Chợ đòi thu tiền thuê đất, tiểu thương kêu trời

Cách tính diện tích và đơn giá không thuyết phục

Thông báo 46/TB-BĐ của Công ty Quản lý và Kinh doanh chợ Bình Điền (Công ty Chợ Bình Điền) - trực thuộc Tổng Công ty Thương mại Sài Gòn (SATRA) - về thu tiền thuê đất được ban hành vào tháng 3/2021 và có hiệu lực thi hành lùi về… đầu năm.

Cụ thể, tiểu thương phải đóng tiền thuê đất cho phần diện tích sử dụng riêng ô sạp với đơn giá 21.168 đồng/m2/tháng. Ngoài ra, họ còn phải đóng thêm hai khoản nữa là tiền thuê đối với diện tích đất sử dụng chung (lối đi) trong nhà lồng (phân bổ theo diện tích của nhà lồng) là 14.555 đồng/m2/tháng và tiền thuê diện tích đất công cộng (phân bổ cho toàn bộ diện tích sử dụng của khu thương mại Bình Điền) là 39.216 đồng/m2/tháng. Công ty sẽ thu các khoản tiền mới này cùng với phí dịch vụ quản lý, tiền điện, nước mỗi tháng.

Tiểu thương Chợ đầu mối Bình Điền vẫn thắc thỏm chờ quyết định từ các cơ quan có thẩm quyền

Thông báo 46/TB-BĐ còn cho hay, công ty sẽ thu bổ sung tiền thuê đất của các tháng 1, 2 và 3 vào đợt thu tiền tháng 4/2021. Việc không đóng hoặc chậm đóng tiền thuê đất, Công ty Chợ Bình Điền sẽ tiến hành xử lý theo hợp đồng đã ký với tiểu thương và phạt tiền nộp chậm theo quy định. Đối với khoản tiền thuê đất từ ngày 1/7/2014 (thời điểm Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực, trong đó có quy định về cho thuê đất) đến 31/12/2020, công ty đang chờ ý kiến chỉ đạo của UBND TPHCM để thực hiện.

Theo bà con, phần lớn tiểu thương tại đây đã ký “hợp đồng sử dụng điểm kinh doanh” với Công ty Chợ Bình Điền thời hạn 50 năm và đã thanh toán đầy đủ. Tại điểm 6.2.2, khoản 6.2, điều 6 hợp đồng có câu: “Trong trường hợp có thông báo của các cơ quan có thẩm quyền về tiền thuê đất, thì bên B (tiểu thương) phải chịu trách nhiệm thanh toán tiền thuê đất tính trên diện tích mà bên B sử dụng”. Và đây là căn cứ để công ty buộc người dân phải thực hiện.

Bà con cho hay, họ sẵn sàng thực hiện quy định này. Tuy nhiên, theo họ còn có nhiều điểm khuất tất, bất hợp lý.

Thứ nhất, cho đến nay, họ chưa nhận được thông báo nào của cơ quan có thẩm quyền về việc này. Thứ hai, căn cứ vào văn bản của Chi cục Thuế Q.8, tiểu thương cho rằng đối tượng chịu trách nhiệm nộp tiền thuê đất phải là SATRA - đơn vị chủ đầu tư Trung tâm Thương mại Bình Điền chứ không phải tiểu thương.

Thứ ba, người dân cũng cho rằng, thẩm quyền định giá thuê đất phải là Sở Tài nguyên và Môi trường thành phố. Việc Công ty Chợ Bình Điền tự ý áp tiền thuê đất đối với tiểu thương là vượt thẩm quyền, thiếu công khai, minh bạch. Từ đó, họ cũng đưa ra thắc mắc công ty dựa vào cơ sở nào để tính đơn giá tiền thuê đất? Tính sơ, mỗi tiểu thương phải đóng “tổng đơn giá” cho ba loại diện tích sử dụng riêng, chung và công cộng gần 75.000 đồng/m2/tháng. Số tiền này đối với mỗi điểm kinh doanh sẽ dao động từ 1 đến hơn 4 triệu đồng/tháng. Nếu nhân với gần 2.000 hộ tiểu thương tại đây thì số tiền thu được hằng tháng là không nhỏ.

Thứ tư, việc công ty áp cả diện tích chung và công cộng lên tiểu thương là điều không thể chấp nhận. Bởi tại điểm 6.2.2, khoản 6.2, điều 6 đã ghi rõ, tiểu thương chỉ phải đóng tiền thuê đất “tính trên diện tích mà bên B sử dụng”. Diện tích này là phần ô sạp được thống nhất tại điều 1 “quy cách địa điểm kinh doanh” trong hợp đồng, thể hiện rõ từng mét vuông tương ứng với nhu cầu của từng tiểu thương.

