộ, nhưng hiện dự án đang ngang nhiên quảng cáo bán ra thị trường bên ngoài

Viện dẫn quy định của Luật Nhà ở, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam thông tin, hằng năm, Nhà nước cấp 50% vốn cho Ngân hàng Chính sách xã hội, 50% huy động thêm từ các kênh khác nhau để hỗ trợ cho người mua, thuê nhà ở xã hội. Bên cạnh đó, bốn ngân hàng thương mại gồm Vietcombank, BIDV, Agribank, Vietinbank do Nhà nước chi phối được cấp bù lãi suất vay 3-4%, còn lại tự huy động 100% để cho vay. Như vậy, nếu cấp 2.000 tỷ đồng với tỷ lệ bù lãi suất vay 3-4% thì mỗi năm, ngân hàng có thể huy động thêm được khoảng 60.000 tỷ đồng cho người vay mua, tạo tính thanh khoản lớn cho nhà ở xã hội.

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM - đánh giá, tại TP.HCM, giá nhà ở xã hội hầu hết ở mức 15 triệu đồng/m2, trong khi hiện nay, giá nhà thương mại bình quân khoảng 40 triệu đồng/m2. Dự án nhà ở xã hội lại được miễn tiền sử dụng đất, giảm thuế VAT 5%, giảm thuế thu nhập doanh nghiệp và được vay vốn ưu đãi lãi suất nên giá luôn rẻ hơn nhà thương mại. Do vậy, gói hỗ trợ trên là cơ hội lớn cho người thu nhập thấp, cán bộ, công nhân, viên chức đang khó khăn về chỗ ở. 

Tuy nhiên, theo ghi nhận của chúng tôi, gói cho vay ưu đãi lãi suất trên có thể chỉ tạo cơ hội… trên giấy cho người thu nhập thấp, vì việc quản lý và phát triển nhà ở xã hội ở các địa phương đang đi ngược chiều với chính sách hỗ trợ tài chính của Chính phủ.

Quỹ nhà ở xã hội teo tóp

Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, tính đến nay, trong chương trình phát triển nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp tại đô thị và công nhân khu công nghiệp, cả nước đã hoàn thành 207 dự án với khoảng hơn 85.810 căn và hiện đang tiếp tục triển khai 220 dự án, với quy mô xây dựng khoảng 179.640 căn. Tuy nhiên, theo tìm hiểu của chúng tôi, kết quả phát triển nhà ở xã hội trên chỉ đạt khoảng 34,3% so với mục tiêu đề ra đến năm 2020 (12,5 triệu mét vuông nhà ở xã hội). Nguyên nhân, việc quản lý, điều tiết thị trường cho loại hình căn hộ này đang đi ngược chủ trương phát triển nhà ở của cơ quan nhà nước.

Từ trước đến nay, Nhà nước luôn đề ra chủ trương ưu tiên phát triển nhà ở xã hội. Nếu như Luật Nhà ở 2005 chưa làm tốt chính sách phát triển nhà ở xã hội thì Luật Nhà ở 2014 đã hoàn thiện chính sách này cho người thu nhập thấp.

Năm 2015, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 100 về phát triển và quản lý nhà ở xã hội. Ngay sau đó, Thủ tướng Chính phủ đã ban hành các quyết định về lãi suất cho vay ưu đãi phát triển nhà ở xã hội tại Ngân hàng Chính sách xã hội và các tổ chức tín dụng do Ngân hàng Nhà nước chỉ định. Ngoài ra, Thủ tướng còn liên tục ban hành hàng loạt chỉ thị, quyết định khác để thúc đẩy phân khúc nhà ở này cho người thu nhập thấp. 

Theo kế hoạch, giai đoạn 2016-2020, TP.HCM phát triển và quản lý 20.000 căn nhà ở xã hội, nhưng theo tìm hiểu của chúng tôi, thành phố hiện mới hoàn thành khoảng 50% chỉ tiêu kế hoạch. Trong khi đó, từ năm 2014 đến nay, UBND TP.HCM đã chấp thuận đầu tư tổng cộng 35 dự án phát triển nhà ở thương mại có diện tích trên 10ha. Theo Nghị định 100/2015, đối với dự án có quỹ đất trên dưới 10ha, chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở thương mại, dự án đầu tư phát triền đô thị đều phải dành 20% quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội và có trách nhiệm trực tiếp đầu tư xây dựng nhà ở xã hội trên quỹ đất này. 

Thế nhưng, thực tế, trong các dự án có diện tích trên 10ha của TP.HCM hiện nay, chỉ có bốn dự án nhà ở xã hội được hoàn thành và đưa vào sử dụng trên tổng diện tích đất chỉ 6,3ha, với khoảng 5.000 căn hộ. Đối với dự án có diện tích dưới 10ha, hầu hết đều không có dự án phát triển nhà ở xã hội trên quỹ đất 20% theo quy định. Nguyên nhân là do các chủ đầu tư không nhiệt tình phát triển nhà ở xã hội, nhưng cơ quan quản lý không có biện pháp chế tài nghiêm khắc. 

Một số dự án khác có quy mô trên 10ha đều đã xác định được quỹ đất 20% để xây dựng nhà ở xã hội, nhưng chủ đầu tư chậm triển khai bồi thường giải phóng mặt bằng hoặc chậm đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật nên không thể triển khai xây dựng nhà ở xã hội trên quỹ đất này được. Còn đối với dự án có quy mô dưới 10ha, hầu hết quỹ đất 20% trong dự án đều được quy thành tiền; các chủ đầu tư sau khi nộp tiền thì thâu tóm luôn phần quỹ đất này, biến thành nhà ở thương mại. 

Một lãnh đạo Sở Xây dựng TP.HCM thừa nhận, sở biết việc dự án có diện tích trên 10ha chậm đầu tư xây dựng nhà ở xã hội và ưu tiên phát triển nhà ở thương mại trước, nhưng không xử lý được do không có quy định pháp luật về biện pháp chế tài. Trong khi đó, nguồn vốn thu từ điều tiết 20% nghĩa vụ nhà ở xã hội bằng hình thức nộp tiền đối với các dự án nhà ở thương mại có quy mô dưới 10ha vẫn chưa được Bộ Tài chính, Bộ Xây dựng hướng dẫn phương thức quản lý, sử dụng, dẫn đến nguồn tiền này chưa được phân bổ lại để đầu tư nhà ở xã hội. 

Hùng Phan