Cấm phân lô bán nền ở TPHCM, mở đường cho đô thị vệ tinh

UBND TPHCM đã ban hành Quyết định số 83/2024/QĐ-ĐT về quy định việc xác định các khu vực chủ đầu tư dự án bất động sản, dự án đầu tư xây dựng nhà ở được chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật cho tổ chức, cá nhân tự xây dựng nhà ở trên địa bàn.

Chủ đầu tư dự án bất động sản, dự án đầu tư xây dựng nhà ở trên toàn địa bàn thành phố không được thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản, dự án đầu tư xây dựng nhà ở cho tổ chức, cá nhân tự xây dựng nhà ở.

Những khu vực vùng ven TPHCM tương lai sẽ được quy hoạch đồng bộ hơn.

Còn chủ đầu tư dự án bất động sản, dự án đầu tư xây dựng nhà ở có mục tiêu tái định cư bằng nền đất tại khu vực xã, thị trấn, huyện của TPHCM phải đảm bảo các điều kiện theo quy định tại Điều 31 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và Khoản 1, 2 Điều 45 Luật Đất đai 2024, chủ đầu tư được thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản, dự án đầu tư xây dựng nhà ở có mục tiêu tái định cư bằng nền đất cho cá nhân tự xây dựng nhà ở”.

Theo quy định mới này, 5 huyện vùng ven của TP gồm Bình Chánh, Hóc Môn, Cần Giờ, Củ Chi, Nhà Bè sẽ không được phân lô bán nền.

Ông Võ Hồng Thắng - Giám đốc đầu tư DKRA Group cho rằng, quy định này sẽ giúp đô thị hóa tốt hơn, quy hoạch đồng bộ hơn, từ đó sẽ xây dựng một khu đô thị lớn hoàn chỉnh đồng bộ để kéo dân, giãn dân ra các quận đông dân. Điển hình như khu đô thị Vinhome Grand Park, Vạn Phúc City ở TP Thủ Đức.

Nhiều chuyên gia kì vọng sẽ có nhiều đô thị vệ tinh tại TPHCM sau quy định cấm phân lô bán nền tại các huyện vùng ven.

“Nếu để phân lô bán nền thì rất khó xây dựng được 2 khu đô thị nói trên. Do đó, việc cấm làm dự án đất nền này sẽ góp phần bảo lưu quỹ đất đủ lớn để thu hút chủ đầu tư có tiềm lực tài chính sau này” – ông Thắng nhận định.

Tuy nhiên, ông Thắng cũng cho rằng, trong bối cảnh nguồn cung đất nền hạn chế lại như hiện nay thì quy định này có khả năng đẩy giá đất nền tăng. Nhưng điều này không quá đáng lo vì sản phẩm thay thế khác căn hộ, nhà phố ở TPHCM hoặc đất nền ở các tỉnh lân cận giáp ranh.

Chuyên gia bất động sản Trần Khánh Quang cũng đồng tình với quy định này. Ông Quang cho rằng, TPHCM đang là đô thị phát triển nên đòi hỏi cần các đô thị vệ tinh hiện đại, việc cấm phân lô bán nền các huyện vùng ven sẽ giúp quy hoạch đồng bộ, tạo bộ mặt đô thị thành phố đẹp hơn. Còn để phân lô bán nền dễ phá vỡ quy hoạch, nhiều hạng mục không được đầu tư, bỏ hoang.

Thực tế trong những năm qua, TPHCM không có dự án phân lô bán nền nào, nên việc cấm này cũng không ảnh hưởng nhiều đến thị trường bất động sản, không ảnh hưởng đến việc quy hoạch của các huyện vùng ven trong tương lai. “Nếu có tăng giá thì tăng tầm 3 -5 % vì một số nhà đầu tư đang còn nắm đất nền phân lô lợi dụng thị trường, tuy nhiên nguồn cung phân khúc này mấy năm qua không có nên cũng không đáng lo” – ông Quang nhận định.

Ông David Jackson –Tổng Giám đốc Công ty tư vấn bất động sản Avison Young Việt Nam cho rằng, quy định cấm phân lô bán nền giúp Nhà nước quản lý thị trường bất động sản chặt chẽ hơn.

Trước đây, khu vực Củ Chi, Hóc Môn, Cần Giờ từng xảy ra tình trạng phân lô tự phát, thiếu kiểm soát và các nhà quản lý cũng đã từng ban hành quy định cấm nhưng sau đó tháo gỡ. Quy hoạch ở những khu vực này chưa cụ thể, vẫn còn nhiều bản đồ và đồ án đã cũ, đồng nghĩa việc sử dụng quỹ đất ở đây chưa được phát huy hiệu quả.

Ngoài ra, việc tách thửa hay chuyển đổi mục đích sử dụng đất diễn ra trong những năm qua sẽ là gánh nặng cho ngân sách TPHCM về sau, khi kinh phí thu hồi, đền bù đất để phát triển dự án tăng. Do đó, quy định này được xem là một động thái hạn chế tình trạng phát triển nóng.

Bích Trần