Cẩn trọng mua nhà 'ngộp' cuối năm

 Coi chừng lem nhem pháp lý

“Cần tiền làm ăn, bán lỗ 100 triệu đồng nền đất diện tích 150m2 trên đường Nguyễn Thị Rành, xã Nhuận Đức, H.Củ Chi” là thông tin đang được rao trên website chotot.com. Tôi gọi điện hỏi mua, anh H. (người rao bán) cho biết, anh mua nền đất này cách nay khoảng ba tháng, nhưng nay cơ sở làm ăn thiếu vốn nên cần ra hàng gấp, giá bán chỉ 1,2 tỷ đồng. 

Anh H. cho rằng, khu đất này đang được làm thủ tục tách thửa nên bên mua chỉ cần đóng trước 90% giá trị nền đất, số còn lại sẽ đóng tiếp khi làm xong thủ tục. Tuy nhiên, theo tìm hiểu của chúng tôi, khu đất trên được anh H. mua cách nay khoảng một năm với diện tích hơn 2.000m2. Khi đó, nhà đất ở H.Củ Chi đang nóng sốt, anh H. dự định phân lô, tách thửa để bán lại kiếm lời nhưng sau đó không thực hiện được nên giờ đành bán tháo.

Theo UBND xã Nhuận Đức, khu đất trên vẫn đang là đất nông nghiệp, không đủ điều kiện tách thửa, chuyển đổi mục đích sử dụng đất theo quyết định 60 của UBND TP.HCM. 

Khu vực được rao bán lỗ nhà đất nhiều nhất hiện nay là phía đông thuộc quận 9, Thủ Đức. Trong vai người cần tìm mua nhà đất, chúng tôi gặp rất nhiều người rao bán huề vốn, bán lỗ từ 50 triệu đến vài trăm triệu đồng với rất nhiều lý do như kẹt tiền làm ăn, gia đình chuyển chỗ ở, cần tiền cho con ăn học.

Một dự án phân lô bán nền ở khu Gò Cát, Q.9 đã triển khai gần hai năm nhưng hạ tầng vẫn còn lem nhem, pháp lý chưa xong, các chủ nền đang rao bán lỗ

Tuy nhiên, theo tìm hiểu của chúng tôi, những nền đất bán huề vốn, bán lỗ này đều có vấn đề về pháp lý hoặc tài chính, như thuộc diện phân lô bán nền do các doanh nghiệp bất động sản đứng ra thực hiện đã kéo dài 1-2 năm nhưng vẫn chưa xong. 

Chẳng hạn, đang có rất nhiều người rao bán lỗ đất nền trong dự án New City (Q.9) với đủ lý do. Thực chất, dự án này vẫn còn là đất nông nghiệp, chưa phân lô tách thửa. Một số dự án thi công hạ tầng lem nhem rồi bỏ đó, một số không triển khai được, số còn lại có giấy tờ pháp lý đầy đủ nhưng lại thuộc diện thế chấp trong ngân hàng. 

Những khách hàng trước đây mua căn hộ dự án Kenton Node (xã Phước Kiển, H.Nhà Bè) hiện cũng đang đua nhau bán lỗ. Tính ra, giá bán lại căn hộ chỉ trên dưới 40 triệu đồng/m2, khá rẻ so với mặt bằng giá thị trường căn hộ trong khu vực này. Tuy nhiên, ít người biết, dự án Kenton Node đã “đứng hình” cách nay khoảng hơn một năm, chủ đầu tư dự án hiện đang bị người dân kiện tụng vì không thực hiện đúng cam kết.     

Doanh nghiệp,nhà đầu tư đang đuối 

Theo tìm hiểu của chúng tôi, thị trường bất động sản đang ngày càng ảm đạm, giao dịch ngày càng khó khăn. Trên đường 539, cách đường Đỗ Xuân Hợp, Q.9 chỉ khoảng 40m, một thửa đất có diện tích 80m2 được bán giá 4,4 tỷ đồng. Cách nay khoảng ba tháng, lô đất này được rao giá 4,8 tỷ đồng. 

Tương tự, ở khu Gò Cát (gần cảng Phú Hữu, P.Phú Hữu, Q.9), trước đây, giá đất được rao bán khoảng 20-30 triệu đồng/m2 thì nay giá cao nhất cũng dưới 25 triệu đồng/m2.

Tại Q.12, H.Hóc Môn, giá đất nhiều nơi cũng đang có dấu hiệu giảm. Đặc biệt, đất trong dân có dấu hiệu giảm rõ rệt nhất với mức giảm khoảng từ 3-5 triệu đồng/m2. Riêng đất tại các dự án không giảm do các chủ đầu tư cố ghìm giá, nhưng nhiều khách hàng đã mua cách nay khoảng 6-12 tháng sẵn sàng bán thấp hơn giá đã mua để… tháo chạy. 

Theo lãnh đạo một doanh nghiệp bất động sản, từ khoảng đầu năm 2019, giao dịch bất động sản vùng ven đã bắt đầu chững lại sau khi UBND TP.HCM liên tục ra các quy định kiểm soát chặt việc quy hoạch, phân lô, tách thửa. Việc này đã khiến nhiều doanh nghiệp bất động sản trước đây lao vào mua đất nhằm phân lô ra bán, nay không “lo” được giấy tờ pháp lý, buộc phải tháo chạy. Nhiều nhà đầu tư hùa theo doanh nghiệp mua “lúa non” cũng lâm vào hoàn cảnh tương tự, buộc phải tháo chạy để tránh thiệt hại nặng. 

Vừa qua, Chính phủ còn ban hành Nghị định 91/2019, phạt đến 1 tỷ đồng đối với hành vi chuyển nhượng trái phép quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền trong dự án đầu tư xây dựng, kinh doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê. Quy định này áp dụng từ ngày 5/1/2020, khiến các doanh nghiệp bất động sản chùn tay, không dám làm liều. 

Bên cạnh đó, theo tiến sĩ Nguyễn Trọng Hoàng - chuyên gia bất động sản - vừa qua, Ngân hàng Nhà nước đã ban hành Thông tư 22/2019 siết mạnh cho vay bất động sản khiến nhiều doanh nghiệp và nhà đầu tư lướt sóng “chết ngộp” thật. Theo quy định này, từ ngày 1/1/2020 - 30/9/2020, tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn chỉ còn 40%; từ ngày 1/10/2020 - 30/9/2021 còn 37%; từ ngày 1/10/2021 - 30/9/2022 còn 34% và kể từ ngày 1/10/2022 sẽ giảm xuồng còn 30%.

Trong khi đó, những doanh nghiệp bất động sản có tiềm lực tài chính yếu thường chỉ có khoảng 20-30% vốn, số còn lại phụ thuộc vào vốn vay ngân hàng và huy động vốn từ khách hàng. Khi thị trường khó khăn, không huy động được vốn từ khách hàng, vốn vay từ ngân hàng lại bị siết, doanh nghiệp làm ăn kiểu “tay không bắt giặc” rất dễ “chết ngộp”. Những nhà đầu tư lướt sóng phụ thuộc vào vốn vay ngân hàng cũng rất dễ lâm vào hoàn cảnh tương tự. 

Hùng Phan