Chung cư xuống cấp, quỹ bảo trì còn hàng chục tỷ, dân vẫn không có tiền sửa

Dự án xuống cấp… không tiền sửa

Trong đơn gửi Báo Phụ Nữ TPHCM, đại diện Ban quản trị chung cư 4S Linh Đông do Công ty TNHH Xây dựng Thành Trường Lộc (Công ty Trường Lộc) làm chủ đầu, phản ánh, dự án được Công ty Trường Lộc bàn giao từ năm 2014 – 2017 (tuỳ mỗi Block). Trong nhiều năm qua, hầu hết các hạng mục xây dựng thuộc phần sở hữu chung của chung cư không được chủ đầu tư đưa vào kế hoạch bảo hành, bảo trì, bảo dưỡng định kỳ. Thực tế, chủ đầu tư chỉ sửa chữa khi ban quan lý kiến nghị.

Hiện nay nhiều hạng mục của chung cư đang bị hư hỏng nặng, nhiều mặt tường bị nứt, thấm có nguy cơ ảnh hưởng đến kết cầu công trình, nguy hiểm đến tính mạng của con người. Trước tình trạng trên, Ban quản trị chung cư đã nhiều lần gửi văn bản yêu cầu chủ đầu tư kiểm tra, sửa chữa các hạng mục còn trong thời gian bản hành và chuyển kinh phí bảo trì cho Ban quan trị để sửa chữa, thay mới các hạng mục công trình đang hư hỏng, xuống cấp trầm trọng. 

Nhiều hạng mục của chung cư đã xuống cấp nhưng chủ đầu tư không chuyển kinh phí bảo trì để Ban quản trị sửa chữa

Tuy nhiên, chủ đầu tư chỉ chuyển vào tài khoản quỹ bảo trì Ban Quản trị số tiền 200 triệu đồng. Trong khi đó, tổng thu quỹ bảo trì 2% giá trị căn hộ, diện tích khác đã bán hoặc căn hộ, phần diện tích khác mà chủ đầu tư đang sở hữu tại chung cư 4S Linh Đồng với số tiền hơn 25 tỷ đồng. “Việc làm này của chủ đầu tư như nhằm đối phó, chống chế với chính quyền, cư dân đã gây ra khó khăn, bị động cho Ban quản trị khi xây dựng, triển khai kế hoạch sửa chữa, bảo trì, bảo dưỡng chung cư và ký kết bảo trì hệ thống thang máy, máy phát điện…” – đại điện Ban quản trị chung cư, bức xúc.

Theo Ban quản trị, hiện Ban Quản lý không có nguồn kinh phí chủ động để tạm ứng chi mua vật tư sửa chữa hạng mục xây dựng hoặc mua sắm thay thế các kinh kiện, thiết bị kỹ thuật bị hư hỏng thường xuyên thuộc chi phí sử dụng quỹ bảo trì. Nguồn thu phí quản lý hàng tháng của cư dân tại Chung cư từ năm 2014 cho đến nay theo mức giá 7.300 đồng/m2 không đủ chi trả tổng chi phí dịch vụ quản lý vận hành tại dự án trong khi chủ đầu tư lại thường xuyên nợ nhiều tháng kéo dài phí quản lý, phí điện – nước của các các căn hộ, diện tích sở hữu riêng với số tiền lớn dẫn đến nguồn thu không đủ chi trả cho các đơn vị cung ứng dịch vụ.

Chung cư ngày càng xuất hiện các vết nứt to

Ban Quản trị không có nguồn tài chính thuê khảo sát dự toán kinh phí để sửa chữa các hạng mục xây dựng hư hỏng và triển khai thực hiện kế hoạch bảo dưỡng, sửa chữa, bảo trì hệ thống công trình xây dựng theo quy trình quy định dẫn đến công trình chung cư xuống cấp nhanh. 

“Hiện rất nhiều hạng mục xây dựng trọng yếu tại các toà nhà, tầng hầm chung cư đang bị hư hỏng nặng, ảnh hưởng đến kết cấu, chất lượng chung cư. Cụ thể: cột, chân móng, chân tường bị nứt, thấm; mặt tường nứt; các hạng mục xây dựng tại hồ nước, khu vực công cộng tại tầng G, hàng lang, cầu thang bộ, tầng hầm cũng bị thấm, dột… Bây giờ Ban quản trị không có kinh phí sửa chữa, nếu cứ kéo dài dự án sẽ xuống cấo nghiêm trọng, ảnh hưởng đến cư dân” – đại diện Ban quản trị lo lắng. 

