Chuyện bất thường: Nhà 'trên giấy' cao giá hơn nhà đã xây xong

Có những dự án lấy “mác” căn hộ cao cấp với đủ tiện ích để bán với giá 60 - 70 triệu đồng/m2, thậm chí cao hơn nữa, trong khi nếu chịu khó tìm, người mua có thể dễ dàng sở hữu căn hộ hoàn thiện ở các dự án khác với giá thấp hơn nhiều.

Nhà dự án đắt hơn nhà đã hoàn thiện

Nếu như cách nay khoảng một năm, các dự án ở khu vực trung tâm Q.7, TP.HCM có giá bán trên dưới 30 triệu đồng/m2 thì nay, phần lớn có giá tăng thêm từ 10 - 20 triệu đồng/m2.

Trong vai khách hàng, chúng tôi hỏi mua căn hộ dự án Eco Green trên đường Nguyễn Văn Linh, Q.7 do Công ty cổ phần Đầu tư và Xây dựng Xuân Mai làm chủ đầu tư. Dù ở vị trí không đắc địa (cạnh chân cầu Tân Thuận 2) nhưng một nhân viên bán hàng cho biết, hiện chủ đầu tư đang nhận giữ chỗ với giá từ 42 - 47 triệu đồng/m2. 

Nghe tôi chê đắt, nhân viên này giải thích, do mọi thứ ở đây như chất lượng xây dựng, máy lạnh, tiện ích... đều “5 sao” nên giá bán cũng phải tương ứng; hiện dự án mới nhận đặt chỗ đợt đầu nên sắp tới, giá sẽ còn tăng thêm.

Dù dự án Eco Green (Q.7) lấy lý do căn hộ cao cấp đang hét với giá cao ngút

Theo ghi nhận của chúng tôi, giá bán căn hộ Eco Green như trên đang cao hơn giá bán căn hộ đã xây dựng hoàn thiện và bàn giao nhà cho khách hàng trong khu đô thị Phú Mỹ Hưng. 

Cụ thể, hiện nhiều căn hộ cao cấp thuộc khu phố Cảnh Viên đang được nhiều người bán lại với giá chỉ khoảng 34 - 35 triệu đồng/m2. Cạnh đó, căn hộ ở khu phố Hưng Phúc đang được nhiều người rao bán với giá chỉ khoảng 32 triệu đồng/m2; căn hộ ở khu Nam Cảnh Viên thuộc phân khúc cao cấp hơn nhưng cũng được rao bán với giá chỉ khoảng 37 triệu đồng/m2. 

Dự án Lavida Plus ở góc giao Nguyễn Văn Linh - Nguyễn Hữu Thọ, Q.7 cũng bán giá trên dưới 40 triệu đồng/m2 với lý do “dự án cao cấp” nhưng hiện chỉ mới xây dựng được khoảng 50%, trong khi cách đó 500m, nhiều căn hộ Phú Hoàng Anh, Hoàng Anh Gold House... đã đưa vào sử dụng, lại đang được nhiều cư dân rao bán với giá chỉ trên dưới 30 triệu đồng/m2.

Thậm chí, một số căn hộ trong các khu nằm ở vị trí đắc địa hơn (ở gần cầu Kênh Tẻ, Q.4) vẫn đang được cư dân bán lại với giá thấp hơn nhiều so với căn hộ ở dự án Lavida Plus. 

Khu Masteri Thảo Điền (Q.2) nằm ở vị trí đắc địa nhưng giá bán “mềm” hơn rất nhiều so với các dự án bán căn hộ hình thành trong tương lai cùng phân khúc, nằm cạnh đó

Nhiều dự án căn hộ hình thành trong tương lai ở khu vực phía đông TP.HCM như Q.2, Q.9 cũng đang được “hét” mức giá không tưởng. Các dự án đều lấy lý do căn hộ cao cấp, 5 sao với đủ thứ tiện ích rồi bán với giá 60 - 70 triệu đồng/m2. 

