Căn hộ cao cấp "chiếm sóng", người thu nhập thấp đi về đâu?

100% căn hộ cao cấp

Báo cáo của Sở Xây dựng TPHCM cho thấy, trong 11 tháng đầu năm 2024 chỉ có 31 dự án nhà ở thương mại đang triển khai thực hiện với 31.167 căn hộ chỉ bằng khoảng 1/3 số lượng dự án triển khai thực hiện hàng năm trước đây. Và chỉ có 4 dự án nhà ở thương mại đủ điều kiện huy động vốn đưa sản phẩm ra thị trường, với tổng số chỉ có 1.611 căn nhà và tất cả 100% đều là nhà ở cao cấp. So với năm 2023, số lượng nhà ở giảm 90%.

Báo cáo của Công ty tư vấn Avison Young Việt Nam mới đây cũng cho thấy, năm 2024, thị trường nhà ở tiến triển tích cực hơn năm trước nhưng nguồn cung căn hộ mới xuất hiện từ nửa sau của năm và phần lớn là sản phẩm cao cấp.

Hiện nguồn cung nhà ở TPHCM hoàn toàn thuộc về căn hộ cao cấp.

Tại TPHCM, hầu hết dự án mới tiệm cận phân khúc cao cấp trở lên, giá từ 72-142 triệu đồng/m2. Các dự án tái khởi động cũng công bố mức giá mới cao hơn trước. Phân khúc tầm trung tiếp tục khan hiếm ở TPHCM, mức giá bán phổ thông, tức dưới 38 triệu đồng/m2 hầu như biến mất.

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TPHCM chia sẻ, trong 11 tháng qua, TPHCM không có dự án nhà ở thương mại, nhà ở xã hội được giao đất, cho thuê đất và chỉ 2 dự án nhà ở thương mại được cấp giấy phép xây dựng. Như vậy, thị trường bất động sản sẽ không có dự án nhà ở mới nào đủ điều kiện triển khai thực hiện vào đầu năm 2025.

Trong khi đó, nguồn cung thị trường nhà ở thời gian qua toàn bộ thuộc phân khúc căn hộ cao cấp. “Đây là lần đầu tiên thị trường bất động sản TPHCM không còn nguồn cung nhà ở trung cấp, nhà ở bình dân có giá vừa túi tiền trong các dự án nhà ở thương mại. Điều này càng làm cho cơ cấu sản phẩm nhà ở trên thị trường bất động sản thành phố thêm “méo mó”, chưa đáp ứng nhu cầu nhà ở thực của đông đảo người có thu nhập trung bình, người thu nhập thấp đô thị và thị trường phát triển thiếu bền vững, thiếu an toàn và chưa lành mạnh” – ông Lê Hoàng Châu nhận định.

Cần giãn ra ngoại ô

Bà Giang Huỳnh, Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và S22M Savills nhận định, nguồn cung nhà ở trong năm 2024 là thấp nhất trong 5 năm vừa qua, điều này ảnh hưởng đến nguồn cung mà người mua có thể mua được. Do thiếu vắng nguồn cung, giá neo ở mức cao, các dự án mới có giá bán cao hơn thời gian trước đây.

Trong năm 2025, nguồn cung sẽ có sự cải thiện dần. Tuy nhiên cơ cấu về mặt nguồn cung sẽ tiếp tục nằm ở phân khúc trung cấp và sẽ thiếu vắng nhà ở phân khúc giá thấp vừa túi tiền. TPHCM vẫn sẽ là thị trường dành cho nhà ở trung và cao cấp.

Theo các chuyên gia, cần phát triển các đô thị ra ngoại ô thì mới cân bằng được nguồn cung nhà ở.

“Quỹ đất và nguồn cung nhà ở giá rẻ sẽ ngày càng khó khăn hơn. Nên những thị trường vệ tinh xung quanh TPHCM sẽ trở thành khu vực tiềm năng đáp ứng nhu cầu nhà ở. Như Bình Dương và những khu vực lân cận TPHCM các sản phẩm căn hộ với mức giá từ 30-40 triệu đồng/m2, phù hợp với nhu cầu để ở, để đầu tư” – bà Giang Huỳnh nói thêm.

Đồng quan điểm, bà Dương Thùy Dung - Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam cho rằng, muốn giảm giá bất động sản, phải giãn dân ra vùng ngoại ô. Bởi khu vực trung tâm TPHCM có những vị trí 150-200 triệu/m2, nhưng ở khu vực Nhà Bè căn hộ cao cấp giá chỉ từ 45-50 triệu đồng/m2. Do vậy, di dân và đi xa hơn giá căn hộ sẽ giảm xuống.

Ông David Jackson – Tổng giám đốc Công ty tư vấn Avison Young Việt Nam cho biết, giá bán liên tục tăng đẩy thị trường nhà ở rời xa giá trị căn bản, tăng rủi ro thanh khoản và khoảng cách giữa sản phẩm trên thị trường với mong muốn, nhu cầu và khả năng của số đông người mua nhà.

Trong khi đó, việc phát triển nhà ở giá bình dân gặp nhiều thách thức. Chính sách và nguồn vốn tín dụng ưu đãi cho nhà ở xã hội chưa đủ hấp dẫn, trong khi thủ tục đầu tư và thuê, mua nhà ở xã hội còn phức tạp.

Theo ông David Jackson, để cải thiện nguồn cung theo hướng cân bằng hơn, chính phủ cần phát triển nhà ở thương mại phổ thông và nhà ở xã hội tại các khu vực ngoại ô hay đô thị mới, nơi quỹ đất chưa phát triển.

Bích Trần