Chỉnh trang chung cư cũ nhìn từ các nước, Việt Nam cần làm gì để tăng tốc xây dựng?

Các nước Châu Á chỉnh trang đô thị ra sao?

Theo thống kê của Công ty Colliers Việt Nam, tại châu Á, chính quyền nhiều thành phố cũng đối mặt với tình trạng đô thị xuống cấp và đang phải giải bài toán chỉnh trang đô thị. Tuy khó có thể giải quyết trọn vẹn vấn đề cấp bách này nhưng họ đã và đang nỗ lực cải tạo các chung cư cũ, xây dựng và chỉnh trang đô thị với tốc độ khá tốt.  

Tại Đài Loan, các ưu đãi thuế lớn và các giới hạn tài chính được nới rộng giúp thúc đẩy quá trình tái phát triển. Họ đề cao việc tạo ra một môi trường thuận lợi hơn cho việc tái phát triển công trình cũ – tuổi thọ công trình càng cao, ngưỡng thủ tục càng thấp để đẩy nhanh tiến độ. Đặc biệt, họ đẩy mạnh việc rút ngắn và đơn giản hóa thủ tục hành chính trong tất cả giai đoạn của quá trình đầu tư, từ khâu giao đất, chủ trương chấp thuận đầu tư, cấp phép xây dựng cho đến cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu…

Các chuyên gia cho rằng, Việt Nam nên tham khảo cách chỉnh trang đô thị từ nước ngoài để cải thiện đời sống người dân.

Nhờ vậy, tại Đài Loan, khi Chính phủ trợ cấp cho các khoản phí đánh giá an toàn kết cấu và miễn hoặc giảm thuế. Số lượng đơn đăng ký và phê duyệt đầu tư cải tạo chung cư cũ tăng mạnh trong những năm gần đây cho thấy tác động tích cực của những sáng kiến mới. Cụ thể, số dự án được duyệt trong bốn năm trở lại đây là 72 dự án (năm 2018), 313 dự án (năm 2019), 1.112 dự án (năm 2020) và 1.951 dự án (năm 2021). 

Đối với Hồng Kông, hàng năm có khoảng 600 tòa nhà chạm mốc 50 năm. Để giải quyết vấn đề xuống cấp đô thị, Cơ quan Cải tạo Đô thị Hồng Kông và các đạo luật khác đã ra đời để khuyến khích các chủ sở hữu của tòa nhà tư nhân thuộc nhiều quyền sở hữu tái phát triển các lô đất của họ.

Cụ thể, Pháp lệnh Đất đai yêu cầu khi một nhà phát triển mua được hơn 90% cổ phần của một tòa nhà cũ trên một lô đất, họ có thể nộp đơn lên Tòa án Đất đai để tiến hành bán theo Pháp lệnh. Doanh nghiệp nộp đơn bán bắt buộc phải có khả năng chứng minh rằng tòa nhà chủ thể đang trong tình trạng sửa chữa để tái phát triển. Hay từ năm 2010, các quy định pháp luật mới theo Sắc lệnh Đất đai đã hạ ngưỡng thủ tục tới 80% đối với các lô đất có công trình từ 50 tuổi trở lên. 

Còn tại Singapore, hình thức giao dịch tập thể là một chính sách theo Đạo luật Quyền sở hữu đất đai nhằm kích thích sự tham gia của khối tư nhân vào quá trình tái phát triển. Việc mua bán tập thể yêu cầu có sự đồng thuận của đa số chủ sở hữu, thay vì tất cả, để bán toàn bộ tòa nhà. Đối với tòa nhà dưới 10 năm tuổi, cần có sự đồng thuận của ít nhất 90% chủ sở hữu theo giá trị cổ phần và yêu cầu phần diện tích sở hữu chung. 

Đối với tòa nhà từ 10 năm trở lên, cần có sự đồng ý của ít nhất 80% chủ sở hữu theo giá trị cổ phần và cũng yêu cầu phần diện tích sở hữu chung. Tuy nhiên, các khoản đền bù tài chính cần phải đủ cao để thuyết phục chủ sở hữu sẵn sàng bán. Thị trường mua bán tập thể ở Singapore sôi động và được xem là cách phổ biến để lấp đầy lại các quỹ đất.