Thậm chí, dự án G. (giáp ranh Q.2 với Q.9) còn bán trên cả mức giá này. Trong khi đó, nếu chịu khó tìm, người mua nhà có thể dễ dàng sở hữu các căn hộ đã hoàn thiện thuộc các dự án khác với giá thấp hơn nhiều, như căn hộ cao cấp trong khu Masteri Thảo Điền (Q.2) mới đưa vào sử dụng khoảng 3 năm, đang được nhiều người bán lại với giá chỉ khoảng 49 triệu đồng/m2, căn hộ cao cấp trong khu Thảo Điền Pearl (cạnh chân cầu Sài Gòn, Q.2) giá chỉ khoảng 45-50 triệu đồng/m2...

Coi chừng chết vì tăng giá theo “công thức”

Theo lãnh đạo một tập đoàn bất động sản có trụ sở tại Q.1, tình trạng “kê giá” này không phải mới xảy ra mà đã có từ nhiều năm trước, nhưng do trước đây, mặt bằng giá căn hộ còn thấp nên người mua nhà khó cảm nhận được. Nguyên nhân là do việc bán căn hộ hình thành trong tương lai lâu nay của các doanh nghiệp bất động sản đều theo “công thức” giá bán dự án xây sau cao hơn dự án xây trước; giá bán căn hộ đợt sau cao hơn đợt trước.

Ví dụ, khi chuẩn bị mở bán một dự án, các chủ đầu tư thường khảo sát giá bán căn hộ đã hoàn thiện trong khu vực có cùng phân khúc, sau đó sẽ xây dựng giá bán nhỉnh hơn giá trên. Khi bán hàng, chủ đầu tư sẽ chia thành nhiều đợt; giá bán căn hộ đợt sau sẽ tăng khoảng 5 - 10% so với đợt trước. Những dự án mọc sau cứ theo “công thức” này mà định giá, nên giá bị đội lên liên tục. 

Cũng theo vị lãnh đạo trên, ngoại trừ các dự án dành cho người có thu nhập thấp, dự án nhà ở xã hội, hầu hết ở các dự án còn lại, số khách đầu tư (mua đi bán lại) luôn nhiều hơn số khách mua để ở. Do đó, trong suốt quá trình hình thành dự án, chủ đầu tư luôn phải điều chỉnh giá để làm hài lòng khách đầu tư.

Theo chuyên gia kinh tế, Tiến sĩ Đinh Thế Hiển, một điểm chung trong thị trường bất động sản Việt Nam lâu nay là “đầu tư lướt sóng”. Phần lớn các dự án đều có khoảng 70% khách mua đầu tư, số còn lại mua để ở. Các nhà đầu tư chỉ cần bỏ ra 10 - 30% trị giá căn hộ trong giai đoạn đầu, khoảng 1 - 2 năm sau, khi dự án sắp bàn giao nhà, họ sẽ bán ra để kiếm lời. Nhiều người có thể dễ dàng kiếm lời 100% so với số vốn bỏ ra. 

Theo ông Hiển, hiện nay, mặt bằng giá căn hộ đã hoàn thiện thấp hơn nhiều so với dự án căn hộ hình thành trong tương lai. Nếu mua căn hộ đã đưa vào sử dụng, khách hàng có rất nhiều điểm lợi như: có nhà ở ngay; tránh rủi ro giấy tờ, pháp lý; có thể đánh giá chất lượng dự án, dịch vụ quản lý... Khi mua những căn hộ này, khách hàng hoàn toàn có thể dùng chính căn hộ mình mua để vay vốn ngân hàng. Đây là một trong những kênh rất tốt dành cho người đang cần nhà ở.

Theo chuyên gia bất động sản, Tiến sĩ Nguyễn Trọng Hoàng, hiện nay, mặt bằng giá bán căn hộ hình thành trong tương lai đang ở mức rất cao, thậm chí có dự án đẩy giá cao đến mức vô lý. Trong khi đó, thị trường bất động sản đang có dấu hiệu chùng xuống, giao dịch chậm, số lượng căn hộ tồn đọng nhiều. Vì vậy, việc các chủ đầu tư tăng giá bán liên tục với mong muốn có lợi nhuận cao sẽ gặp phải tình trạng dội hàng, khi đó sẽ “tháo chạy” không kịp. 

Phan Trí - Bích Trần