Cấp chủ quyền cho condotel để phục vụ lợi ích nhóm?

Điều này đang bị nghi là động thái để hợp thức hóa quyền lợi của nhóm lợi ích. 

Nguy cơ khủng hoảng thừa và khiếu kiện 

Condotel là loại hình căn hộ kết hợp giữa nhà ở và nghỉ dưỡng được phát triển ồ ạt từ khoảng ba năm gần đây, tập trung chủ yếu ở các địa bàn ven biển như Hạ Long, Đồ Sơn, Đà Nẵng, Quy Nhơn, Nha Trang, Mũi Né, Vũng Tàu, Phú Quốc... Trong đó, ba địa bàn đang phát triển nóng nhất là Nha Trang, Đà Nẵng và Phú Quốc.

Theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (Horea), từ năm 2015 đến khoảng tháng 9/2017, cả nước có trên 15.000 căn hộ condotel. Đây là một nghịch lý, bởi tính ra, tại Việt Nam, phòng nghỉ dưỡng chiếm đến 56%, phòng khách sạn chỉ chiếm 44%, trong khi theo quy luật phát triển, bao giờ phòng khách sạn cũng phải nhiều hơn condotel. Dự báo trong hai năm 2018 và 2019, trung bình mỗi năm sẽ có khoảng 20.000 condotel tiếp tục tung ra thị trường với diện tích khoảng trên dưới 45m2/căn.

Trong khi đó, theo thống kê của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, hiện phân khúc bất động sản condotel cung ứng ra thị trường đang đạt khoảng gần 23.000 căn. Đây là một hiện tượng phát triển không bình thường, đáng lưu ý trên thị trường. 

Trong số các dự án chào bán, có tới 77,7% số căn có mức giá từ 35 - 70 triệu đồng/m2. Khánh Hòa được xem là tỉnh có số lượng condotel nhiều nhất, chiếm khoảng 52% lượng sản phẩm; số còn lại tập trung ở các tỉnh, thành như Bình Thuận, Đà Nẵng, Phú Quốc, Quảng Ninh.

FLC Quy Nhơn một trong những dự án đang có số lượng căn hộ condotel rất lớn

Trước thực trạng này, Công ty Nghiên cứu thị trường DKRA từng cảnh báo nguy cơ khủng hoảng thừa nguồn cung căn hộ condotel ở một số thị trường như Nha Trang, Đà Nẵng.

Bởi theo phân tích của đơn vị này, mức tiêu thụ phân khúc condotel trong năm 2017 chỉ đạt khoảng 4.800 căn (khoảng 33%), bằng 55% so với năm 2016. Riêng tỉnh Khánh Hòa, lượng condotel bán được chỉ đạt khoảng 19% trong tổng số căn đưa ra thị trường. 

Các dự án căn hộ condotel chủ yếu tập trung ở các tỉnh du lịch biển

Điều đáng nói, đến nay, condotel vẫn được xem là “đứa con ngoài giá thú”, bởi trong Luật Đất đai, Luật Xây dựng, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản đều chưa có bất kỳ quy định nào liên quan đến loại hình căn hộ này, đồng nghĩa với việc, khách hàng mua condotel sẽ không được cấp giấy chủ quyền. Thế nhưng, từ nhiều năm trước, rất nhiều chủ đầu tư dự án vẫn “liều” cam kết với khách hàng rằng, căn hộ sẽ được cấp giấy chủ quyền ổn định, lâu dài.  

Hiện nay, đã bắt đầu xuất hiện các vụ khiếu kiện của khách hàng mua căn hộ dạng condotel. Điển hình, tại dự án Fusion Suites Đà Nẵng do Công ty cổ phần Bảo Phước làm chủ đầu tư, nhiều khách hàng khiếu nại vì sau nhiều năm đưa vào sử dụng, họ vẫn không được cấp giấy chủ quyền, không thể mua bán hợp pháp hay thế chấp ngân hàng, đăng ký thường trú... mặc dù khi bán, chủ đầu tư hứa sẽ cấp giấy chủ quyền đầy đủ.

Giải cứu cho “nhóm lợi ích”?

