Chủ đầu tư được vay tín dụng khi dự án chưa đủ điều kiện kinh doanh

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) cho biết, bà Nguyễn Thị Hồng - Thống đốc NHNN vừa gửi thông tin cho lãnh đạo HoREA xác nhận chủ đầu tư vẫn được vay tín dụng kể cả dự án chưa đủ điều kiện kinh doanh và cả dự án đủ điều kiện kinh doanh.

Trước đó, HoREA đã có văn bản đề nghị Thống đốc NHNN xem xét nên sửa Thông tư 06, bởi lẽ dự án bất động sản, dự án PPP thì chỉ cần đủ pháp lý chứ không cần phải đủ điều kiện kinh doanh để các tổ chức tín dụng dễ hiểu, dễ làm và các chủ đầu tư không gặp trở ngại khi đề xuất vay tín dụng.

Tại khoản 9 Điều 8 Thông tư 39/2016/TT-NHNN (được sửa đổi, bổ sung tại khoản 2 Điều 1 Thông tư 06/2023/TT-NHNN) quy định tổ chức tín dụng không được cho vay “để thanh toán tiền góp vốn để thực hiện dự án đầu tư không đủ điều kiện đưa vào kinh doanh” tại thời điểm tổ chức tín dụng quyết định cho vay, HoREA cho rằng quy định này chưa đồng bộ, thống nhất với Điều 55 và khoản 1 Điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản 2014.

Thống đốc NHNN đã xác nhận với HoREA rằng chủ đầu tư vẫn được vay tín dụng kể cả dự án chưa đủ điều kiện kinh doanh và cả dự án đủ điều kiện kinh doanh.

Do vậy, khoản 9 Điều 8 Thông tư 39/2016/TT-NHNN đã “bít đường” vay tín dụng đối với các dự án bất động sản, nhà ở thương mại, khu đô thị ngay tại thời điểm mà chủ đầu tư có nhu cầu bổ sung vốn tín dụng cao nhất để triển khai thực hiện xây dựng các công trình của dự án.

Bởi lẽ tại thời điểm này, sau khi chủ đầu tư đã bỏ ra một khoản tiền rất lớn để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và dự án đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền “chấp thuận chủ trương đầu tư, cấp phép xây dựng” thì đây là thời điểm mà chủ đầu tư có nhu cầu vay vốn tín dụng (bổ sung) để đầu tư xây dựng các công trình của dự án.

Tại thời điểm này thì dự án đã có đủ pháp lý thuộc “giai đoạn thực hiện dự án”, nhưng “chưa đủ điều kiện đưa vào kinh doanh” nên chưa được phép huy động vốn của khách hàng theo quy định.

Nếu dự án đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh thì chủ đầu tư “không dại gì” đi vay tín dụng ngân hàng với lãi suất cao, bởi lẽ tại thời điểm này thì chủ đầu tư đã được phép mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai, được huy động vốn từ khách hàng là nguồn vốn “rẻ nhất, hiệu quả nhất” do không bị áp lực phải trả lãi, trả vốn gốc, mà chỉ cần sớm hoàn thành dự án để bàn giao nhà cho khách hàng.

Đối với quy định tổ chức tín dụng không được cho vay để thanh toán tiền góp vốn theo hợp đồng góp vốn, hợp đồng hợp tác đầu tư hoặc hợp đồng hợp tác kinh doanh để thực hiện dự án đầu tư không đủ điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định của pháp luật tại thời điểm tổ chức tín dụng quyết định cho vay cũng chưa phù hợp thực tế, chưa bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất với các quy định pháp.

Do đó, HoREA đề nghị Ngân hàng Nhà nước xem xét cho phép tổ chức tín dụng được cho vay “để góp vốn theo hợp đồng góp vốn, hợp đồng hợp tác đầu tư hoặc hợp đồng hợp tác kinh doanh”, nhưng người vay phải chứng minh năng lực tài chính, khả năng thanh toán khoản nợ hoặc có tài sản bảo đảm theo quy định của pháp luật về tín dụng.

Tuy nhiên, để kiểm soát rủi ro thì đề nghị Ngân hàng Nhà nước quy định tổ chức tín dụng có thể quy định cụ thể việc cho vay tùy theo tình trạng pháp lý của từng dự án. Ví dụ, dự án A đã có quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư thì tổ chức tín dụng có thể cho vay với tỷ lệ không quá 30% tổng mức đầu tư, hoặc dự án B đã có Giấy phép xây dựng thì tổ chức tín dụng có thể cho vay với tỷ lệ không quá 50-60% tổng mức đầu tư…

Ngọc Bích