Căn hộ giá 11 tỷ đồng đang chiếm 60% nguồn cung ở TPHCM

Hơn 60% nguồn cung mới có giá hơn 11 tỷ đồng/căn

Báo cáo thị trường bất động sản quý III/2022 của Công ty nghiên cứu thị trường Savills Việt Nam cho thấy, nguồn cung sơ cấp trong quý giảm còn 6.600 căn, giảm 51% so với quý II/2022 nhưng tăng 120% so với cùng kỳ. Trong đó, TP.Thủ Đức và quận 1 lần lượt là những khu vực có nguồn cung lớn nhất. Hàng tồn kho chiếm khoảng 66% nguồn cung sơ cấp với 4.400 căn, lớn nhất kể từ 2019. 

Lượng giao dịch căn hộ quý này giảm 89% so với quý II/2022, xuống còn hơn 990 căn và tỷ lệ hấp thụ đạt ở mức 15%, thấp nhất kể từ năm 2019. Trong đó, các dự án mới chỉ có tỷ lệ hấp thụ là 35%, chủ yếu do giá cao. 

Đặc biệt, lần đầu tiên thị trường căn hộ TPHCM chứng kiến đến 60% nguồn cung mới có giá trị lên đến hơn 11 tỷ đồng/căn với giá mở bán trung bình 124 triệu đồng/m2. Đối với những dự án đã ra mắt trên thị trường, giá bán của các giai đoạn tiếp theo cũng tăng 10%. 

Theo các chuyên gia Savills, thị trường bất động sản TPHCM trong 9 tháng qua ghi nhận những tín hiệu phát triển tích cực, bất chấp những rủi ro từ lạm phát và chi phí gia tăng. Tuy nhiên, hạn chế tín dụng gây không ít khó khăn cho người mua nhà, dẫn đến khả năng chi trả bị ảnh hưởng đáng kể. Bài toán về nhà ở phù hợp với khả năng chi trả của người mua trở thành một vấn đề lớn của thị trường bất động sản TPHCM trong những năm gần đây. 

Lần đầu tiên thị trường căn hộ TPHCM chứng kiến đến 60% nguồn cung mới có giá trị lên đến hơn 11 tỷ đồng/căn

Theo Savills Việt Nam, giá sơ cấp của thị trường căn hộ ở TP HCM đã đạt mốc trung bình 124 triệu đồng/m2 vào quý 3/2022. Điều này đã thúc đẩy thị trường căn hộ mua đi bán lại diễn ra sôi động. Khi so sánh giá bán sơ cấp và thứ cấp trên mỗi m2 sàn của các căn hộ cùng phân khúc tại các quận, các căn hộ hạng B có giá thứ cấp thấp hơn so với căn sơ cấp khoảng 35%. Ở phân khúc căn hộ hạng C mức chênh lệch này lên tới -60%. 

Giá ngày càng vượt khả năng chi trả người dân

Bà Võ Thị Khánh Trang - Phó giám đốc Bộ phận Nghiên cứu Thị trường Savills TPHCM cho biết: “Giá bán sơ cấp tăng khiến lượng giao dịch giảm, ảnh hưởng đến tính thanh khoản của thị trường. Để thúc đẩy nguồn cầu, các chủ đầu tư đã đưa ra nhiều chính sách ưu đãi đa dạng như chính sách cho thuê lại, tặng kèm gói nội thất, tặng voucher du lịch cũng như chiết khấu cho nhóm khách hàng thân thiết”.

Trước bối cảnh đó, các chuyên gia của Savills ghi nhận động lực đến từ nguồn cung thiếu hụt, tiến độ xây dựng dễ bị gián đoạn và giá sơ cấp tăng cao đã khiến người mua nhà quan tâm nhiều hơn đến các sản phẩm thứ cấp. 

Việc mua căn hộ thứ cấp có lợi thế là khách hàng có thể vào ở ngay và thường có giá cả phải chăng hơn so với các sản phẩm sơ cấp. Tuy nhiên, việc trả toàn bộ giá trị căn hộ mà không được hỗ trợ bởi các đòn bẩy tài chính là một thách thức đối với người mua. Hiện trong quý vừa qua, giá căn hộ thứ cấp giảm ở quận 1, 3 và Thủ Đức nhưng lại tăng ở mức tăng thấp ở các quận khác. “Điều này phản ánh một thực tế rằng chủ nhà và nhà đầu tư đã hạ thấp lợi nhuận đầu tư kỳ vọng của họ và có cơ hội cho những người tìm mua bất động sản” – bà Trang nhận định.

Theo TS Sử Ngọc Khương - Giám đốc Cấp cao Bộ phận Tư vấn Đầu tư Savills Việt Nam, nhu cầu của người dân về nhà ở rất lớn, đặc biệt tại các đô thị như Hà Nội và TPHCM. Song giá nhà ở tại các thị trường này đang vượt khả năng chi trả của họ, đặc biệt là nhóm khách hàng trẻ, mới lập gia đình. Cùng với đó, quá trình hỗ trợ lãi suất mua nhà linh hoạt cho nhóm này cũng còn nhiều hạn chế.

Khi quỹ đất để phát triển phân khúc nhà ở giá rẻ tại TPHCM không còn, các chủ đầu tư có xu hướng chuyển dịch ra khỏi trung tâm, hướng đến các khu đô thị vệ tinh, nơi sản phẩm của họ có thể vừa cung cấp cho tốc độ đô thị hóa ở địa phương đó và những người làm việc tại TPHCM. 

“Với lượng đất dồi dào và sự quan tâm từ các nhà đầu tư lớn, dự kiến các vị trí ven TPHCM sẽ là nguồn cung lớn để đáp ứng cho nhu cầu mua bất động sản liền thổ và cả căn hộ của người dân. Thực tế, báo cáo Savills thấy nhu cầu dịch chuyển sang các thị trường lân cận nơi chào bán các sản phẩm giá rẻ hơn từ 88 đến 100 triệu đồng/ m2 đất, thấp hơn 70% so với nhà ở tại TPHCM. Sản phẩm ở các tỉnh lân cận đạt tỷ lệ hấp thụ lên đến 72%, cao hơn 23 điểm phần trăm so với tỷ lệ hấp thụ tại TPHCM” – ông Khương phân tích.

Bích Trần