Chợ An Đông 1 (Q.5, TP.HCM): Tiểu thương đòi sở hữu quầy sạp, chính quyền nói 'không có cơ sở'

Tiểu thương nói mình có quyền sở hữu sạp

Những khúc mắc tại Trung tâm Thương mại dịch vụ (TMDV) An Đông (còn gọi là chợ An Đông 1) lại tiếp tục nảy sinh khi ban quản lý chợ lấy ý kiến những người đang kinh doanh tại đây để ký hợp đồng mới. Một số tiểu thương cho rằng, họ có quyền sở hữu sạp chứ không phải hợp đồng thuê/sử dụng điểm kinh doanh hay hợp đồng thuê quầy sạp. Lý do là họ đã ký kết hợp đồng với Công ty TNHH Xây dựng Việt Hoa (do UBND Q.5 hợp tác) để xây dựng chợ từ năm 1989-1991.

Thời điểm đó, nhiều người đã bỏ ra bình quân 5 lượng vàng (tương đương 22 triệu đồng lúc bấy giờ) đóng cho Công ty Việt Hoa để có một quầy sạp buôn bán tại đây. Tiểu thương cho rằng, họ nộp tiền hợp tác xây dựng chợ thì phải được cấp quyền sở hữu sạp. Họ dẫn chứng, chợ Bà Chiểu (Q.Bình Thạnh) hay chợ Rạch Ông (Q.8) được hình thành theo cách tương tự và thương nhân ở đó được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu quầy sạp.

Tuy nhiên, theo tìm hiểu của chúng tôi, hợp đồng giữa tiểu thương với Công ty Việt Hoa là hợp đồng “cho sang nhượng quầy, sạp chợ An Đông”. Nội dung ghi rõ thời hạn cho sang nhượng quầy, sạp là 20 năm. Khi mãn hạn hợp đồng, người thuê sạp được quyền ưu tiên thuê tiếp. Hợp đồng cũng có các điều khoản như: tiểu thương được sang nhượng sạp cho người khác, người sang sạp được miễn tiền hoa chi… Hợp đồng này đã hết hạn từ năm 2011 và tiểu thương ký lại hợp đồng mới “thuê điểm kinh doanh” 10 năm với Ban quản lý Trung tâm TMDV An Đông. 

Thương nhân chỉ mua quyền sử dụng

Ông Phạm Quốc Huy - Chủ tịch UBND Q.5 - cho hay, quận đã nhiều lần trao đổi với các sở, ban, ngành của TP.HCM về yêu cầu đòi sở hữu quầy sạp của tiểu thương. Lãnh đạo quận cũng tìm gặp các tiểu thương và người trong ban quản lý chợ  giai đoạn 1988-1991 để tìm hiểu việc xác lập, sở hữu tài sản trên đất, đồng thời rà soát tất cả văn bản pháp lý liên quan đến chợ. “Tuy nhiên, không có cơ sở pháp lý nào xác định tài sản trên đất đó là tài sản thuộc sở hữu của tiểu thương” - ông Huy khẳng định. 

Theo ông Huy, năm 1990, do chợ cũ xuống cấp, Hội đồng nhân dân Q.5 có chủ trương xây dựng lại chợ. Công ty Phát triển nhà Q.5 được giao hợp tác với Công ty Việt Hoa. Theo thỏa thuận, Công ty Việt Hoa sẽ bỏ ra 100% vốn xây dựng chợ và được khai thác quầy sạp trong 20 năm; khi hết thời hạn này, quyền quản lý chợ được trả về cho UBND Q.5.

Bà Mã Thái Lan -  76 tuổi, là thương nhân kinh doanh lâu đời tại chợ An Đông 1 - cho hay, năm 1989, khi biết Công ty Việt Hoa huy động vốn để xây dựng chợ, bà đã liên hệ xin làm cổ đông và nhận cổ tức hằng tháng (2%). Lúc bấy giờ, tại chợ này, chỉ có bà và một tiểu thương khác góp vốn. 42 cổ đông lúc đó chủ yếu là người Hoa. Năm 1991, chợ xây xong và bắt đầu bán quầy sạp cho những thương nhân có nhu cầu.

Nhiều tiểu thương khó khăn, không có đủ tiền mua quầy sạp đã được chính quyền quận cho phép đóng trong 10 tháng (từ tháng 1 - 11/1991). Bà Lan được chia lợi nhuận từ số tiền góp vốn và cũng phải bỏ tiền ra mua quầy sạp như bao thương nhân khác. Bà cho rằng, giữa chuyện góp vốn và mua chỗ kinh doanh (quầy sạp) là khác nhau.

