Cảnh giác khi đặt cọc thời sốt đất

Từng giải quyết nhiều vụ tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán nhà, đất trong thời gian gần đây, tôi xin đưa ra lời cảnh báo cho bạn đọc Báo Phụ Nữ TP.HCM.

Trong cơn “sốt” đất như hiện nay, nhà đầu tư bất động sản, người mua, bán, sang cọc không nên đặt cọc theo kiểu “lướt sóng”. Khi thấy giá nhà đất tăng nhanh, người đầu tư thường chọn hình thức giao dịch theo kiểu: đặt cọc cho chủ nhà, đất, rồi nhận lại cọc của bên thứ ba, sau đó yêu cầu chủ đất sang tên cho người thứ ba để hưởng chênh lệch giá và đỡ tốn tiền phí, thuế (thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ, phí công chứng...). 

Lợi dụng sự sơ hở này, đồng thời nắm bắt yếu tố không an toàn của các bên giao dịch, nhiều đối tượng lừa đảo đã câu kết với các bên trong giao dịch hoặc đơn phương hủy cọc. Hệ quả của việc này là đất chuyển nhượng không được, các bên cứ “sát phạt” tiền cọc. Còn chủ sở hữu nhà, đất vì thấy giá cả tăng đột biến nên cũng không muốn bán nữa, mà chấp nhận chịu phạt cọc gấp đôi... Hệ quả dây chuyền sẽ là bên thứ hai bị phạt đối với bên thứ ba, và bên thứ ba bị phạt đối với bên thứ tư... Tôi đã từng tiếp nhận vụ việc có bốn, năm bên đặt cọc theo dây chuyền như vậy. Những vụ việc này rất phức tạp, thường kéo dài do có rất nhiều bên liên quan.

Bất động sản sốt giá, khách hàng cần cẩn trọng khi xuống tiền mua nhà, đất

Mặc dù chưa biết chắc chắn các bên thứ hai, ba, tư có bị phạt cọc không, thì trong trường hợp này, hợp đồng cọc thường bị hủy, các bên sẽ phải hoàn lại cho nhau những gì đã nhận do hợp đồng cọc vô hiệu (vì theo quy định, các bên này chưa được đứng tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên không có quyền nhận cọc).

Khi tranh chấp, ra tòa thì ai cũng có lỗi, nên ai cũng chịu thiệt hại, chỉ riêng người ban đầu được lợi khi giá đất tăng đột biến so với lúc nhận cọc; họ sẽ chấp nhận phạt cọc để hưởng lợi. Đó là chưa kể trường hợp chủ sở hữu nhà, đất câu kết với một bên đặt cọc để lừa những người đặt cọc còn lại. Trường hợp này, những người tham gia đặt cọc rất khó có cơ hội lấy lại tiền và thường là mất trắng.

Trong giao dịch này, lời khuyên của tôi là chỉ nên ký hợp đồng cọc với thời gian ngắn và ký với người đứng tên trên giấy chứng nhận. Không nên nhận cọc nhiều với thời gian đặt cọc quá lâu vì như vậy sẽ tạo nhiều rủi ro trong giao dịch. Khi thực hiện giao dịch cọc, nên tìm hiểu pháp lý kỹ về nguồn gốc nhà đất, nhân thân chủ đất và cần được tư vấn đầy đủ về quyền, nghĩa vụ trong hợp đồng đặt cọc, hậu quả pháp lý của hợp đồng đặt cọc, tránh trường hợp khi xảy ra rủi ro mới tìm đến luật sư hoặc ra tòa án giải quyết.

 Luật sư Trần Minh Hùng - Đoàn luật sư TP.HCM, Trưởng văn phòng luật sư Gia Đình