Cho vay mua nhà lãi suất thấp chỉ mang tính quảng cáo?

Chỉ ưu đãi trong vài tháng đầu

Ngày 28/2, Ngân hàng (NH) thương mại cổ phần (TMCP) Phát triển TPHCM (HDBank) công bố chương trình cho vay mua nhà với lãi suất (LS) từ 4,5%/năm, thời hạn vay tối đa 50 năm, thời gian được miễn trả nợ gốc tối đa 5 năm, mức vay tối đa 50 tỉ đồng, hạn mức giải ngân chiếm 90% giá trị tài sản đảm bảo. NH TMCP Lộc Phát (LPBank) cũng vừa triển khai gói vay mua nhà với LS 3,88%/năm dành cho khách vay từ 18-45 tuổi, thời hạn vay tối đa 35 năm, được miễn trả nợ gốc tối đa 24 tháng, mức vay bằng 100% giá nhà.

Khách hàng tìm hiểu các chương trình tín dụng ở phòng giao dịch Ngân hàng Việt Nam Thịnh Vượng (VPBank) An Lạc, quận Bình Tân, TPHCM - Ảnh: T.H.

Trước đó, ngày 13/2, NH TMCP Á Châu (ACB) thông báo gói vay dành cho người trẻ, thời hạn vay 30 năm, LS vay ưu đãi từ 5,5%/năm, thời gian cố định LS kỳ đầu 5 năm, thủ tục đơn giản và linh hoạt. Tiếp đó, NH TMCP Sài Gòn - Hà Nội (SHB) cũng công bố gói vay với LS 3,99%/năm, được vay tối đa 90% giá trị tài sản, miễn trả nợ gốc trong 5 năm đầu tiên, tặng kèm thẻ tín dụng hoặc hạn mức thấu chi. NH TMCP Kiên Long (Kienlongbank) công bố gói vay với LS 0% dành cho người dưới 35 tuổi vay mua nhà, vay tiêu dùng, vay để sản xuất, kinh doanh. NH TMCP Đại chúng Việt Nam (PVcomBank) áp dụng LS cho vay 3,99%/năm.

Như vậy, sau tết, đã có 6 NH áp dụng LS vay mua nhà dưới 5%/năm. Nhưng điều cần chú ý là thực ra thời gian hưởng mức LS này khá ngắn. Một nhân viên tín dụng của ACB cho biết, LS 5,5%/năm chỉ áp dụng trong 3 tháng đầu tiên. Nếu khách hàng chọn mức LS 5,5% cho kỳ hạn 12 tháng thì trong 3 tháng đầu, họ được hưởng LS khoảng 0,4%/tháng, từ tháng thứ tư trở đi, LS sẽ thả nổi theo LS thị trường (hơn 10%/năm). Đa số khách hàng chọn gói vay có LS cố định 7,2%/năm với kỳ hạn 1 năm, 2 năm hoặc 5 năm thay vì gói vay dài hạn nhưng LS ưu đãi chỉ áp dụng trong 3 tháng.

Nhân viên SHB cũng cho biết, LS 3,99%/năm chỉ được áp dụng trong 3 tháng đầu tiên. Nếu khách chọn LS cố định 6 tháng, LS sẽ là 5,39%/năm; nếu chọn LS cố định 12 tháng thì mức lãi là 8,39%/năm, cố định 18 tháng thì mức lãi 8,79%/năm, cố định 24 tháng thì mức lãi 8,99%/năm, cố định trong 60 tháng thì mức lãi 9,99%/năm. Người vay thường chọn gói cố định 60 tháng vì sợ LS thả nổi sau ưu đãi tăng cao bất thường.

Lãi suất thấp khi tỉ lệ lạm phát thấp

Theo phó giáo sư, tiến sĩ Nguyễn Hữu Huân (Đại học Kinh tế TPHCM), các gói vay với LS ưu đãi như trên chủ yếu mang tính chất quảng cáo chứ không mang lại lợi ích thực sự cho người vay. Để có thực chất, thời gian ưu đãi LS cần dài hơn, ít nhất là 1-2 năm đầu tiên. Tuy nhiên, trong bối cảnh kinh tế hiện nay, việc giảm LS có thể gây lạm phát.

