Chính sách phát triển nhà ở phải song hành với giải pháp điều tiết thị trường

Đa dạng hóa nhà ở cho người thu nhập thấp 

*Phóng viên: Ông có dự báo gì về sự gia tăng dân số ở TPHCM trong 10 năm tới và khả năng đáp ứng nhu cầu nhà ở cho người dân? 

- Ông Dư Phước Tân: Tôi cho rằng, chuyển dịch dân cư ở TPHCM giai đoạn 2010-2030 sẽ ổn định. Dự báo, dân số TPHCM đến năm 2030 là 10 triệu người, năm 2050 là 17 triệu người; tính theo hộ thì năm 2030, TPHCM có 2,9 triệu hộ và năm 2050 có 3,8 triệu hộ. Nhu cầu nhà ở trong giai đoạn này sẽ rất lớn. 

Dự án Sadeco "xí'' đất rồi bỏ hoang nhiều năm trời

Trong giai đoạn 2011-2015, TPHCM phát triển thêm 39 triệu m² sàn nhà ở, giai đoạn 2016-2020 là 42 triệu m². Như vậy, chỉ tính riêng giai đoạn 2021-2025, TPHCM cần phát triển thêm 40 triệu m² sàn nhà ở, tức mỗi năm, cần tăng thêm khoảng 8 triệu m². Trong đó, nhu cầu nhà ở xã hội dự báo cần 1,7 triệu m²/năm (chiếm khoảng 21% tổng cầu).

Nếu tính cả dân số tăng tự nhiên trung bình khoảng 70.000 người/năm và tăng cơ học (nhập cư) từ 100.000-200.000 người/năm thì số nhà ở xã hội cung ứng theo kế hoạch sẽ không đáp ứng đủ nhu cầu. 

Trong thời gian tới, chính sách phát triển nhà ở cần thực hiện theo các khu vực sao cho phù hợp với kịch bản biến đổi khí hậu, hạn chế tình trạng tập trung cư trú với mật độ quá cao ở các khu vực bị ảnh hưởng, thiết kế nhà ở cũng phải thích ứng với nguy cơ ngập úng cao.

* Trước đà gia tăng dân số và nhu cầu nhà ở ngày càng cao, ông có đề xuất gì cho chiến lược phát triển nhà ở của TPHCM?

- Bên cạnh khuyến khích nhà đầu tư tham gia xây dựng nhà ở xã hội, thời gian qua, UBND TPHCM đã chủ động rà soát quỹ đất để mời gọi đầu tư xây dựng nhà ở xã hội thuộc sở hữu nhà nước. Thế nhưng, hiện các quy định về lựa chọn nhà đầu tư và nguồn vốn ưu đãi để khuyến khích các doanh nghiệp tham gia xây dựng phân khúc này còn chưa rõ. 

UBND TPHCM đã kiến nghị Bộ Xây dựng sớm có hướng dẫn về quy trình lựa chọn nhà đầu tư và sớm phối hợp với các bộ, ngành trung ương tham mưu Chính phủ cân đối, bố trí vốn đầu tư phát triển cho Ngân hàng Chính sách xã hội để cho vay ưu đãi đối với các đối tượng xây, thuê, mua nhà ở xã hội. UBND TPHCM cũng kiến nghị triển khai việc cấp bù chênh lệch lãi suất cho các tổ chức tín dụng để thực hiện chính sách cho vay xây, mua nhà ở xã hội. 

Do vậy, theo tôi, nên khuyến khích việc thuê căn hộ dài hạn thông qua chính sách khuyến khích nhà đầu tư tham gia các dự án căn hộ cho thuê nhiều hơn nữa. Bởi thực tế, hai loại hình nhà ở có nhu cầu cao nhất đối với lao động nhập cư là căn hộ cho thuê dài hạn và thuê mua dài hạn. 

* Thưa ông, để thực hiện mục tiêu này, cần những giải pháp nào? 

- Để hỗ trợ chỗ ở cho người nhập cư, trước mắt, cần quan tâm đến hai giải pháp. Thứ nhất, cần có chính sách ưu tiên, khuyến khích phát triển căn hộ cho thuê dài hạn. Hiện một vài doanh nghiệp bất động sản ở TPHCM đã thí điểm mô hình căn hộ cho thuê dài hạn 49 năm.

