Chủ đầu tư không công khai dự án thế chấp ngân hàng: Phạt 1 tỉ đồng vẫn là quá thấp

60 dự án đang thế chấp ngân hàng

Theo dự thảo, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản (BĐS) không công khai thông tin việc thế chấp nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng, quyền sử dụng đất, dự án BĐS đưa vào kinh doanh theo quy định sẽ bị phạt tiền mức 800 triệu - 1 tỉ đồng. Đồng thời bị xử phạt bổ sung đình chỉ hoạt động kinh doanh BĐS từ 3-6 tháng.

Tình trạng chủ đầu tư âm thầm đem thế chấp dự án để vay vốn ngân hàng nhưng không công khai cho người mua nhà biết trong thời gian qua đã gây rất nhiều hệ lụy như: người dân mua nhà đã lâu nhưng không có sổ hồng, bị ngân hàng siết nợ nếu chủ đầu tư không trả được nợ vay…

Hàng trăm căn hộ tại chung cư Phú Thạnh vừa bị ngân hàng thông báo siết nợ vì chủ đầu tư thế chấp dự án, không có khả năng thanh toán

Đầu tháng 6/2024, hàng trăm cư dân ở chung cư Phú Thạnh, quận Tân Phú, TPHCM đã “tá hỏa” khi Ngân hàng Việt Á thông báo sẽ siết nhà của họ để xử lý nợ của chủ đầu tư, dù người dân đã mua căn hộ của dự án này và vào ở ổn định hơn 10 năm qua. Nguyên nhân là Công ty cổ phần Xây dựng công trình 585 - chủ đầu tư chung cư Phú Thạnh - thế chấp dự án này cho Ngân hàng Việt Á để vay vốn, hiện nợ đã quá hạn nhưng công ty vẫn chưa thanh toán đầy đủ.

Trước đó, khoảng cuối năm 2023, qua rà soát công tác cấp giấy chủ quyền cho người dân, cơ quan chức năng đã phát hiện trên địa bàn TPHCM có đến 60 dự án nhà ở chủ đầu tư thế chấp ngân hàng và chưa giải chấp, là nguyên nhân khiến hàng ngàn hộ dân chưa được cấp giấy chứng nhận nhà ở. Trong đó có 41/60 dự án chủ đầu tư thế chấp từ năm 2016 đến 2023, một số dự án đã đưa vào sử dụng và bàn giao cho người mua nhà. Cụ thể, chung cư Bảy Hiền (quận 11) thế chấp năm 2008; chung cư Minh Thành (quận 7) thế chấp năm 2010; chung cư Phú Thạnh (quận Tân Phú) thế chấp năm 2010; chung cư Tân Hồng Ngọc (quận Tân Phú) thế chấp năm 2010; chung cư Khang Gia (quận Tân Phú) thế chấp năm 2011; chung cư Avila (quận 8) thế chấp năm 2016…

Cần xem xét yếu tố hình sự

Luật sư Trần Thị Thanh Thảo - Giám đốc Công ty Luật TNHH Thảo Trần - cho rằng, tình trạng các chủ đầu tư che giấu thông tin thế chấp dự án trên thực tế khá phổ biến dù pháp luật đã quy định rõ trách nhiệm phải cung cấp thông tin cho bên mua về thông tin thế chấp nhà ở, công trình xây dựng… Nhiều người mua nhà do không am hiểu quy định pháp luật, thiếu thông tin… nên vẫn ký hợp đồng mua bán, đến khi bị ngân hàng siết nợ mới biết căn nhà mà mình mua đã bị chủ đầu tư thế chấp trước đó.

Luật sư Trần Minh Cường (Đoàn Luật sư TPHCM) cho biết, Nghị định số 16/2022/NĐ-CP ngày 28/1/2022 của Chính phủ đã quy định mức xử phạt đối với hành vi không công khai dự án thế chấp ngân hàng tối đa là 120 triệu đồng, mức phạt này quá thấp khiến các chủ đầu tư vẫn vi phạm, gây rủi ro rất lớn cho khách hàng. Dự thảo mới đã tăng mức xử phạt lên 800 triệu - 1 tỉ đồng. Tuy nhiên mức xử phạt này vẫn chưa đủ khiến các chủ đầu tư chùn tay vì so với lợi ích mà chủ đầu tư thu về thì vẫn quá thấp.

Hầu hết các dự án thế chấp là dự án hình thành trong tương lai. Nếu tính trung bình 1 dự án có từ 500-1.000 căn hộ thì tổng giá trị vay của dự án có thể lên đến hàng trăm cho đến cả ngàn tỉ đồng. Vì vậy, số tiền phạt đó vẫn chỉ là “muối bỏ biển”, chưa thể giúp hạn chế, ngăn chặn tình trạng chủ đầu tư cố tình vi phạm.

Chuyên gia kinh tế Trần Nguyên Đán cho rằng, khi tài sản thế chấp bị thu hồi xử lý nợ, theo quy trình sẽ ưu tiên cho chủ nợ có tài sản đảm bảo tức ngân hàng. Việc phải công khai dự án đó có thế chấp ngân hàng hay không nhằm để người mua nhà xác định được vấn đề pháp lý của dự án, năng lực của chủ đầu tư. Nếu không công bố thông tin đó tức là chủ đầu tư có ý đồ lừa dối khách hàng, không thể xử sự như một hành vi vi phạm hành chính mà phải xem xét cả dấu hiệu vi phạm hình sự.

“Nếu mức phạt 1 tỉ đồng mà dự án lời cả hàng trăm tỉ đồng thì mức phạt đó không thấm vào đâu đối với chủ đầu tư nhưng đối với cư dân có khi bị mất cả căn nhà, đó là tài sản cả đời của người dân. Về nguyên tắc, tài sản sau khi xử lý, trả hết nợ cho ngân hàng tiếp đó sẽ trả cho người mua nhà. Tuy nhiên có thể tài sản sau khi siết nợ, bán đấu giá, thanh toán nợ cho ngân hàng sẽ không còn bao nhiêu, người mua rất dễ trắng tay” - ông Trần Nguyên Đán nhận định.

Bích Trần