Mỗi bên chịu thiệt một ít

Theo Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia Việt Nam, diện tích nhà ở trung bình sẽ đạt 27 m2/người vào năm 2025 và tỷ lệ nhà ở kiên cố ở khu vực đô thị đạt 100% vào năm 2030. Theo các chuyên gia, để giải quyết vấn đề đô thị xuống cấp, điều đầu tiên cần xem xét là cung cấp các ưu đãi tài chính tốt để các nhà phát triển tham gia các dự án tái phát triển và để các chủ sở hữu cá nhân nhận đủ vốn và tìm được nơi tái định cư phù hợp. 

Tại Hội thảo khoa học “Cải tạo chung cư cũ trên địa bàn TPHCM” vào cuối năm 2022, Phó giáo sư, Tiến sĩ Nguyễn Minh Hòa - Hội Quy hoạch phát triển TPHCM cho rằng, cả TPHCM có 474 chung cư cũ (27.200 căn hộ) xây dựng trước 1975 cần được cải tạo, trong đó có 237 chung cư không thể cải tạo được mà phải phá bỏ xây mới càng nhanh càng tốt.

Nhưng từ khi có chủ trương xây mới thành phố chỉ tháo dỡ xây mới được 5 chung cư. Tính ra mỗi năm làm được một chung cư, với tốc độ này phải mất khoảng 300 năm nữa mới tháo dỡ làm mới hết 474 chung cư cũ (nếu chúng còn tồn tại, vì tuổi thọ chung cư khoảng từ 50 - 70 năm). 

Chung cư 440 (quận 5, TPHCM) bắt đầu xuống cấp từ năm 2016, thuộc nhà ở cấp D nguy hiểm, có thể sập bất cứ lúc nào, nhưng đến nay vẫn chưa thể di dời người dân ra khỏi chung cư.

Theo Phó giáo sư, Tiến sĩ Nguyễn Minh Hòa, đã đến lúc chính quyền phải chấp nhận cho các chủ đầu tư xây dựng lại chung cư với số tầng cao gấp 3 - 4 lần chung cư cũ. Ngoài số căn hộ chủ đầu tư hoàn trả cho người dân đang cư trú trong chung cư, số căn hộ thương mại dôi ra đảm bảo cho chủ đầu tư kinh doanh có lợi nhuận. Như vậy, số chiều cao tăng, dân số tăng nhưng đổi lại thành phố có thêm nhiều căn hộ mới, người dân được an cư và quan trọng nhất là an toàn. 

Trước bối cảnh hiện nay có thể còn lý do khác khiến các dự án cải tạo chung cư cũ kéo dài, nhưng bất luận vì lý do gì cũng không nên kéo dài thời gian duy trì các chung cư cũ. Một khi chung cư bị sập thì hậu quả sẽ rất nghiêm trọng. Ở các nước như: Singapore, Hàn Quốc, Trung Quốc khi đập bỏ chung cư cũ để xây chung cư mới họ luôn đưa ra phương châm mang tính “nhị nguyên”. Tức là hai bên ai cũng được lợi và ai cũng chịu thiệt một ít, nếu mỗi bên chỉ nghĩ đến lợi ích của mình thì mọi thương thuyết bất thành. 

Ông David Jackson - Tổng giám đốc Colliers Việt Nam cho biết, dù các phương pháp khác nhau được áp dụng ở mỗi quốc gia, nhưng chìa khóa của quá trình chỉnh trang đô thị là sự tham gia của khu vực tư nhân, được thúc đẩy bởi nỗ lực của nhà nước trong việc ban hành các quy định pháp luật mới để đẩy nhanh quá trình này. Hiện các chung cư cũ, dù điều kiện sống xuống cấp, nhưng các chủ sở hữu vẫn kiên trì bám trụ do vướng mắc về định giá, mâu thuẫn lợi ích và không đủ chính sách đền bù tài chính và tái định cư theo mong muốn của người dân. 

Mặt khác, những khó khăn trong quy định pháp luật cũng khiến các nhà đầu tư không mặn mà và nản lòng vì quy trình pháp lý kéo dài, phức tạp, thiếu các khoản vay tín dụng ưu đãi. Vì lẽ đó, nhiều dự án tái phát triển hoặc tái định cư đã được khởi động, nhưng rất ít trong số đó hoàn thành. “Phải cân bằng, hài hòa giữa việc bảo vệ quyền sở hữu tài sản cá nhân và mục tiêu chỉnh trang đô thị của quốc gia.”- ông David Jackson nhận định. 

Cũng theo ông David Jackson, nhìn chung, như nhiều thành phố châu Á khác, Việt Nam phải giải bài toán chỉnh trang đô thị. Việt Nam có thể tham khảo từ cách làm của Hồng Kông, Singapore, Đài Loan... cho công tác này. 

Bích Trần