Chuyên gia cảnh báo khủng hoảng Evergrande sẽ lan sang Việt Nam

Không tránh khỏi ảnh hưởng

“Vụ việc này có thể ảnh hưởng đến thị trường Việt Nam” - chuyên gia tài chính ngân hàng Nguyễn Trí Hiếu nhận định. Theo ông, các nhà thầu cung cấp vật liệu xây dựng của Evergrande có thể cũng cung cấp cho thị trường Việt Nam. Tập đoàn này đã mất khả năng trả nợ nên giao dịch của các nhà thầu này với Việt Nam sẽ bị ảnh hưởng, nhưng vẫn cần thêm thời gian để xác nhận mức độ ảnh hưởng. Bên cạnh đó, Evergrande sụp đổ sẽ làm rúng động thị trường tài chính thế giới, gây tâm lý lo lắng cho các nhà đầu tư trong thị trường trái phiếu Việt Nam. 

Ông Troy Griffiths - Phó tổng giám đốc bộ phận quản lý cấp cao tại TPHCM của Công ty Savills Việt Nam - cũng tin rằng, Việt Nam có liên quan đến các đầu tư của Trung Quốc. Tín dụng và nợ ở Trung Quốc được kiểm soát chặt chẽ nên dòng vốn ra nước ngoài sẽ bị ảnh hưởng từ vụ Evergrande, cụ thể là Trung Quốc sẽ thắt chặt tín dụng. 

Theo nhận định của chuyên gia, khủng hoảng từ tập đoàn kinh doanh bất động sản hàng đầu Trung Quốc Evergrande sẽ có những tác động nhất định đến thị trường bất động sản Việt Nam trong thời gian tới - Ảnh: H.N.

Tuy nhiên, tiến sĩ kinh tế Chu Thanh Tuấn - giảng viên Trường đại học RMIT Việt Nam - cho rằng, vụ Evergrande chỉ có thể tác động đến thị trường tài chính, chứng khoán của Việt Nam trong ngắn hạn, bởi Chính phủ Trung Quốc sẽ vào cuộc giải quyết. 

Bài học cho các nhà đầu tư

Theo ông Nguyễn Trí Hiếu, vụ sụp đổ của Evergrande càng cho thấy, khi đầu tư vào dự án bất động sản (BĐS), người dân nên tự bảo vệ mình để tránh tiền mất tật mang. Hầu hết dự án khi đi vào tình trạng vỡ nợ sẽ không có dấu hiệu rõ ràng cho đến khi sự việc vỡ lở. Người dân không thể xem xét sổ sách tài chính của chủ đầu tư nên càng khó nhận biết.

Họ cần phải tự bảo vệ mình bằng cách yêu cầu chủ dự án BĐS sắp xếp để ký hợp đồng bảo lãnh trực tiếp với ngân hàng cho dự án mà mình mua vì ngân hàng nắm được năng lực của chủ đầu tư và sẽ từ chối bảo lãnh nếu chủ đầu tư yếu kém. Hợp đồng này phải ghi rõ các chi tiết bảo vệ người mua BĐS. Trong trường hợp chủ dự án giao nhà trễ tiến độ, người mua BĐS có thể yêu cầu ngân hàng bồi thường vô điều kiện. Trước khi đặt bút ký hợp đồng mua BĐS, người mua cần tìm hiểu rõ về lịch sử kinh doanh của chủ đầu tư dự án thông qua hiệp hội BĐS. 

Cũng theo ông Nguyễn Trí Hiếu, ở Mỹ, các chủ dự án không được phép huy động vốn từ người dân mà phải vay tiền từ ngân hàng hoặc các quỹ đầu tư. Người dân chỉ mua sản phẩm BĐS đã hoàn chỉnh. Vụ vỡ nợ của Evergrande là bài học cho thị trường BĐS Việt Nam. 

Theo ông Troy Griffiths, vụ vỡ nợ của Evergrande làm nổi bật sự liên kết chặt chẽ của các loại hình công ty BĐS với chính phủ, vì ngân hàng nhà nước có các cơ chế kiểm soát thông qua việc phân bổ nợ cho BĐS. Ở Việt Nam hiện nay, các quy định kiểm soát đối với các doanh nghiệp (DN) nhà nước đã chặt chẽ hơn và Ngân hàng Nhà nước Việt Nam đang làm tốt việc kiểm soát tín dụng trong các lĩnh vực.

Nhìn chung, lĩnh vực ngân hàng của Việt Nam đang khá lành mạnh, nợ xấu đã được mua rất mạnh để theo chuẩn mực báo cáo tài chính quốc tế IFRS; cho vay kinh doanh BĐS cũng được kiểm soát chặt chẽ hơn. Việc DN phát hành trái phiếu như một giải pháp thay thế cho việc vay ngân hàng đã phổ biến trong những năm gần đây và trong tương lai.

Năm ngoái và đầu năm nay, nhiều công ty kinh doanh BĐS ở Việt Nam đã phát hành trái phiếu. Nhưng theo ông Nguyễn Trí Hiếu, nhiều công ty trong số này hấp dẫn nhà đầu tư bằng lãi suất cao nhưng thực lực tài chính của người phát hành lại không đủ mạnh. Vì vậy, rủi ro cho nhà đầu tư rất cao. Từ vụ Evergrande, ông khuyến cáo, các nhà kinh doanh BĐS ở Việt Nam nên cẩn trọng khi phát hành trái phiếu với lãi suất cao để huy động vốn, tài trợ cho các dự án BĐS. Nguy cơ vỡ nợ, phá sản luôn hiện hữu khi bán trái phiếu để huy động vốn, nhất là trong bối cảnh thị trường gặp khó khăn do đại dịch COVID-19. 

