Cẩn trọng với trái phiếu bất động sản

Giao dịch rầm rộ, lãi suất cao ngất

Vụ Tài chính Ngân hàng (Bộ Tài chính) cho biết, tính lũy kế sáu tháng đầu năm 2021, tổng khối lượng phát hành trái phiếu doanh nghiệp (DN) đạt 192.203 tỷ đồng, trong đó trái phiếu DN phát hành riêng lẻ đạt 176.828 tỷ đồng, tăng 8% so với cùng kỳ; lượng trái phiếu DN phát hành ra công chúng đạt 15.375 tỷ đồng, tăng 53% so với cùng kỳ năm 2020.

Theo báo cáo thị trường trái phiếu của Công ty Chứng khoán VNDirect, trong quý II/2021, hoạt động phát hành trái phiếu DN bất ngờ sôi động mạnh ngay lúc đang diễn ra dịch bệnh căng thẳng. Tổng giá trị trái phiếu DN phát hành trong quý II/2021 đạt 134.703 tỷ đồng, tăng 3,4 lần so với quý trước và tăng 8,1% so với cùng kỳ năm ngoái. Trong đó, trái phiếu bất động sản (BĐS) chiếm tỷ trọng lớn thứ hai. Cụ thể, ngành BĐS đã phát hành khoảng 28.491 tỷ đồng, tăng 72,8% so với quý trước. Lãi suất (LS) trái phiếu DN BĐS ở mức khá cao so với LS tiền gửi ở ngân hàng, dao động từ 7,37 - 13%/năm. Thậm chí, có DN phát hành trái phiếu không tài sản bảo đảm, không bảo lãnh thanh toán…

Theo các chuyên gia, trong khi thị trường bất động sản TPHCM đang trầm lắng do dịch bệnh nhưng hoạt động phát hành trái phiếu của các doanh nghiệp bất động sản quá sôi nổi là dấu hiệu bất thường, các nhà đầu tư cần thận trọng

Theo báo cáo của Hiệp hội Trái phiếu Việt Nam, một số DN BĐS phát hành trái phiếu DN ra công chúng trong nước với tổng giá trị lên đến 500-1.500 tỷ đồng; phát hành trái phiếu ra thị trường quốc tế với giá trị từ 200-500 triệu USD. Có khoảng 26% trái phiếu phát hành không có tài sản đảm bảo hoặc bảo đảm bằng cổ phần, cổ phiếu. 

Đơn cử, trong quý II/2021, Công ty Phát triển BĐS Phát Đạt huy động hai khoản, mỗi khoản có giá trị 130 tỷ đồng với kỳ hạn hai năm, LS 13%/năm nhưng trong đó, chỉ có một khoản đi kèm quyền mua lại trước hạn. Công ty cổ phần (CP) Đầu tư và Kinh doanh nhà Khang Điền huy động 400 tỷ đồng, kỳ hạn bốn năm với LS lên đến 12%/năm, kèm quyền mua lại theo thỏa thuận. Công ty CP Tập đoàn Đất Xanh có tổng giá trị phát hành 370 tỷ đồng, LS 12%/năm với kỳ hạn hai năm. 

Các DN BĐS phát hành với giá trị lớn gồm Công ty CP Đầu tư Golden Hill với khoản huy động 5.760 tỷ đồng, kỳ hạn ba năm, LS 9,7%/năm; Công ty CP BĐS BIM huy động 4.630 tỷ đồng, kỳ hạn năm năm, LS 7,37%; Công ty CP BCG Land huy động 2.500 tỷ đồng, kỳ hạn ba năm, LS thả nổi 11% với biên độ 4%.

Được biết, theo thống kê của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, hiện LS tiền gửi bình quân kỳ hạn trên 12 tháng là 5,6-6,7%/năm, trong khi LS phát hành trái phiếu từ các DN BĐS từ 11-13%/năm. Như vậy, LS huy động trái phiếu từ các DN BĐS có giảm nhẹ so với quý trước nhưng vẫn cao hơn rất nhiều so với mặt bằng thị trường, khiến nhà đầu tư đối mặt với rất nhiều rủi ro. 