Vừa qua, Viện Nghiên cứu phát triển TPHCM đã kiến nghị với UBND TPHCM theo hướng, đối với căn hộ thương mại cho thuê giá bình dân, Quốc hội cần nhanh chóng sửa đổi Luật Đất đai; xem xét và cho phép doanh nghiệp đầu tư dự án nhà ở được thuê đất sạch, trả tiền thuê đất theo từng năm thay vì giao đất và phải trả tiền sử dụng đất một lần như hiện nay.

Theo ước tính, để triển khai thành công mô hình này, trước mắt, các doanh nghiệp tư nhân cần được hỗ trợ lãi suất vay ở mức dưới 6%/năm và về lâu dài là mức 3-4%/năm. Bên cạnh đó, cần có chính sách hỗ trợ lãi vay, giúp người thu nhập thấp có điều kiện tiếp cận với mô hình nhà cho thuê này. Theo chúng tôi, đối tượng lao động tăng thêm đang làm việc trong tất cả các lĩnh vực đều có thể phù hợp với mô hình nhà ở cho thuê dài hạn.

Thứ hai, cần tiếp tục thực hiện chính sách ưu tiên, khuyến khích phát triển loại hình nhà ở xã hội phục vụ lao động tại các khu công nghiệp, do lao động tăng thêm trong khu vực này thường chiếm tỷ lệ cao. Ước tính, giai đoạn 2016-2020, hơn 17.000 người lao động trong các khu công nghiệp (gần 3.500 người/năm) có nhu cầu về nhà ở xã hội.

Một số biệt thự xây lên bỏ hoang tại khu nhà ở Thạnh Mỹ Lợi, quận 2,

Chấm dứt tình trạng vừa thiếu, vừa thừa

* Thưa ông, liệu quỹ nhà ở hiện nay có thật sự thiếu hay không, khi đang có nhiều dự án xây lên mà không có người ở? Làm sao giải quyết tình trạng người có quá nhiều nhà, người không mua nổi căn nào?

- Ở đây, chưa nói về số nhà đầu tư, đầu cơ chuyên nghiệp, riêng số người dân mua để dành một, hai cái nhà là không nhiều. Nhưng đúng là phân khúc thị trường nhà cao và trung cấp đang quá nhiều, còn nhà cho người thu nhập thấp lại ít. Thực tế, Nhà nước kêu gọi đầu tư xây dựng nhà ở xã hội nhưng ít có nhà đầu tư mặn mà do vừa nhiêu khê, vừa có lợi nhuận thấp. Do đó, để đáp ứng nhu cầu ở của người dân, cần tập trung vào đối tượng người thu nhập thấp. Đối tượng này thường thích ở gần trung tâm để thuận tiện làm ăn, đi lại, giá phải rẻ, nên nhà cho thuê dài hạn là một giải pháp căn cơ.

* Theo ông, có giải pháp nào để kiểm soát tình trạng đầu cơ nhà ở? 

- Đó là quy luật thị trường, đâu thể bắt người ta không sở hữu nhà. Chính sách quan trọng để điều tiết là thuế. Vừa rồi, đã có đề xuất đánh thuế bất động sản. Ai “ghim”, “chiếm” hàng nhiều mà không có nhu cầu ở thì phải đóng một khoản thuế rất lớn. Tiền thuế bất động sản ngoài tính theo diện tích sàn, còn tính theo khu vực nhân hệ số. Như vậy, việc đầu cơ nhà ở sẽ giảm. Lúc đó, ai sở hữu nhà nhiều thì phải nộp thuế cao. 

Tóm lại, TPHCM cần đánh giá tổng thể kết quả triển khai chương trình nhà ở xã hội hằng năm trên từng đối tượng, trong đó có nhà ở dành cho lao động khu công nghiệp, nhà lưu trú cho công nhân, ký túc xá sinh viên, qua đó đề xuất giải pháp cụ thể, đẩy nhanh tiến độ phát triển nhà ở. Song song đó, cần kêu gọi xã hội hóa việc đầu tư vào loại hình căn hộ cho thuê dài hạn. Các biện pháp này hy vọng góp phần giải quyết nhà ở cho người nhập cư và dân số tăng thêm trong thời gian tới. 

* Xin cảm ơn ông. 

Dự án nhà ở xã hội An Sinh (phường 4, quận 8) xây dựng trầy trật hơn 4 năm trời vẫn chưa xong, do vướng mắc pháp lý

Quốc Ngọc (thực hiện)