Còn theo ông Huỳnh Trung Minh - Giám đốc khối NH, bảo hiểm của HDBank - LS cho vay mua nhà ở Việt Nam đang dao động phổ biến từ 5 - 8%/năm trong giai đoạn ưu đãi (thường là 6-12 tháng đầu), sau đó thả nổi quanh mức 8 - 12%/năm tùy NH và thời điểm. Mức LS này cao hơn so với nhiều nước phát triển và một số nước trong khu vực, đó là do Việt Nam vẫn đang trong giai đoạn phát triển, thường xuyên đối mặt với áp lực tỉ giá và lạm phát, buộc phải giữ LS cao để đảm bảo an toàn tài chính.

Ông cho hay, ở Thái Lan, LS cho vay mua nhà dao động từ 3 - 6%/năm, như Kasikornbank đang cho vay mua nhà với LS cố định 3,5 - 4%/năm trong 1-3 năm đầu, sau đó thả nổi dựa trên LS tham chiếu, thường là khoảng 5 - 6%/năm. So với Việt Nam, mức LS này thấp hơn, cả mức cố định ban đầu lẫn mức thả nổi. Điều này là do nền kinh tế Thái Lan có độ ổn định cao hơn, chi phí vốn thấp hơn, thị trường tài chính phát triển hơn. Ở Mỹ, LS vay mua nhà cố định 30 năm hiện nay khoảng 6 - 7%/năm. Ở Nhật Bản, LS vay mua nhà chỉ khoảng 0,5 - 1,5%/năm, còn ở các nước khối EU, LS khoảng 2 - 4%/năm.

Theo ông Huỳnh Trung Minh, các NH nước ngoài hoạt động ở Việt Nam cũng có mức LS thấp hơn do chi phí vốn rẻ hơn. Họ có thể huy động vốn từ thị trường quốc tế với LS thấp hơn, trong khi các NH trong nước chủ yếu dựa vào tiền gửi tiết kiệm của dân với LS huy động khoảng 5 - 7%/năm. NH nước ngoài thường áp dụng công nghệ và mô hình quản trị rủi ro tiên tiến, giúp giảm tỉ lệ nợ xấu và chi phí vận hành, duy trì biên lợi nhuận thấp hơn mà vẫn đạt lợi nhuận, nhờ đó giảm được LS cho vay. Một số NH Việt Nam còn phụ thuộc vào các phương pháp quản lý rủi ro kiểu truyền thống, chi phí xử lý nợ xấu cao nên phải giữ LS cho vay cao để bù đắp rủi ro.

Cũng theo ông Huỳnh Trung Minh, LS huy động của các NH Việt Nam (5 - 7%/năm) cũng cao hơn nhiều so với các nước phát triển. Do đó, nếu giảm LS cho vay xuống thấp mà không điều chỉnh LS huy động thì có thể gặp rủi ro. Nhưng nếu giảm LS huy động, sức hấp dẫn của việc tiền gửi tiết kiệm NH sẽ giảm. “Nếu Ngân hàng Nhà nước (NHNN) kiểm soát tốt lạm phát (dưới 3%/năm), ổn định tỉ giá và phát triển thị trường vốn, LS cho vay có thể dần tiến gần hơn đến mức của các nước trong khu vực. Để giảm LS cho vay, NHNN có thể tiếp tục triển khai các gói cho vay ưu đãi, tăng cường phát hành trái phiếu doanh nghiệp và trái phiếu chính phủ nhằm giảm áp lực huy động vốn trong dân, nâng cao uy tín và năng lực cạnh tranh của Việt Nam để thu hút nguồn vốn giá rẻ từ nước ngoài nhằm giảm chi phí vốn” - ông đề xuất.

Thanh Hoa