Trong cuộc họp “Đầu tư condotel: thực tế, triển vọng và giải pháp” được tổ chức ngày 16/3 tại dự án FLC Quy Nhơn Beach & Golf Resort (TP.Quy Nhơn, tỉnh Bình Định) với sự tham dự của đại diện Bộ Tư pháp, Bộ Xây dựng, Tổng cục du lịch, Hiệp hội bất động sản Việt Nam, nhiều ý kiến cho rằng, cần có giải pháp cấp giấy chủ quyền cho căn hộ condotel để bảo vệ quyền lợi khách hàng và kích cầu phát triển du lịch.

Ông Nguyễn Trần Nam - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng - cho rằng, cần thiết cấp giấy chủ quyền cho căn hộ condotel để đảm bảo quyền và lợi ích chính đáng của người có tài sản.

Thậm chí, đại diện một tập đoàn bất động sản còn kiến nghị các bộ, ngành không cần sửa luật mà ban hành ngay một thông tư liên bộ hướng dẫn về condotel theo hướng Nhà nước giao đất theo hình thức “đất ở không hình thành đơn vị ở”, để  người mua căn hộ condotel được cấp giấy chủ quyền.

Một số đại diện doanh nghiệp còn kêu gọi hợp thức hóa việc cấp chủ quyền cho căn hộ condotel thông qua Luật Dân sự.

Nhiều ý kiến nghi ngờ việc kêu gọi cấp chủ quyền cho condotel nhằm phục vụ cho lợi ích nhóm

Theo luật sư Ngô Huỳnh Phương Thảo - Trưởng ban Thương mại doanh nghiệp, Văn phòng luật sư Trương Anh Tú, hiện Luật Đất đai chỉ quy định đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị, đất xây dựng khu chung cư, còn Luật Nhà ở chỉ có khái niệm về nhà ở, nhà ở riêng lẻ, nhà chung cư, nhà thương mại, nhà công vụ... và không có bất kỳ quy định hay văn bản nào ghi nhận khái niệm “đất ở không hình thành đơn vị ở”.

“Không thể dùng cơ chế nào khác để hợp thức hóa cho condotel thông qua Luật Đất đai và Luật Nhà ở” - luật sư Thảo khẳng định. 

Như vậy, phải chăng, sau khi “đẻ” ra loại hình căn hộ condotel, nay thuật ngữ “đất ở không hình thành đơn vị ở” chuẩn bị tiếp tục được sinh ra để tạo hành lang pháp lý, hợp thức hóa cho nó?

Còn việc đề xuất thừa nhận tính pháp lý của condotel thông qua Luật Dân sự, theo luật sư Thảo là không thể, bởi Luật Dân sự là bộ luật nền tảng cho tất cả các hoạt động của đời sống kinh tế xã hội; khi giải quyết một vấn đề cụ thể, mang tính chuyên ngành như đất đai, nhà ở thì nhất định phải thông qua các bộ luật chuyên ngành. Nếu Luật Đất đai và Luật Nhà ở không được sửa đổi để phù hợp với loại hình bất động sản condotel thì hợp đồng mua bán giữa chủ đầu tư và khách hàng có nguy cơ sẽ bị tòa tuyên vô hiệu khi có tranh chấp, khi đó, khách hàng sẽ là người chịu thiệt thòi rất lớn. 

Bên cạnh đó, theo Luật Đất đai năm 2013, dự án xây dựng phân khúc căn hộ condotel là dự án giao đất hoặc cho thuê đất có thời hạn, trong đó giao cho thuê đất đối với các tổ chức để thực hiện các dự án đầu tư không quá 50 năm và không quá 70 năm đối với những vùng khó khăn. Như vậy, đất xây dựng dự án căn hộ condotel chẳng khác nào đất thuê nên việc cấp giấy chủ quyền vĩnh viễn là hết sức vô lý. 

Ngoài ra, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Horea - cho biết, theo khảo sát của Horea, một căn hộ condotel bán giá thấp nhất khoảng 25 triệu đồng/m2, nơi cao lên đến 45 triệu đồng/m2, không khác gì căn hộ cao cấp tại TP.HCM. Trong khi đó, tiền sử dụng đất mà chủ đầu tư nộp chỉ là đất du lịch và không phải đất ở nên rõ ràng chủ đầu tư được lợi quá lớn. “Phải chăng, lợi nhuận quá lớn đã khiến nhà đầu tư bằng mọi cách phải gỡ cho condotel?” - ông Châu đặt vấn đề. 

Phan Trí