Căn hộ cao cấp dội hàng, người mua đua nhau ‘tháo chạy’?

Bán lỗ vẫn gian nan tìm đầu ra

“Cần tiền bán gấp căn hộ cao cấp Q.5”, “kẹt tiền bán hoàn vốn căn hộ cao cấp ở Q.2”, “cần vốn làm ăn bán lỗ căn hộ cao cấp Q.3”… đó là các thông tin đang rao nhộn nhịp trên mạng internet trong khoảng ba tháng gần đây. 

Trong vai khách hàng, chúng tôi liên hệ anh T. rao bán hoàn vốn căn hộ Gateway Thảo Điền (Q.2). Theo anh T., căn hộ này anh mua cách nay khoảng hai năm với giá gần 2,5 tỷ đồng, nhưng nay do trục trặc tài chính nên bán lại hoàn vốn, đồng nghĩa anh chấp nhận lỗ tiền lãi suất phát sinh hàng tháng. Thấy tôi còn chần chừ, anh T. đồng ý khuyến mại thêm các loại phí quản lý gần 200 triệu đồng. 

Thậm chí, anh H. mới mua căn hộ Rivera Park (Q.10) chưa được sáu tháng đã rao bán lỗ 50 triệu đồng. Anh H. giới thiệu căn hộ diện tích 77 m2. Trước đây anh mua 3,2 tỷ đồng nhưng nay cần tiền làm ăn nên bán nhanh để thu hồi vốn. Anh H. hứa, nếu khách hàng thiện chí có thể thương lượng thêm. 

Dự án Hà Đô Centrosa đang có rất nhiều khách hàng đang rao bán lỗ

Tại dự án Hà Đô Centrosa (Q.10), khi biết tôi tìm mua lại căn hộ với giá thấp hơn thị trường, một nhân viên môi giới tên Vũ lập tức giới thiệu cho chúng tôi một lúc tám căn hộ với giá bán hoàn vốn hoặc lỗ từ 50 triệu - 200 triệu đồng/căn.

Theo Vũ, đây là số căn hộ do khách hàng gặp khó khăn về tài chính nên gửi công ty bán gấp. Phần lớn các căn hộ này đều được khách hàng đặt mua trong khoảng thời gian khoảng một năm gần đầy.

Thậm chí có anh L. mới mua căn hộ có diện tích 107 m2, giá gần 4,3 tỉ đồng cách nay khoảng ba tháng đã rao bán lỗ gần 70 triệu đồng. 

Còn tại dự án Serenity Sky Vila (Q.3) do Công ty cổ phần Serenity Sky Villas (thuộc SonKim Land) làm chủ đầu tư mới ra mắt vào tháng 6/2017 đã có khách hàng bán lỗ gần 1 tỉ đồng/căn.

Theo anh V. (khách hàng mua căn hộ dự án Serenity Sky Vila), trước đây anh mua căn hộ này có diện tích 180 m2, giá gần 132 triệu đồng/m2. Nay anh bán lại với giá 23 tỉ đồng. Tính ra anh lỗ hơn 700 triệu đồng.

Anh V. giải thích: “Trước đây tôi định mua cho thuê, nhưng sắp tới gia đình tôi dự định chuyển đi nước ngoài sinh sống nên muốn bán gấp”.    

Tại nhiều dự án chung cư cao cấp khác như: Phú Mỹ Hưng, Happy Valley, City Garden, Nassim Thảo Điền... cũng rao bán lỗ với giá từ khoảng 50 triệu - 300 triệu đồng/căn.

“Tháo chạy” để cắt lỗ?

Có phải những trường hợp bán lỗ trên là các khách hàng cá biệt khó khăn về tài chính? Theo tìm hiểu của chúng tôi, lý do này chỉ xảy ra ở một bộ phận nhỏ khách hàng, thực tế thị trường đang có dấu hiệu “tháo chạy” khỏi căn hộ cao cấp. 

Theo lãnh đạo một doanh nghiệp bất động sản trên địa bàn Q.3, thị trường trường căn hộ cao cấp đang chịu rất nhiều áp lực. Từ hai năm trước, phân khúc căn hộ cao cấp có giá bán trên 30 triệu đồng/m2 đã được ồ ạt đưa ra thị trường với tổng số căn hộ lên đến hơn 20.000 căn.

Đó là chưa tính theo thống kê của Hiệp Hội Bất động sản TP.HCM, chỉ trong 9 tháng đầu năm 2017, toàn TP.HCM có gần 7.500 căn hộ cao cấp đưa ra thị trường.

Như vậy, tổng quỹ căn hộ cao cấp tung ra thị trường trong vòng hai năm qua đã vượt 25.000 căn. Nếu tính bình quân một căn hộ cao cấp giá 4 tỷ đồng, thị trường cần có khoảng 100.000 tỷ đồng và phải mất nhiều năm để thị trường có thể hấp thụ hết. 

Trong khi đó, theo Công ty nghiên cứu thị trường CBRE, hiện có gần 60% người mua nhà đầu cơ với tỷ lệ vay từ 70 - 90% giá trị bất động sản. Hầu hết các hợp đồng vay thương mại đều không cố định lãi suất. Vì thế khi ngân hàng điều chỉnh lãi suất, áp lực tài chính đè nặng buộc nhà đầu tư phải chọn giải pháp bán tháo để tránh tồn ứ nguồn hàng kèm gánh nặng lãi suất có thể xảy ra trong tương lai.

Theo Tiến sĩ Nguyễn Trọng Hoàng (chuyên gia bất động sản), cách nay khoảng hai năm, đã có nhiều cảnh báo về những khó khăn của phân khúc căn hộ cao cấp, nhưng nhiều người vẫn phớt lờ cảnh báo. Đến nay, thị trường đã tồn ứ quá nhiều hàng thì nhà đầu tư khó “lượt sóng”. Để tránh ôm hàng, nhà đầu tư “lướt sóng” buộc phải bán lỗ, “tháo chạy”. Khi có nhiều nhà đầu tư thứ cấp muốn rút khỏi thị trường căn hộ cao cấp sẽ tạo thành làn sóng bán cắt lỗ”.
  
Theo chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển, thực tế có người vốn tự có chỉ đủ mua được một căn, nhưng vẫn liều vay ngân hàng với tỷ lệ lên đến 70% - 80% để mua nhiều căn. Họ kỳ vọng giá căn hộ cao cấp tăng để “lướt sóng” kiếm lời… Tình trạng này có nhiều điểm tương đồng với thời điểm thị trường bất động sản sốt ảo năm 2006 - 2007. Tuy nhiên, mức thanh khoản ở thời điểm này rất khác thời điểm hiện nay, khiến họ chôn vốn và muốn cắt lỗ nhanh.

Trong khi đó, dù hiện nay tình hình chưa có dấu hiệu sáng sủa. Nhưng theo ghi nhận của chúng tôi, rất nhiều dự án căn hộ cao đang tiếp tục manh nha đưa ra thị trường. Để thu hút khách hàng, các chủ đầu tư dự kiến đưa ra các chính sách bán hàng hấp dẫn như: thanh toán 1% giá trị căn hộ/tháng hoặc 30% - 40% giá trị căn hộ đến khi nhận nhà... 

Theo các chuyên gia bất động sản, chính sách này tiếp tục nhắm đến đối tượng khách hàng đầu tư “lượt sóng”. Khi thị trường dội hàng, chủ đầu tư và các đơn vị môi giới vẫn sống khỏe vì đã thoát hết hàng, chỉ có khách hàng “chịu trận”.  

Phan Trí