Cơ quan quản lý đang mất kiểm soát giá cả bất động sản?

Chỉ khống chế một trong nhiều thủ phạm gây sốt

Từ khoảng đầu năm 2018, tình trạng sốt giá nhà đất diễn ra đồng loạt tại các tỉnh, thành trên cả nước. Các cơ quan chức năng xác định thủ phạm gây sốt là các đối tượng phân lô bán nền đất nông nghiệp trái phép. Hàng loạt văn bản chỉ đạo siết chặt tình trạng này liên tục được cấp trung ương ban hành. Các tỉnh, thành nhanh chóng chỉ đạo rà soát lại các quyết định phân lô tách thửa hiện hành. 

UBND tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu chỉ đạo dừng giải quyết hồ sơ phân lô tách thửa. Trong vòng chưa đầy sáu tháng, UBND tỉnh Đồng Nai ra quyết định 03/2018/QĐ-UB thay thế quyết định số 25 quy định về việc phân lô tách thửa ban hành năm 2016. UBND TP.HCM ban hành quyết định số 69 thay thế quyết định số 23 ban hành năm 2014. UBND tỉnh Quảng Ninh, TP.Đà Nẵng, tỉnh Kiên Giang... cũng đồng loạt chỉ đạo xây dựng dự thảo văn bản thay thế các quyết định phân lô, tách thửa. 

Cuối năm 2018, tình trạng phân lô bán nền trái phép giảm mạnh. Các cơ quan quản lý đồng loạt khẳng định, đã kiềm chế được giá nhà đất. Nhưng, những ai tham gia mua bán thực tế mới biết rõ, giá nhà đất chỉ giảm trên giấy. Thực tế, đất phân lô bán nền không có nhiều nên trên thị trường bất động sản (BĐS), chỉ còn các “ông lớn” tung hoành. Giá nhà, đất vẫn tăng đều đều. 

Dự án An Sương Residence thổi giá trên 100 triệu đồng/m2

Đơn cử, ở nội thành TP.HCM, dự án Eco Green Sài Gòn trên đường Nguyễn Văn Linh, Q.7 do Công ty cổ phần Đầu tư và Xây dựng Xuân Mai làm chủ đầu tư “hét” giá bán 50 triệu đồng/m2, cao hơn các dự án trong khu đô thị kiểu mẫu Phú Mỹ Hưng. Khoảng ba tháng sau, dự án Sunshine City trên đường Đào Trí, Q.7 cách đó khoảng 3km rao giá từ 50 - 55 triệu đồng/m2 (chưa bao gồm thuế giá trị gia tăng). Sốc hơn, dự án Alpha City trên đường Nguyễn Cư Trinh, Q.1 “thổi” giá lên đến 220 triệu đồng/m2; dự án Alpha King Ba Son trên đường Tôn Đức Thắng, Q.1 đẩy giá lên gần 300 triệu đồng/m2... 

Ở ngoại thành TP.HCM, các dự án đất nền cũng tăng giá không phanh. Trước đây, giá đất ở các khu vực gần giáp ranh tỉnh Đồng Nai chưa đến 20 triệu đồng/m2 thì nay được các chủ đầu tư dự án BĐS đẩy lên gần 40 triệu đồng/m2. Cách nay hai tuần, Công ty TNHH Đầu tư và Phát triển nhà Mỹ Vân công bố bán 50 lô đất nền dự án An Sương Residence, Q.12 với giá lên đến 102 triệu đồng/m2, tăng gần gấp đôi so với giá năm 2018. 

Như vậy, việc các cơ quan chức năng xác định đối tượng phân lô bán nền trái phép gây sốt ảo giá nhà, đất là bỏ lọt chủ đầu tư, đơn vị môi giới BĐS. 

Chưa theo được "hơi thở" thị trường

Hầu như các cơ quan quản lý nhà nước không có con số chính xác - thậm chí là không biết - hiện có tổng cộng bao nhiêu căn hộ, nền đất, bao nhiêu sản phẩm đang bán, tồn kho hoặc chuẩn bị bán ra thị trường, giá cả ra sao. 

Hầu hết người mua nhà, đất hiện nay đều tự tham khảo thông tin từ các số liệu của các công ty như CBRE, Savills, JLL, HoREA, DKRA... Trong đó, nhiều công ty vừa nghiên cứu thị trường, vừa làm nhà phân phối BĐS, quản lý căn hộ nên số liệu nghiên cứu đua nhau nhảy múa. Có lúc, đơn vị này khẳng định BĐS cao cấp đang “hot”, đơn vị kia lại phán BĐS cao cấp có nguy cơ dội hàng, đơn vị khác lại khuyên khách hàng đổ tiền vào phân khúc căn hộ nghỉ dưỡng... 

Cũng từ thông tin của các đơn vị trên mà giá nhà, đất bốn hướng đông, tây, nam, bắc của TP.HCM đua nhau “sốt” hết tháng này qua tháng khác, còn cơ quan quản lý nhà nước hầu như không đưa ra được một con số nghiên cứu hay một dự báo cụ thể nào. Không nắm được số liệu chính xác, chưa theo được “hơi thở” của thị trường nên việc mò mẫm quản lý đã dẫn đến sai lệch không có gì lạ. 

Còn nhớ cách nay chín năm, Bộ Xây dựng ban hành Thông tư 20/2010/TT-BXD hướng dẫn thí điểm xác định và công bố một số chỉ số đánh giá thị trường BĐS; các chỉ số này được thu thập từ chính quyền địa phương, cơ quan thuế, điều tra, khảo sát, các sàn giao dịch BĐS và các hợp đồng ký kết giữa khách hàng với chủ đầu tư... nhưng đến nay, hầu như chưa có tỉnh, thành nào đưa ra được những chỉ số cụ thể, công bố hằng quý, hằng năm như thông tư yêu cầu. Các tỉnh, thành không chịu làm, Bộ Xây dựng ban hành thông tư rồi cũng bỏ đó, không đốc thúc, chế tài hay có giải pháp nào khác để việc quản lý thị trường BĐS sát thực tiễn và hiệu quả hơn. 

Theo thống kê của Hiệp hội BĐS TP.HCM, hiện có 65 doanh nghiệp BĐS niêm yết trên thị trường chứng khoán với tổng giá trị hàng tồn kho lên đến 201.921 tỷ đồng. Trong khi đó, giá trị hàng tồn kho trong đợt khủng hoảng BĐS năm 2013 là 128.548 tỷ đồng với trên 500 dự án “chết lâm sàng”. 

Trong suốt sáu năm trời, cơ quan quản lý nhà nước đã thực hiện nhiều giải pháp giải cứu thị trường BĐS; đến hết tháng 11/2018, giá trị hàng tồn kho còn khoảng 22.976 tỷ đồng và hơn 100 dự án vẫn chưa hồi sinh. Trước thực trạng thị trường BĐS hiện nay, nếu cơ quan quản lý nhà nước tiếp tục mù mờ về giải pháp hạ nhiệt thị trường, việc vỡ “bong bóng” BĐS sẽ không còn xa và hậu quả có lẽ còn nặng nề hơn trước. 

Phan Trí