Chưa kể, bà con cho rằng, phía công ty là đơn vị thuê lại đất của Nhà nước để kinh doanh. Nguồn thu của công ty từ việc cho thuê dịch vụ là rất lớn. Cả “khu phức hợp” thương mại Bình Điền đâu chỉ có ô sạp chợ mà lại bắt tiểu thương phải “chịu trách nhiệm” cho cả phần diện tích công cộng mà trên đó, hiện đang được công ty khai thác, cho thuê và thu phí bao gồm kho lạnh; bến bãi xe tải, xe ô tô, xe hai bánh; khu vực chợ hoa xuân; các dãy nhà vệ sinh công cộng; trạm thu phí đối với xe chở hàng hóa; ki-ốt tạp hóa; nhà hàng ăn uống…? 

Tiểu thương có thể khởi kiện

Trao đổi với Báo Phụ Nữ TPHCM, ông Phan Thành Tân - Giám đốc Công ty Chợ Bình Điền - cho biết, đối với phần đất đầu tư xây dựng Trung tâm Thương mại Bình Điền (giai đoạn 1), UBND TPHCM đã quyết định chuyển từ hình thức giao đất không thu tiền sử dụng đất sang thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm từ năm 2017. Cuối năm 2018, Kiểm toán Nhà nước Khu vực 4 yêu cầu SATRA đóng 111,8 tỷ đồng tiền thuê đất. Năm 2019, tổng công ty đã nộp ngân sách số tiền thuê đất từ năm 2014 đến 2017. Kế đó, Chi cục Thuế Q.8 yêu cầu tiếp tục thu tiền thuê đất Khu Thương mại Bình Điền từ năm 2018 đến 2020.

Năm 2021, SATRA yêu cầu Công ty Chợ Bình Điền tiến hành thu tiền thuê đất của năm. Do chưa có đơn giá tiền thuê đất năm 2021, nên SATRA tạm lấy đơn giá năm 2020 để tính cho năm nay. Khi nào có thông báo của Chi cục Thuế Q.8 về tiền thuê đất năm 2021, công ty sẽ điều chỉnh theo thực tế vào năm 2022.

Ông Tân cũng khẳng định đang xin ý kiến UBND thành phố và tổng công ty về khoản thu tiền thuê đất từ tháng 7/2014 đến 31/12/2020. Công ty sẽ tiến hành truy thu từ tiểu thương khi có văn bản chỉ đạo của cấp có thẩm quyền. “Nếu việc giải quyết của chúng tôi chưa thực sự nhận được sự nhất trí và ủng hộ của bà con thì bà con có thể khởi kiện ra tòa án theo quy định của pháp luật”, ông cho hay.

Luật sư Hồ Nguyên Lễ (Đoàn Luật sư TPHCM) phân tích về những điều bất hợp lý mà Công ty Chợ Bình Điền đang làm với tiểu thương: “Khi công ty bắt tiểu thương phải nộp tiền thuê đất đối với cả trong và ngoài phạm vi điểm kinh doanh là trái với hợp đồng. Toàn bộ hợp đồng thể hiện rõ, tiểu thương thuê sử dụng điểm kinh doanh với ngành hàng riêng biệt theo diện tích mét vuông cụ thể, thời hạn sử dụng 50 năm và giá trị hợp đồng tính bằng diện tích mét vuông cụ thể nhân với đơn giá và hệ số vị trí ngành hàng. Điều này cho thấy tiểu thương chỉ phải chịu nộp tiền thuê đất cho phần diện tích đã ghi trong hợp đồng mà thôi”, ông Lễ nói.

Luật sư Lễ cũng phân tích thêm, tại Nghị định số 02/2003/NĐ-CP và Nghị định 114/2009/NĐ-CP của Chính phủ quy định về phát triển và quản lý chợ, thì “điểm kinh doanh” tại chợ chỉ bao gồm quầy hàng, sạp hàng, ki-ốt, cửa hàng được bố trí cố định trong phạm vi chợ theo thiết kế xây dựng chợ, có diện tích quy chuẩn tối thiểu là 3m2/điểm. Do đó, khi tiểu thương thuê “điểm kinh doanh” thì chỉ trả tiền thuê diện tích điểm kinh doanh như các nghị định này quy định mà thôi.

Hơn nữa, ông Lễ cho rằng: “Chủ đầu tư SATRA được giao đất và có quyền huy động vốn để xây dựng chợ, được dùng quyền sử dụng đất và các công trình trong phạm vi quyền sử dụng của mình để thế chấp, vay vốn tín dụng ngân hàng theo quy định hiện hành nhằm đầu tư sửa chữa, cải tạo, nâng cấp chợ. Khi chủ đầu tư được cấp quyền sử dụng đất, hưởng các quyền lợi liên quan để đầu tư xây dựng chợ thì phải có nghĩa vụ đóng tiền thuê đất theo quy định của Nhà nước và pháp luật đất đai đối với người được cho thuê đất để kinh doanh”.

Luật sư Lễ tiếp tục đặt vấn đề: trong trường hợp tiểu thương phải đóng tiền thuê đất như cách Công ty Chợ Bình Điền yêu cầu, thì liệu sau khi đóng đầy đủ, tiểu thương có được Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với diện tích mà họ đã đóng tiền thuê không? Hoặc nếu tiểu thương đóng tiền thuê đất mà công ty lại được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, liệu điều đó có quá bất hợp lý không? 

Quốc Ngọc