Chính sách tính tiền sử dụng đất chưa hợp lý, giá nhà chỉ tăng, không giảm

Định giá đất cần "đúng, đủ, công bằng và không tận thu"

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) - chia sẻ, hiện trên địa bàn TPHCM ước tính còn khoảng hơn 58.000 căn nhà chưa được cấp sổ hồng, khiến người dân không yên tâm, chủ đầu tư không thu được 5% số tiền còn lại của hợp đồng; giao dịch trên thị trường không được và thậm chí phát sinh những giao dịch ngầm...

Trong các nguyên nhân khiến việc cấp sổ hồng của các dự án còn vướng thì ắc tắc nhất là do định giá đất. Dù Nghị định 44/2014 của Chính phủ quy định về giá đất đã quy định các phương pháp định giá đất, nhưng thực tế, các tiêu chí để thực hiện định giá đất bị vướng, chủ yếu là phương pháp thặng dư.

Theo thống kê từ 2005 đến nay tỷ lệ thu ngân sách nhà nước từ đất (trong đó tiền sử dụng đất là lớn nhất), chiếm 13,1% tổng nguồn thu ngân sách nội địa. Đây là một con số rất lớn, để thấy nếu định giá đúng và đủ đóng vai trò quan trọng như thế nào. Con số này có thể lên đến 15 - 16% trong những năm trước đây và cũng tương xứng với nguồn lực đất đai trên cả nước.

Ông Lê Hoàng Châu phát biểu tại hội thảo.

Hay như chỉ riêng năm 2023, biến động đất đai (đăng ký biến động đất đai) tại TPHCM là hơn 300.000 trường hợp. Nếu biến động này càng lớn thì chứng tỏ kinh tế càng phục hồi, giao dịch giao thương, sử dụng đất trong nền kinh tế càng tốt.

Hiện TPHCM có hơn 1,8 triệu thửa đất, tỷ lệ cấp sổ đỏ lên đến 99,3% (cao hơn tỷ lệ chung của cả nước); chỉ còn có 13.000 thửa đất chưa được cấp sổ đỏ. Trường hợp định giá đúng, đủ, công bằng và không tận thu sẽ kích thích nền kinh tế phát triển, tạo nguồn thu cho ngân sách nhà nước. Do đó, theo đúng thực tiễn nhưng để đầy đủ thì định giá đất phải “đúng, đủ, công bằng và không tận thu” sẽ góp phần phát triển kinh tế, nuôi dưỡng nguồn thu, và tạo sự công bằng cho cả nhà nước, người dân và doanh nghiệp.

Chính sách tính tiền sử dụng đất cần có sự gia giảm hợp lý, hài hòa

Ông Lê Hữu Nghĩa - Tổng giám đốc Công ty Lê Thành - cho rằng, vấn đề hiện nay là đang có tình trạng dự án bị tắc vì không có đơn vị tư vấn. Hay vấn đề khi luật mới có hiệu lực thì những dự án trước đó xử lý như thế nào? Quy định đang có tính tiền sử dụng đất tại thời điểm có quyết định giao đất. Vậy quyết định giao đất trải dài từ năm 2013 - 2023 thì giải quyết như thế nào?

Do đó, ông Nghĩa cho rằng, tiền sử dụng đất phải được tính bằng tổng doanh thu trừ cho tổng chi phí cộng và lợi nhuận định mức. Ở đây, thường phát sinh mâu thuẫn với cơ quan nhà nước ở chỗ cơ quan nhà nước luôn luôn tìm làm sao cho doanh thu ở mức lớn nhất, chi phí thấp nhất để ra tiền sử dụng đất lên cao nhất. Ngược lại, doanh nghiệp lại chứng minh chi phí hợp lệ, doanh thu phù hợp. Hai bên ngược nhau dẫn đến câu chuyện đơn vị tư vấn không giải quyết được vấn đề này.

Ông Trần Quốc Dũng - Phó tổng giám đốc Tập đoàn Hưng Thịnh – chia sẻ, hiện nay chủ trương của trung ương, Chính phủ là giảm giá nhà để nhiều người dân có cơ hội tiếp cận được nhà ở vừa túi tiền. Tuy nhiên, tiền sử dụng đất chiếm cấu phần rất đáng kể trong bảng kê giá đầu vào để xây dựng giá thành bất động sản. Vì thế, việc tính tiền đất quá cao trong khi các khoản chi phí của doanh nghiệp không được tính đủ sẽ dẫn đến chi phí phát triển dự án bị đội lên cao, khiến giá nhà chỉ có tăng, không thể giảm, bất chấp nhiều nỗ lực của các bên. Cuối cùng, thiệt hại sẽ thuộc về người mua, về lâu dài không có lợi cho thị trường và an sinh xã hội.

Quang cảnh hội thảo.

Trước thực trạng trên, các doanh nghiệp bất động sản rất mong muốn chính sách tính tiền sử dụng đất cần có sự gia giảm hợp lý, hài hòa giữa lợi ích của Nhà nước, người dân và doanh nghiệp. Tuy nhiên, quan trọng nhất vẫn là pháp luật cần ghi nhận đúng, đủ các chi phí đầu tư thực tế, hợp lý. Do đó, tiền sử dụng đất cần phù hợp, hài hòa và linh hoạt mới giải quyết được bài toán giá đất phù hợp với giá thị trường.

Ông Nguyễn Đắc Nhẫn - Phó vụ trưởng Vụ Đất đai thuộc Bộ Tài nguyên Môi trường - cho biết, trong quá trình sửa đổi từ Nghị định 44, Nghị định 10, Nghị định 12 và tới nay khi soạn thảo quy định Nghị định về giá đất, Bộ Tài nguyên Môi trường cũng đã rất nỗ lực, cố gắng bám sát thực tế để điều chỉnh, bổ sung các điều khoản sao cho phù hợp với thực tiễn, tuy nhiên vẫn còn nhiều bất cập.

Đơn cử, trong quá trình tính giá đất, vẫn còn tình trạng lúng túng trong việc chọn phương pháp định giá. Cùng với đó, lực lượng thực hiện cũng còn hạn chế cả về số lượng và chất lượng. Các đơn vị tư vấn không dám làm vì cơ sở dữ liệu yếu, nhân lực mỏng... dẫn đến kết quả cuối cùng không mang tính khách quan, trung thực.

Cũng theo ông Nhẫn, trong quá trình xây dựng dự thảo nghị định quy định về giá đất, hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2024, Bộ Tài nguyên Môi trường đã đồng hành rất sát cùng các bộ, ngành như Bộ Tài chính, Bộ Xây dựng... ghi nhận các ý kiến góp ý từ nhiều thành phần trong xã hội như doanh nghiệp, các chuyên gia, địa phương... nhằm xử lý các vấn đề đang tồn tại.

Bích Trần