Chiến lược phát triển nhà ở TPHCM đang đi thụt lùi

UBND TPHCM vừa có văn bản số 3386/UBND-ĐT gửi Ban Kinh tế Trung ương về việc triển khai đề án “Phát triển đô thị Việt Nam đến năm 2030, tầm nhìn đến năm 2045”, đã cho thấy những điều bất cập trên. 

Theo báo cáo của TPHCM về thực trạng đô thị hoá và phát triển đô thị trên địa bàn giai đoạn 2010-2020, nhìn chung, gia tăng dân số do đô thị hóa đóng góp tích cực cho tăng trưởng kinh tế. Năm 2018, gần 25% trong 9 triệu dân thành phố là người nhập cư. Với tỉ lệ gia tăng dân số tự nhiên rất thấp, nhập cư là cần thiết để đáp ứng nhu cầu lao động tăng thêm khi dân số già hóa. Việc phân bố lại dân cư gắn với gia tăng dân số quanh các khu công nghiệp tập trung như Lê Minh Xuân, Phong Phú (huyện Bình Chánh); Hiệp Phước (huyện Nhà Bè), Tân Tạo (quận Bình Tân), Tây Bắc (huyện Củ Chỉ) về tổng thể là hợp lý để giảm chi phí đi lại.

Tuy nhiên, vấn đề nhập cư đã và đang gia tăng áp lực lên sở hạ tầng vật chất - đặc biệt là nhà ở và hạ tầng xã hội. Hiện nay, các khu vực như Tân Tạo, Hiệp Phước, Linh Trung nhu cầu nhà ở rất cao nhưng khả năng đáp ứng rất thấp, thiếu quỹ nhà phù hợp với khả năng tài chính của công nhân, người lao động có thu nhập thấp dẫn đến tiềm năng vấn đề an sinh xã hội.

Thiếu nhà ở cho người thu nhập thấp dẫn đến tiềm năng vấn đề an sinh xã hội, phát triển đô thị hoá

Một trong những nguyên nhân lớn nhất dẫn đến thiếu hụt nguồn cung nhà ở xã hội là vấn đề vốn khi gói vay hỗ trợ 30.000 tỷ đồng chấm dứt vào năm 2016. Các doanh nghiệp và chủ đầu tư cũng gặp khó khăn bởi lãi suất thương mại cao.

Về kết quả nguồn cung nhà ở xã hội giảm đáng kể, tỉ lệ giảm năm 2018 so với 2017 về nguồn cung phân khúc căn hộ trung cấp giảm 34,2 % (6.676 căn), căn hộ bình dân giảm 44,1 % (6.362 căn).

Bên cạnh đó, thiếu quỹ đất xây dựng nhà ở cũng là vấn đề lớn. Tỷ lệ dành 20% diện tích trong tổng quỹ đất phát triển nhà ở thương mại để làm nhà ở xã hội không đạt, thực tế chỉ có 10-15%. Các dự án nhà ở thương mại có quy mô trên 10 ha phải dành 20% quỹ đất xây dựng nhà ở xã hội, tuy nhiên, một số chủ đầu tư ì ạch trong bồi thường giải phóng mặt bằng và đầu tư hạ tầng kỹ thuật nên chưa có quỹ đất để triển khai các dự án nhà ở xã hội.

Nhà ở thương mại hiện nay cũng gặp khó khăn trong tiêu thụ trong giai đoạn gần đây. Năm 2019, thị trường bất động sản TP gặp nhiều khó khăn khi nguồn cung sụt giảm do nhiều dự án chậm triển khai. Năm 2020, tình hình dịch COVID-19 làm cho tình hình khó khăn hơn.

Theo thống kê của Hiệp hội bất động sản TPHCM (HoREA), các dự án nhà ở đủ điều kiện huy động vốn bị giảm mạnh trong 3 năm gần đây. Cụ thể, năm 2018 giảm 16,4%; năm 2019 giảm 54,4% so với năm 2017; riêng 6 tháng đầu năm 2020 giảm đến 69,6% so với 6 tháng đầu năm 2017. Năm 2019, tổng số nhà ở đưa ra thị trường là 23.046 căn, trong đó, chỉ riêng 1 dự án khu đô thị tại quận 9 (đợt 1) đã chào bán 10.007 căn hộ, chiếm 43,4% thị phần.

Trên thị trường, giá nhà khoảng 35 - 40 triệu đồng/m2 đã được xếp vào loại nhà cao cấp. Giả định phân nửa số lượng căn hộ trung cấp được tính vào thống kê căn hộ cao cấp, thì số lượng căn hộ cao cấp sẽ khoảng 72.658 căn, chiếm đến tỷ lệ 56%, áp đảo trên thị trường. Với cơ cấu sản phẩm nhà ở hiện nay là biểu hiện rõ rệt của tình trạng “lệch pha cung - cầu”, phát triển thiếu cân đối, thiếu bền vững, do rất thiếu loại nhà ở vừa túi tiền và có dấu hiệu thừa cung nhà ở cao cấp như Bộ Xây dựng và Hiệp hội đã cảnh báo. 

Ngoài ra, hiện nay chính sách giải phóng mặt bằng vẫn còn bất cập theo đơn giá bồi thường cũng như quy trình triển khai kéo dài, không kịp thời giải quyết chính sách tái định cư theo hướng hiệu quả và bền vững, gây khó khăn cho người dân cũng như chủ đầu tư.

Tình trạng không ổn định về sử dụng đất, do không xác định rõ thời hạn sử dụng đất theo quy hoạch hoặc không xác định các khu vực ổn định quy hoạch nên chỗ nào cũng cần lập quy hoạch và hầu như tất cả đất đai đều trong trạng thái chờ thực hiện quy hoạch. 

Bích Trần