Cảnh báo rủi ro cao

Trước những diễn biến bất thường của thị trường trái phiếu DN, Vụ Tài chính Ngân hàng khuyến cáo, nhà đầu tư cần cân nhắc kỹ rủi ro khi quyết định đầu tư trái phiếu DN riêng lẻ, tìm hiểu kỹ các điều kiện, điều khoản của trái phiếu và tình hình tài chính của DN phát hành. Đặc biệt, cần hết sức thận trọng khi quyết định mua trái phiếu của DN có tình hình tài chính kém, kinh doanh thua lỗ, DN phát hành không có tài sản đảm bảo. Nhà đầu tư cá nhân nên thận trọng với việc chào mời và cam kết của các tổ chức phân phối trái phiếu, không mua trái phiếu DN chỉ vì LS cao. Rủi ro cho nhà đầu tư cũng sẽ rất lớn nếu thị trường BĐS có biến động tiêu cực.

Chuyên gia kinh tế Trần Nguyên Đán - giảng viên Trường đại học Kinh tế TP.HCM - phân tích nguồn vốn của DN chủ yếu đến từ hai nguồn: vay ngân hàng và vay công chúng (phát hành trái phiếu). Vay ngân hàng thì phải thế chấp tài sản, các hoạt động giao dịch, giải ngân nguồn tiền phải có sự kiểm soát của ngân hàng; còn huy động vốn từ trái phiếu thì tiền về trực tiếp, DN muốn làm gì thì làm. Chính vì vậy, tất cả các DN đều muốn phát hành trái phiếu. Trong đó, nhóm ngành BĐS phát hành trái phiếu rất sôi nổi. Hiện khách hàng lại tham gia kênh đầu tư này rất nhiều (có thể do dịch bệnh, không làm ăn được bằng công việc khác), trong khi LS ngân hàng đang giảm.  

Cũng theo ông Trần Nguyên Đán, thông thường, khi phát hành trái phiếu DN, các công ty phải công bố mục đích sử dụng vốn vay và có ngân hàng giám sát, nhưng ở Việt Nam, việc này chủ yếu diễn ra trên lý thuyết. Bên cạnh đó, phần lớn người mua trái phiếu nằm trong danh sách chủ nợ không có tài sản đảm bảo, còn tài sản của DN thì đã “cắm” hết cho ngân hàng. Điều này dẫn đến DN phát hành trái phiếu có đòn cân nợ rất lớn, thậm chí tổng nợ vượt tài sản hiện có của DN. Khi DN phá sản thì tài sản đã bị ngân hàng nắm hết, người mua trái phiếu có thể mất trắng.

Chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển nhận định, các DN BĐS phát hành trái phiếu có thể do không còn chỉ tiêu để vay ngân hàng, nên chuyển sang huy động vốn bằng trái phiếu. Tuy nhiên, nhà đầu tư cá nhân khó nắm được việc quản trị rủi ro của DN phát hành trái phiếu. Thậm chí, dù trái phiếu có tài sản bảo đảm, nhà đầu tư cá nhân cũng không thể nắm được, bởi nó chỉ là tài sản đảm bảo trên công bố chứ không phải tài sản giao quyền thế chấp. 

“DN phát hành trái phiếu thuộc đối tượng nguy cơ cao nhưng vì không có tổ chức đánh giá độc lập uy tín chịu trách nhiệm nên hầu như nhà đầu tư cá nhân mua trái phiếu DN chỉ dựa vào niềm tin là chính. Một DN đang phát triển phá sản là điều bình thường, nhưng lúc đó, nhà đầu tư mất trắng. Vì vậy, đây là kênh mà các nhà đầu tư cần cẩn trọng và Nhà nước cần có giải pháp quản lý chặt chẽ” - ông Đinh Thế Hiển khuyến cáo. 

Bích Trần