Ngoài ra, các thỏa thuận ký kết các hợp đồng bảo trì hết hạn; không có nguồn chi trả chi phí sữa chữa, bảo trì hệ thống kỹ thuật trọng yếu tại các tòa nhà như: hệ thống thang máy, hệ thống máy phát điện, hệ thống bơm thủy lực, hệ thống phòng cháy chữa cháy,... Trong khi đó, chủ đầu tư chỉ chuyển giao các hợp đồng bảo trì hết hạn cho Ban Quản trị tái ký hợp đồng nhưng lại không chuyển trả quỹ bảo trì để chi trả dịch vụ. 

Thậm chí, chủ đầu tư chiếm dụng quỹ bảo trì nhưng lại không thanh toán trả phí dịch vụ bảo trì hệ thống kỹ thuật, thiếu nợ quá hạn kéo dài dẫn đến việc công ty thang máy Schindler thường xuyên phải dừng cung cấp dịch vụ bảo trì thang máy chung cư; tình trạng thang máy các tòa nhà bị dừng hoạt động, rơi tự do hoặc thiết bị hư hỏng kéo dài từ 10 ngày. 

Đã bị xử phạt, tiền chủ đầu tư vẫn giữ

Liên quan đến việc trên, tháng 6/2021, UBND TPHCM đã có quyết định 2183/QĐ-XPVPHC xử phạt đối với Công ty TNHH Xây dựng Thành Trường Lộc 125 triệu đồng vì bàn giao không đầy đủ kinh phí bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư theo quy định. Cụ thể, chủ đầu tư bàn giao một phần kinh phí bảo trì cho Ban quản trị với số tiền 200 triệu đồng. Buộc Công ty Trường Lộc bàn giao ngay toàn bộ kinh phí bảo trì theo quy định cho Ban quản trị chung cư. Thời gian thực hiện biện pháp khắc phục hậu quả là 10 ngày, kể từ ngày nhận quyết định. 

Ngày 15/7/2021, Sở Xây dựng TPHCM cũng có công văn 7847/SXD-TT đề nghị UBND TP.Thủ Đức tổ chức thi hành quyết định xử phạt vi phạm hành chính số 2183/QĐ- XPVPHC và thông báo kết quả thực hiện về Sở Xây dựng. Tuy nhiên, theo Ban quản trị đến nay chủ đầu tư vẫn chưa thi hành quyết định xử phạt. 

Cư dân bức xúc treo băng rôn phản đối

Trao đổi với chúng tôi, Luật sư Trần Minh Cường - Đoàn luật sư TPHCM cho rằng, các quy định được sửa đổi bổ sung tại Nghị định 30/2021/NĐ-CP sửa đổi bổ sung Nghị định 99/2015/NĐ-CP vừa có hiệu lực quy định rất rõ ràng và cụ thể và về cơ bản đảm bảo có các chế tài đủ mạnh để các chủ đầu tư không còn vi phạm trong quá trình thực hiện đối với quỹ kinh phí bảo trì của nhà chung cư. Hiện nay chủ đầu tư đã bị xử phạt về hành vi “Không bàn giao, bàn giao chậm, bàn giao không đầy đủ hoặc bàn giao không đúng đối tượng nhận kinh phí bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư theo quy định” theo quy định tại Khoản 7 Điều 66 Nghị định số 139/2017/NĐ-CP với số tiền 125 triệu đồng. Tuy nhiên theo phản ánh của Ban quản trị thì chủ đầu tư tiếp tục chây ì không chịu bàn giao quỹ bảo trì nhà chung cư cho ban quản trị, về vấn đề này Điều 37 Nghị định 30/2021 đã quy định cụ thể thủ tục cưỡng chế bàn giao kinh phí bảo trì, theo đó Ban quản trị chung cư có quyền kiến nghị các cơ quan chức năng vào cuộc để thực hiện thủ tục cưỡng chế để bàn giao kinh phí bảo trì.

Như vậy, có thể thấy dù trong trường hợp nào thì cơ quan chức năng vẫn sẽ có những biện pháp để cưỡng chế, thu hồi kinh phí bảo trì nhà chung cư cho người dân, tuy nhiên cần sự phối hợp, vào cuộc quyết liệt của các cơ quan chức năng để giải quyết dứt điểm các tranh chấp kéo dài này. “Trong trường hợp các tổ chức, cá nhân có liên quan cố tình chây gì, tẩu tán tài sản có thể nhằm mục đích chiếm đoạt tài sản thì Ban quản trị chung cư có quyền kiến nghị đến cơ quan công an đối với hành vi mà có đủ yếu tố cấu thành tội phạm thì có thể bị xử lý hình sự về Tội lạm dụng tín nhiệm chiếm đoạt tài sản theo quy định tại Điều 175 Bộ luật hình sự năm 2015 (sửa đổi, bổ sung năm 2017).” – Luật sư Cường chia sẻ.

Bích Trần