Nhiều tiểu thương cũng cho rằng, các hợp đồng ký với Công ty Việt Hoa đều từ tháng 1 - 11/1991 là thời điểm chợ đã xây xong, nên không thể coi đó là việc góp tiền xây dựng chợ.

Theo luật sư Nguyễn Văn Trung - Phó chủ tịch Liên đoàn Luật sư Việt Nam - ở đây, không phải thương nhân góp tiền với Nhà nước để xây dựng chợ An Đông mà góp vốn với Công ty Việt Hoa. Việt Hoa là một nhà đầu tư và họ huy động vốn để xây dựng chợ. Một số cổ đông tham gia góp vốn và hưởng cổ tức. Hợp đồng giữa thương nhân với Việt Hoa sau khi chợ đã hình thành là hợp đồng sang nhượng quầy, sạp giữa Việt Hoa với thương nhân, có thời hạn 20 năm.

Về mặt pháp lý, thương nhân bỏ tiền mua quyền sử dụng và có thể sang nhượng, mua bán quyền đó cho người khác. Hết thời hạn trong hợp đồng, mặc nhiên thương nhân được hưởng quyền ưu tiên ký kết hợp đồng mới chứ không phải quyền sở hữu quầy sạp sau 20 năm đó.

Ảnh hưởng đến hợp đồng mới

Những vướng mắc trên là một trong những nguyên nhân khiến UBND Q.5 chưa thể biết chính xác thời điểm để ký được bản hợp đồng mới với tiểu thương. Hiện, bản dự thảo về hợp đồng mới đang được lấy ý kiến của tiểu thương lần thứ hai. Theo chị Thái Trang - tiểu thương kinh doanh quần áo tại lầu 1 chợ An Đông - các tiểu thương đề nghị, mức phí sử dụng diện tích kinh doanh (phí chợ) nên theo quy định của UBND TP.HCM trong khi chờ quyết định mức phí mới. Cần ghi rõ trong hợp đồng, nghĩa vụ của bên A (ban quản lý chợ) là trích bao nhiêu phần trăm để sửa chữa, bảo dưỡng chợ. Ngoài ra, cũng cần có sự linh hoạt trong các phương thức thanh toán cho thương nhân.

Chị Trang cho rằng, cần đề cập đến địa điểm kinh doanh và môi trường kinh doanh trong hợp đồng, vì đó mới là sự sống còn của tiểu thương, thu hút khách đến trung tâm, cạnh tranh được với các chợ và trung tâm thương mại khác. Nhiều tiểu thương mong muốn sớm hoàn thành việc sửa chữa, nâng cấp chợ. Hiện đã qua 3 năm sửa chữa mà hạng mục nào cũng dở dang, việc kinh doanh, buôn bán tại chợ thì ế ẩm.

Ông Phạm Quốc Huy cho hay, UBND Q.5 cũng đã cùng ban quản lý chợ hai lần tiếp thu ý kiến thương nhân. Bản hợp đồng mới sẽ dựa hoàn toàn vào Bộ luật Dân sự. Thời hạn hợp đồng mới có thể kéo dài đến năm 2028. Trước đây, tiểu thương các chợ truyền thống đóng phí chợ nhưng sau khi Luật Giá có hiệu lực từ năm 2017, việc thu phí bị bãi bỏ, chuyển qua áp dụng thu theo Luật Giá.

Trên cơ sở hướng dẫn của Sở Tài chính TP.HCM về việc xây dựng mức giá cho các chợ tại Q.5, cơ cấu hình thành giá sẽ gồm các chi phí về con người (chẳng hạn nhân sự ban quản lý chợ, bảo vệ…), chi phí quản lý, thuế giá trị gia tăng, tiền sử dụng đất hằng năm. Mức giá sẽ do cấp thành phố ban hành.  

Về phương thức thanh toán, nhiều khả năng UBND Q.5 sẽ lựa chọn phương án thu trong 5 năm dựa trên các yếu tố như đánh giá mức thay đổi giá đất hằng năm, các thay đổi về yếu tố con người… Những yếu tố này được quy vào hệ số K. Ông Huy cho rằng, những điều khoản trên hợp đồng cũng tính đến việc ưu tiên quyền lợi của tiểu thương để họ yên tâm kinh doanh lâu dài. 

Đăng Thư