Chung cư mini: Cần quản, không nên cấm

Một tòa nhà căn hộ cho thuê trên đường Ngô Đức Kế, quận Bình Thạnh

Đáp ứng nhu cầu của nhiều người

Căn hộ dịch vụ, căn hộ mini với diện tích 20 - 30m2 hiện đang là một trong những lựa chọn về nhà ở của những gia đình có thu nhập thấp, vì đáp ứng được các yêu cầu về giá cả, vị trí, dù có nhiều rủi ro.

Trong vai khách tìm thuê, mua căn hộ dịch vụ, chúng tôi được giới thiệu đến tòa nhà trong con hẻm của đường Ngô Đức Kế, quận Bình Thạnh. Theo môi giới, tòa nhà mới xây gần 1 năm nay, có hơn 30 phòng, diện tích mỗi phòng từ 20 - 25m², có thể ở 3-4 người, có máy lạnh, tủ bếp, kệ chén, cửa khóa vân tay, camera an ninh. Giá thuê từ 6,5-7,2 triệu đồng/tháng. Thấy chúng tôi lo ngại về phòng cháy chữa cháy, môi giới trấn an: “Tòa nhà có thang sắt bên ngoài, có bố trí các thiết bị phòng cháy chữa cháy và đã được kiểm tra an toàn về phòng cháy chữa cháy”.

Tại TPHCM, không khó tìm những căn hộ mini như thế. Hầu hết những tòa nhà căn hộ dịch vụ, chung cư mini được xây dựng từ 3-6 tầng, mỗi tầng có nhiều phòng. Mỗi phòng từ 16 - 30m², có phòng có thêm gác lửng, nhà vệ sinh khép kín, nội thất cơ bản. Giá cho thuê từ 5-8 triệu đồng/phòng/tháng. Nhiều phòng có giá thuê đến 10-12 triệu đồng/tháng. Chỉ số ít tòa nhà có tầng hầm, còn phần lớn tận dụng tầng trệt để đậu xe. Đa số có thang máy. Tuy nhiên, thang bộ thường không đặt sát phía ngoài và khá chật hẹp do nhu cầu về lợi nhuận.

Ngoài cho thuê, hiện nay căn hộ mini, căn hộ studio cũng đang được rao bán với giá bán từ 400-900 triệu đồng/căn (sở hữu 20-30 năm). Nhưng thực chất đây chỉ là hình thức cho thuê dài hạn.

Theo báo cáo của Tổng công ty Điện lực TP Hà Nội, chỉ riêng Hà Nội đã có 2.000 nhà chung cư mini. Còn tại TPHCM, theo thống kê sơ bộ của Phòng Cảnh sát Phòng cháy chữa cháy và cứu nạn cứu hộ, hiện có 42.256 cơ sở là nhà trọ, nhà ngăn phòng cho thuê thuộc diện quản lý nhà nước về phòng cháy chữa cháy. Trong số này, có 4.490 cơ sở do công an quản lý, trong đó có 103 cơ sở có nguy hiểm về cháy nổ và 37.766 cơ sở do UBND cấp xã quản lý.

Sở Xây dựng TPHCM cũng từng thống kê, toàn thành phố có khoảng 60.470 khu nhà trọ hoặc nhà ngăn phòng cho thuê với khoảng 560.219 phòng trọ, bao gồm 38.800 khu nhà trọ tập trung (357.246 phòng) và 25.670 nhà ngăn phòng cho thuê (202.973 phòng hoặc căn hộ).

Cần siết chặt quản lý

Chỗ để xe của một tòa nhà căn hộ dịch vụ ở phường 13, quận Tân Bình

Nhiều bất cập trong quản lý thời gian qua đã dẫn đến tình trạng loại hình chung cư mini phát triển vượt tầm kiểm soát và có “lỗ hổng” cho giới “đầu nậu” kinh doanh trục lợi. Thế nhưng, với cái nhìn thực tế, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM - phân tích, chung cư mini là sản phẩm nhà ở rất cần thiết cho xã hội trong 13 năm qua. Vì đây là loại căn hộ có giá cho thuê, bán vừa túi tiền, phù hợp với nhiều thành phần trong xã hội, như người có thu nhập trung bình, thu nhập thấp, sinh viên, người độc thân, người mới kết hôn, người nhập cư. Vì vậy, ông đề nghị việc quản lý cũng phải sáng suốt, “nên quản, không nên cấm”, nhưng phải quản thật chặt để bảo đảm an toàn phòng cháy chữa cháy và phát triển lành mạnh. 

Từ lập luận trên, Hiệp hội Bất động sản TPHCM đề nghị bổ sung quy định đối với loại hình nhà ở riêng lẻ của cá nhân, hộ gia đình được phép xây dựng thành “nhà chung cư mini” đồng thời sửa đổi một số quy định của Luật Xây dựng, Luật Đầu tư, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Phòng cháy chữa cháy với nhận thức là rất cần thiết phải luật hóa loại nhà ở riêng lẻ.

Ngoài ra, cần bổ sung quy định: khi đầu tư xây “nhà chung cư mini” phải lập dự án, phải chấp hành và tuân thủ các quy định pháp luật về thẩm duyệt, nghiệm thu công trình, bao gồm công trình phòng cháy chữa cháy; việc kinh doanh cho thuê hoặc bán căn hộ cũng phải đăng ký kinh doanh bất động sản theo quy định; quản lý vận hành cũng phải tương tự như quản lý vận hành “nhà chung cư”.

Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cũng kiến nghị, cần quy định chặt chẽ về việc đầu tư chung cư mini như: tuyệt đối tránh phê duyệt các chung cư mini có vị trí sâu trong ngõ, khó tiếp cận; quy định về năng lực, trách nhiệm của người chủ. Kiểm soát xây dựng, vận hành chung cư mini phải đảm bảo đúng tiêu chuẩn, trong quá trình vận hành phải thường xuyên được bảo trì, bảo dưỡng về an toàn phòng cháy chữa cháy…

Ông Trần Nguyên Đán - giảng viên Đại học Kinh tế TPHCM - cho rằng, từ trước đến nay không có khái niệm chung cư mini mà đó là nhà ở riêng lẻ xây cao tầng, rồi người dân ngăn phòng để cho thuê ngắn hạn hoặc dài hạn. Hầu hết mô hình này đều được xây dựng trên đất nhà ở riêng lẻ nên đường sá rất nhỏ, nằm ở khu vực đông dân cư, nhiều nơi không được đầu tư cơ sở hạ tầng, thậm chí làm tăng mật độ dân cư, không đảm bảo các quy chuẩn về an toàn phòng cháy chữa cháy. Do đó, đối với những chung cư mini hiện hữu, Nhà nước cần hướng dẫn làm thêm lối thoát hiểm, phòng cháy chữa cháy để đảm bảo an toàn. 

Bích Trần