Chạy theo tin đồn sáp nhập tỉnh để mua nhà đất, coi chừng "đu đỉnh"

Giá đất nhảy vọt theo tin đồn

Tại Đồng Nai, Bình Dương, Bà Rịa - Vũng Tàu, thị trường trở nên sôi động với mức tăng 15-30% chỉ trong thời gian ngắn.

Tại huyện Nhơn Trạch (Đồng Nai), giá đất liên tục leo thang. Như khu tái định cư Phước Khánh, cách đây 1 tháng, giá đất chỉ dao động khoảng 15-16 triệu đồng/m², nhưng hiện đã tăng lên 18-21 triệu đồng/m². Như vậy, một nền đất dự án 154m² từ mức 2,3 - 2,4 tỉ đồng nay đã vọt lên 2,8 tỉ đồng.

Không chỉ đất nền, giá nhà tại các dự án lớn ở Nhơn Trạch cũng tăng nhanh. Tại dự án Swan Bay (xã Đại Phước), căn hộ 1 phòng ngủ diện tích 59m² hiện có giá 2,2 tỉ đồng, tăng 200-300 triệu đồng/căn so với trước đây.

Dự án Swan Bay, xã Đại Phước, huyện Nhơn Trạch

Thị trường bất động sản tại Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu cũng bị tác động mạnh bởi những tin đồn về việc sáp nhập vào TPHCM.

Tại Bình Dương, nhiều dự án chung cư được quảng bá rầm rộ, thu hút người mua, khiến giá nhà tăng nhanh. Các sàn môi giới cũng đang đẩy mạnh truyền thông, tạo tâm lý “mua ngay kẻo lỡ”.

Tại Bà Rịa - Vũng Tàu, giá đất ở một số khu vực như Châu Đức, Phú Mỹ đã tăng 15-20% trong vòng 2 tháng qua. Nhiều lô đất trước đây ít ai quan tâm, nay bỗng nhiên được săn đón nhờ kỳ vọng tăng giá theo tin đồn.

Theo số liệu từ chuyên trang Batdongsan, kể từ khi xuất hiện thông tin về việc sáp nhập, thị trường bất động sản tại một số địa phương như tỉnh Bình Dương, Đồng Nai, Bà Rịa - Vũng Tàu và TPHCM đã ghi nhận sự gia tăng đáng kể cả về mức độ quan tâm lẫn giá bán.

Cụ thể, trong tháng 3/2025, giá đất tại Nhơn Trạch tăng 48% so với cùng kỳ năm 2024, lượt tìm mua cũng tăng 41% so với đầu năm. Tại Bà Rịa - Vũng Tàu, giá đất huyện Phú Mỹ tăng kỷ lục 185%, Châu Đức tăng 137%, Long Điền và Xuyên Mộc tăng từ 15-30% so với năm ngoái. Lượt tìm mua tại các khu vực này cũng tăng trung bình 20-30%. Trong khi đó, TP Thuận An và Dĩ An (Bình Dương) ghi nhận mức tăng từ 6-14%, với nhu cầu mua tăng từ 23-26%.

Cẩn trọng trước cơn sốt đất ảo

Ông Đinh Minh Tuấn - Giám đốc Batdongsan khu vực miền Nam - cho rằng, giá bất động sản có dấu hiệu tăng, nhưng không đồng đều. Như tại Nhơn Trạch và Bà Rịa - Vũng Tàu, giá đã tăng 20-30%, tiệm cận mức đỉnh của năm 2022, thời điểm nhiều nhà đầu tư lớn thoát hàng. Điều này đặt ra câu hỏi về khả năng thị trường đang bị đẩy lên quá nhanh và tiềm ẩn nguy cơ điều chỉnh.

Ông Tuấn cho rằng, giai đoạn này tiềm ẩn nhiều rủi ro, đặc biệt với những nhà đầu tư mới tham gia thị trường. Giá bất động sản không chỉ phụ thuộc vào thông tin sáp nhập mà còn chịu ảnh hưởng từ nhiều yếu tố khác như hạ tầng, vị trí, nhu cầu việc làm, nhập cư và nền tảng kinh tế địa phương.

