Căn hộ đã đưa vào sử dụng đang rẻ hơn rất nhiều so với căn hộ mới

Bà Võ Thị Khánh Trang - Phó giám đốc Bộ phận Nghiên cứu Thị trường Savills TPHCM cho biết, giá bán sơ cấp căn hộ hiện nay ngày càng tăng khiến lượng giao dịch giảm, ảnh hưởng đến tính thanh khoản của thị trường. Trước bối cảnh đó, các chuyên gia của Savills ghi nhận động lực đến từ nguồn cung thiếu hụt, tiến độ xây dựng dễ bị gián đoạn và giá sơ cấp tăng cao đã khiến người mua nhà quan tâm nhiều hơn đến các sản phẩm thứ cấp.

Báo cáo mới nhất Công ty nghiên cứu thị trường Savills Việt Nam cho thấy, nguồn cung sơ cấp trong quý giảm còn 6.600 căn (giảm 51% so với quý II/2022) và lượng giao dịch giảm 89% so với quý II/2022, xuống còn hơn 990 căn, tỷ lệ hấp thụ đạt ở mức 15%, thấp nhất kể từ năm 2019. Trong đó, các dự án mới chỉ có tỷ lệ hấp thụ là 35%, chủ yếu do giá cao. Đặc biệt, lần đầu tiên thị trường căn hộ TPHCM chứng kiến đến 60% nguồn cung mới có giá trị lên đến hơn 11 tỷ đồng/căn với giá mở bán trung bình 124 triệu đồng/m2. 

Trong bối cảnh giá sơ cấp ngày càng tăng, khảo sát của Savills về thị trường thứ cấp cho thấy, khi so sánh giá bán sơ cấp và thứ cấp trên mỗi m2 sàn của các căn hộ cùng phân khúc tại các quận, các căn hộ hạng B có giá thứ cấp thấp hơn so với căn sơ cấp khoảng 35%. Ở phân khúc căn hộ hạng C mức chênh lệch này lên tới 60%.  

Các căn hộ tại dự án Eco Green, quận 7 đang được các chủ nhà rao bán với giá từ 55 - 59 triệu đồng/m2

“Chênh lệch giữa giá sơ cấp và thứ cấp nhìn chung cao hơn ở các quận được quy hoạch tốt và đô thị hóa cao. Phân hạng căn hộ thấp hơn thì chênh lệch càng lớn. Cụ thể tại quận 7, chênh lệch căn hộ hạng B là 35% và hạng C là 60%. Trong khi ở huyện Bình Chánh, chênh lệch của căn hộ hạng C chỉ là 26%. Báo cáo cũng cho thấy, giá căn hộ thứ cấp giảm ở quận 1, 3 và TP. Thủ Đức nhưng lại tăng ở mức tăng ở các quận khác. Điều này phản ánh một thực tế rằng chủ nhà và nhà đầu tư đã hạ thấp lợi nhuận đầu tư kỳ vọng của họ và có cơ hội cho những người tìm mua bất động sản. Tuy nhiên, mua căn hộ thứ cấp có lợi thế là khách hàng có thể vào ở ngay và thường có giá cả phải chăng hơn so với các sản phẩm sơ cấp. Nếu mua nhà hoàn thiện thì khách hàng sẽ phải trả toàn bộ giá trị căn hộ một lần mà không được hỗ trợ bởi các đòn bẩy tài chính từ chủ đầu tư” – bà Trang phân tích. 

Theo ghi nhận của chúng tôi, cũng cho thấy, nhiều dự án trên cùng khu vực có mức giá bán chênh lệch khá lớn. Đơn cử, khu vực quận 7, huyện Nhà Bè, các dự án mới như: dự án The Essensia (Nguyễn Hữu Thọ, huyện Nhà Bè); The Grand Sentosa (huyện Nhà Bè); Shizen Home (quận 7); Sunshine River City (Đào Trí, quận 7) có giá bán từ khoảng 60 - 100 triệu đồng/m2. Trong khi các căn hộ hiện hữu như: Sunrise City, Q7 Riverside, Eco Green, Himlam Riverside, Sky Garden … đang có mức giá bán chỉ tầm 45 - 70 triệu đồng/m2.

Khu vực TP.Thủ Đức, khu vực quận 2 cũ, các dự án mới triển khai như Saito Residence, Citi Grand có giá từ khoảng 55 - 65 triệu đồng/m2 nhưng loạt căn hộ hiện hữu cùng khu vực như: Citi Alto, Citi Soho, Citi Home có giá bán dao động từ 30 - 37 triệu đồng/m2. Khu vực quận 9 cũ (TP.Thủ Đức), dự án mới như Monlight Avenue đang mở bán với giá từ 68 - 77 triệu đồng/m2, dự án đã bàn giao kế bên Lavita Charm đang có giá bán giao động từ 40 - 45 triệu đồng/m2.

Tương tự, khu vực quận Bình Tân, một số dự án đang triển khai, các căn hộ có giá bán khoảng từ 55-60 triệu đồng/m2, nhưng các dự án chung cư đã bàn giao tầm 4 -6 năm cùng khu vực, các căn hộ giá chỉ từ 35-40 triệu đồng/m2. 

Ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TPHCM chia sẻ, thị trường bất động sản đã xuất hiện tình trạng “giá nhà tăng liên tục” trong 5 năm gần đây. Giá nhà bình dân (khoảng 2 tỷ đồng trở lại, dưới 30 triệu đồng/m2) cũng đã cao hơn khoảng 20 lần mức thu nhập trung bình của xã hội, nếu so sánh với giá nhà tại các nước công nghiệp phát triển chỉ cao gấp khoảng 6-7 lần mức thu nhập, nên người có thu nhập trung bình, có thu nhập thấp đô thị, công nhân lao động và người nhập cư khó có cơ hội tạo lập nhà ở nếu Nhà nước không có chính sách hỗ trợ. Từ năm 2019 đến nay, đã xuất hiện dự án và căn hộ bất động sản “siêu sang” với giá rao bán lên đến trên dưới 500 triệu đồng/m2, cá biệt có dự án bán giá đến 1 tỷ đồng/m2.

Ngọc Bích