Hiện nay, rất nhiều trái phiếu được bán cho nhà đầu tư cá nhân. Họ thường chỉ quan tâm đến lãi suất mà không quan tâm nhiều đến tình hình tài chính của DN phát hành. Thậm chí, nhiều nhà đầu tư không có đủ khả năng để phân tích một bảng cân đối kế toán để biết rằng DN phát hành có đủ năng lực tài chính hay không.

Vì vậy, họ cần học cách đánh giá rủi ro không chỉ dựa trên lãi suất khi mua trái phiếu DN. Họ nên thông qua các quỹ đầu tư trái phiếu vì những quỹ này có thể nhìn ra được rủi ro của DN. Các nhà đầu tư cá nhân nên sớm gặp luật sư và các cơ quan pháp luật khi biết công ty BĐS cung cấp sản phẩm cho mình có nguy cơ bị vỡ nợ, nhằm giảm thiểu tổn thất từ sự sụp đổ của công ty BĐS.

Bài học cho các nhà quản lý

Tiến sĩ Chu Thanh Tuấn cho rằng, dòng vốn tiếp tục đổ nhiều vào BĐS sẽ trực tiếp ảnh hưởng đến khả năng phục hồi nền kinh tế, cụ thể là làm ít đi nguồn vốn cho sản xuất, kinh doanh khi dịch bệnh tạm lắng. Theo báo cáo của SSI Research, trong quý II/2021, trái phiếu BĐS trong nước đạt mức 64,4 ngàn tỷ đồng, tăng 131% so với quý I và tăng 285% so với cùng kỳ năm 2020. Lãi suất bình quân các trái phiếu BĐS trong quý II/2021 là 10,3%/năm.

Hầu hết DN BĐS đang lấy chính cổ phiếu được niêm yết trên sàn làm tài sản bảo đảm hoặc không có tài sản bảo đảm. Đây được gọi là những “tài sản bất định”. Vì vậy, mức độ rủi ro cho nhà đầu tư sẽ rất cao nếu DN phát hành trái phiếu gặp “vấn đề” trong kinh doanh.

Ngoài ra, ngân hàng và các công ty chứng khoán đang làm trung gian mua và phân phối một lượng rất lớn trái phiếu BĐS cho các nhà đầu tư thứ cấp. Đây là hình thức ẩn chứa rủi ro, dễ tạo nên bong bóng tài sản khi không phân phối được hết lượng trái phiếu này cho các nhà đầu tư thứ cấp. 

Theo tiến sĩ Chu Thanh Tuấn, vụ Evergrande còn để lại bài học cho các công ty BĐS ở Việt Nam trong việc đầu tư dàn trải và đa ngành. Tập đoàn Evergrande không chỉ hoạt động trong mảng BĐS mà còn mở rộng sang nhiều ngành nghề khác như xe điện, mạng internet, truyền thông, công viên giải trí, bóng đá, thực phẩm, giải khát… và hầu hết những ngành nghề này chưa mang lại lợi nhuận như mong muốn, dẫn đến gánh nặng về tài chính cho tập đoàn này. 

Kiểm soát chặt dòng tiền đầu tư vào bất động sản

Theo phân tích của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, vụ vỡ “bong bóng BĐS” năm 2008 có liên quan đến tín dụng. Trong đó, các ngân hàng đóng vai trò cực kỳ quan trọng thông qua việc chạy đua mở rộng tín dụng đầu tư và phát triển BĐS. Họ bị cuốn vào cơn lốc này vì càng cho vay nhiều, giá BĐS càng tăng, lợi nhuận hứa hẹn càng lớn. Kết quả là giá BĐS tăng chóng mặt từ năm 2007 đến đầu năm 2008.

Nguồn gốc của bong bóng BĐS bắt nguồn từ tình trạng dư dả tín dụng do chính sách tiền tệ “quá thoáng” của Ngân hàng Nhà nước, kèm theo đó là sự tăng trưởng nóng của thị trường chứng khoán.

Lạm phát năm 2007 cũng là một yếu tố kích thích cơn sốt đầu tư BĐS khi lãi suất tiền gửi ở mức thực âm. Tăng trưởng tín dụng trong hệ thống ngân hàng năm 2007 đã vọt lên đến 54%/ năm, quá nóng và quá nguy hiểm.

Thời điểm đó, trong nước chưa có công cụ đánh giá được rủi ro tín dụng của người xin vay vốn. Mỗi ngân hàng phải tự xây dựng chính sách, công cụ để đánh giá và lưu trữ mức độ rủi ro tín dụng của cá nhân trong nội bộ. Do đó, người vay cứ tiếp tục vay ở các ngân hàng sau để trả nợ đáo hạn ở ngân hàng trước cho đến khi mất hoàn toàn khả năng chi trả. Thủ tục pháp lý về thu hồi nợ rắc rối và không đầy đủ đã gây nên sự sụp đổ trên thị trường cho vay đầu tư BĐS do tỷ trọng nợ xấu tăng vọt.

Ông Nguyễn Trí Hiếu nhận định, thông thường, khi dự án BĐS được xây móng, chủ dự án bắt đầu mời người dân mua, đặt cọc, đóng tiền theo tiến độ xây dựng. Đây là hình thức mua bán rất rủi ro vì nếu dự án không hoàn thành, người dân sẽ không được giao nhà. Luật Kinh doanh BĐS sửa đổi năm 2014 bắt buộc nhà kinh doanh BĐS phải có bảo lãnh của ngân hàng nhưng đến nay, việc bảo lãnh của ngân hàng chưa thật sự hiệu quả.

 Mỹ Huyền