Nhiều người tranh thủ thông tin sáp nhập để rao bán đất

“Người mua và nhà đầu tư cần lưu ý các rủi ro: quy hoạch có thể thay đổi hoặc việc sáp nhập diễn ra chậm hơn dự kiến; nguy cơ mua vào với giá cao hơn giá trị thực, đặc biệt tại các khu vực tăng nóng. Sáp nhập là cơ hội lớn, nhưng cần tỉnh táo mua đúng nơi, đúng thời điểm, tránh chạy theo tâm lý đám đông” - ông Tuấn khuyến cáo.

Ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam - cho biết, thời gian gần đây, lợi dụng xu hướng tăng giá tự nhiên của bất động sản cùng với việc điều chỉnh bảng giá đất và thông tin sáp nhập một số địa phương, nhiều cá nhân, tổ chức đã kích thích tâm lý đám đông, tạo ra hội chứng “FOMO” (sợ bỏ lỡ cơ hội), đẩy nhu cầu mua đất lên cao. Tuy nhiên, thực tế cho thấy dòng tiền đầu tư chỉ đang đổ vào những khu vực có hạ tầng phát triển đồng bộ, quy hoạch rõ ràng.

Cũng theo ông, việc tìm hiểu kỹ về giá đất, tiến độ thay đổi quy hoạch và tiềm năng tăng trưởng là yếu tố quan trọng. Đặc biệt, khả năng thanh khoản và tạo dòng tiền từ bất động sản cần được đặt lên hàng đầu. Những khu vực có quy hoạch cụ thể, hạ tầng đang triển khai và chính sách thu hút dân cư sẽ là lựa chọn an toàn hơn so với các khu vực bị thổi giá theo tin đồn.

Để thị trường bất động sản phát triển minh bạch, bền vững và tránh tình trạng giá cả vượt xa giá trị thực, cần có sự phối hợp chặt chẽ từ các bên liên quan. Nhà nước cần đóng vai trò chủ đạo trong quản lý, giám sát, đồng thời xây dựng và áp dụng các cơ chế minh bạch hóa thông tin thị trường.

Đối với các sàn giao dịch và môi giới bất động sản, cần tuân thủ nghiêm ngặt quy định pháp luật, không tiếp tay cho các hành vi thổi giá, tạo sốt ảo. Luật mới đã quy định rõ trách nhiệm của môi giới, nếu vi phạm sẽ bị truy cứu và xử phạt nghiêm khắc.

Chuyên gia kinh tế Trần Nguyên Đán cho rằng, thị trường bất động sản tại Việt Nam hiện nay đang rất méo mó, với xu hướng tập trung vào nhà đầu tư hơn là người có nhu cầu thực sự về nhà ở. Đặc biệt, giới đầu tư thường chạy theo tin tức, nhất là những thông tin giật gân, để thao túng tâm lý và đẩy giá bất động sản lên cao. Điển hình là việc lợi dụng các thông tin về việc một số tỉnh có thể sáp nhập vào TPHCM để đẩy giá đất.

Tuy nhiên, không phải khu vực nào ở TPHCM giá nhà đất cũng cao. Giá trị bất động sản cần phản ánh dòng tiền mà nó có thể tạo ra, thay vì chỉ dựa trên kỳ vọng tăng giá để đầu cơ. Hiện tại, phần lớn thị trường vẫn mang tính đầu cơ, mua để chờ tăng giá thay vì khai thác giá trị thực tế của bất động sản.

Theo ông, nếu có thể điều tra và phát hiện hiện tượng thao túng giá, thổi giá, Nhà nước cần xử lý nghiêm, thậm chí xem xét trách nhiệm hình sự để đảm bảo tính minh bạch của thị trường. Các nhà đầu tư đang có ý định mua đất trong giai đoạn này cần thận trọng kiểm chứng giá trị thực tế. Một cách hiệu quả là tham khảo đánh giá từ các tổ chức tín dụng, vì mức định giá cho vay có thể phản ánh phần nào giá trị hợp lý của bất động sản.

Bích Trần