Chủ đầu tư vô tư biến tấu dự án, dân mòn mỏi chờ giấy chủ quyền

8 năm, 7 lần “nhào nặn” dự án

Theo phản ánh của người dân, khoảng năm 2004, khi nghe dự án rao bán, họ đã tìm đến mua. Việc mua bán được thực hiện bằng hợp đồng góp vốn. Sau một thời gian thi công chủ đầu tư bắt đầu giao nền cho dân xây nhà ở, dù rất nhiều hạng mục của dự án vẫn còn nham nhở, chưa hoàn thành. Đáng nói, từ khi họ bỏ tiền ra mua đất đến nay đã kéo dài khoảng 16 năm chủ đầu tư vẫn chưa bàn giao giấy chủ quyền cho họ. 

“Ban đầu chúng tôi hỏi thì chủ đầu tư nói đang làm. Nhưng sau đó viện đủ thứ lý do khó khăn nên chậm cấp giấy chủ quyền” – anh T. – một người dân ở đây nói. 

Theo người dân, việc có đất, có nhà nhưng không có giấy chủ quyền đã khiến cuộc sống của họ gặp rất nhiều khó khăn như: không thể nhập hộ khẩu, không thế chấp vay tiền để làm ăn, cho con học hành… Nhiều người cuộc sống khó khăn mang nhà đi bán thì mất giá. Nhiều lần người dân làm dữ với chủ đầu tư, nhưng chủ đầu tư chỉ hứa kéo dài hết năm này sang năm khác, tình hình vẫn vậy.  

Người dân mua đất, cất nhà ở khoảng 16 năm qua nhưng vẫn chưa được cấp giấy chủ quyền

Bức xúc, người dân tìm hiểu thì phát hiện sự thật nguyên nhân dự án chậm cấp sổ là do dự án đã đưa ra thị trường giao dịch nhưng vẫn mang đi điều chỉnh hết lần này đến lần khác. 

Cụ thể, dự án được UBND tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 tại Quyết định số 2090 ngày 28/4/2004. Chỉ khoảng 1 năm sau, UBND tỉnh lại điều chỉnh quy hoạch dự án tại Quyết định số 1542 ngày 23/5/2005. 7 tháng sau, UBND tỉnh tiếp tục điều chỉnh quy hoạch dự án tại Quyết định số 4468 ngày 30/12/2005. Đến ngày 14/9/2007, dự án lại một lần nữa điều chỉnh tại Quyết định số 3185. Đến ngày 5/11/2008 dự án tiếp tục điều chỉnh tại Quyết định số 4831. Chưa dừng lại, chưa đầy 1 tháng sau dự án lại điều chỉnh tiếp tại Quyết định số 7909. Đến ngày 25/2/2010, một lần nữa dự án được điều chỉnh tại Quyết định số 620. Khoảng 6 tháng sau dự án lại điều chỉnh tại Quyết định số 2420. Như vậy, chỉ trong 8 năm, dự án bị điều chỉnh đến 7 lần.  

“Theo quy định, khi thay đổi quy hoạch, chủ đầu tư phải lấy ý kiến cư dân. Nhưng tôi chưa bao giờ được lấy ý kiến liên quan đến việc điều chỉnh này. Rõ ràng chủ đầu tư đã làm sai và cơ quan chức năng có biết không khi vẫn duyệt điều chỉnh cho chủ đầu tư, khiến dự án bị kéo dài thủ tục cấp giấy chủ quyền” bà Hòa – một người dân mua đất dự án bức xúc. 

Cắt xén tiện ích, hô biến dự án bán nhà thành phân lô bán nền?

Theo người dân, trong lần quy hoạch đầu tiên, dự án có khu thể thao kết hợp sân chơi cho trẻ em rộng gần 20.000m2, nhưng đến nay tại văn bản số 03/2021 do Công ty Khang Linh báo cáo với chính quyền địa phương thì tiện ích này chỉ còn khoảng 5.340m2. 

Tương tự, quy hoạch ban đầu diện tích đất dành để xây dựng trường tiểu học khoảng 24.000m2, nhưng nay sau 7 lần điều chỉnh quy hoạch khu đất này còn khoảng 11.000 m2, nhưng đến nay khu đất này vẫn chưa có ngôi trường nào mọc lên. “Phải chăng những quyết định điều chỉnh dự án liên tục là để cắt xén tiện ích của cư dân, làm lợi cho chủ đầu tư? Phần diện tích đất bị cắt xén đang được dùng vào mục đích gì, ai phải chịu trách nhiệm khi tiện ích của cư dân bị mất?” – một người dân đặt câu hỏi. 

Bên cạnh đó, theo tìm hiểu của chúng tôi, dự án còn có dấu hiệu liên quan nhiều sai phạm khác nghiêm trọng hơn. Tại Quyết định số 2090 ngày 28/4/2004 của UBND tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu về việc phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 cho dự án, nêu rõ: “Chủ đầu tư phải đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật hoàn chỉnh và xây dựng nhà ở theo thiết kế kiến trúc đã được Sở Xây Dựng thỏa thuận, với hình thức xây thô hoàn thiện mặt tiền hoặc xây dựng hoàn chỉnh. Không cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho dân xây dựng”. Điều này đống nghĩa với việc chủ đầu tư có trách nhiệm xây dựng hoàn chỉnh hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và xây dựng nhà ở theo kiến trúc đã được Sở Xây dựng thỏa thuận để chuyển nhượng nhà ở cho người dân. Không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô bán nền. 

Thế nhưng, hiện trạng của dự án hiện nay là có dấu hiệu của việc giao dịch mua bán nền chứ không phải mua bán nhà thông qua hợp đồng góp vốn theo 2 giai đoạn. Trong đó giai đoạn 1 góp vốn nhận nền đất, giai đoạn 2 xây dựng nhà. Dự án được lách luật bằng cách, khách hàng đã mua đất dự án theo hình thức góp vốn nếu có nhu cầu về nhà ở thì ký “Biên bản thỏa thuận các nội dung liên quan đến hợp đồng góp vốn đầu tư dự án theo phương thức khách hàng thỏa thuận tự xây nhà” trên nền đất đã ký hợp đồng góp vốn với Công ty Khang Linh.

Sau gần 16 năm “gạo đã nấu thành cơm”, thì đến ngày 31/8/2020, Công ty Khang Linh có văn bản số 31/2020 và ngày 28/5/2021 công ty có văn bản số 03/2021 đề nghị UBND tỉnh, Sở Xây dựng cho phép công ty được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô bán nền. Lý do việc huy động vốn từ ngân hàng rất khó khăn nên doanh nghiệp không thể triển khai xây dựng đồng bộ công trình nhà ở. Theo tìm hiểu của chúng tôi đây là nguyên nhân chính khiến các cơ quan chức năng không thể cấp giấy chủ quyền cho người dân. 

Theo Luật sư Nguyễn Trường (Đoàn Luật sư TPHCM), việc chủ đầu tư tự ý chuyển dự án từ bán nhà sang phân lô bán nền dù được lách luật dưới bất kỳ hình thức nào cũng là sai phạm so với quy hoạch được duyệt. Trong vụ việc này có trách nhiệm của cơ quan quản lý nhà nước không không giám sát, phát hiện sớm và không có biện pháp xử lý nghiêm, ngăn chặn chủ đầu tư. Về phía người dân có thể khởi kiện chủ đầu tư yêu cầu bồi thường do thực hiện sai quy hoạch được duyệt dẫn đến cư dân không được cấp giấy chủ quyền. 

Phước Quyền