Cạm bẫy đầu tư nhà đất trong mùa dịch COVID-19

Góp vốn xây nhà trọ, hưởng lợi 36%/năm  

“Chỉ cần góp 40 triệu đồng, nhà đầu tư sẽ sở hữu một phòng trọ, không cần phải vận hành quản lý, sau 30 tháng sẽ được hoàn vốn kèm lợi nhuận 1,2 triệu đồng/tháng/phòng”  là thông tin được giới thiệu rầm rộ trên các trang mạng.

Trong vai khách hàng, chúng tôi liên hệ tìm hiểu, thanh niên tên N. - tự giới thiệu là nhân viên Công ty TNHH Kinh doanh nhà trọ T.P. - khẳng định: “Những thông tin trên là hoàn toàn đúng sự thật. Tính ra, trung bình lợi nhuận lên đến 36%/năm mà chị không phải làm bất cứ việc gì. Tất cả hoạt động xây dựng, quản lý, tìm khách thuê công ty lo hết”.

Khu đất đang được các đơn vị kêu gọi góp vốn đầu tư xây nhà trọ

Để thuyết phục, N. đưa ra mô hình thiết kế dự án khu nhà trọ hoành tráng như một tòa cao ốc. Theo N., công ty có nhiều dự án, số lượng từ 100 - 400 phòng trọ cho thuê, diện tích khoảng 15m2/phòng, có gác lửng. Khu nhà trọ được quản lý chuyên nghiệp, có nhà xe và tiện ích vui chơi giải trí, đất chính chủ, thổ cư từ 30 - 40%, xây bằng thép tiền chế...

Chúng tôi liên hệ một gói đầu tư khác, được T. - nhân viên Công ty Bất động sản H.T. - giới thiệu, công ty đang có suất đầu tư 600 triệu đồng, tương ứng sở hữu 15 phòng trọ. Khách đầu tư trong 30 tháng, sẽ được công ty hoàn vốn và được hưởng lợi nhuận 18 triệu đồng/tháng (540 triệu đồng trong 30 tháng).  

Dự án được doanh nghiệp vẽ ra hoành tráng như một tòa cao ốc

Tuy nhiên, theo tìm hiểu của chúng tôi, các khu đất được giới thiệu xây dự án nhà trọ trên đều đang được thuê ngắn hạn. Một số khu đất được các doanh nghiệp xin giấy phép xây dựng ki-ốt, nhà nghỉ theo giờ, nhà trọ lắp ráp, dịch vụ cho thuê bãi xe, sân bóng mini… Đáng nói, trong các hợp đồng doanh nghiệp thuê đất, hầu hết đều có điều khoản: bên cho thuê sẽ trả tiền lại cho bên thuê và thu hồi đất nếu không xin được giấy phép xây dựng; trường hợp Nhà nước thu hồi đất để thực hiện các công trình quy hoạch theo quy định, bên cho thuê sẽ chấm dứt hợp đồng và không bồi thường thiệt hại. Như vậy, rủi ro dành cho người góp vốn vào hình thức đầu tư này là rất lớn.  

Đầu tư qua app

Gần đây, các đơn vị kinh doanh bất động sản rầm rộ giới thiệu một số mô hình đầu tư được quảng cáo là người góp vốn sẽ cầm chắc lợi nhuận trong tay. Theo giới thiệu của công ty tên Revex trên mạng, mô hình của công ty là công nghệ đầu tư chung trên thị trường bất động sản hiện nay. Công ty chia một dự án thành nhiều phần, nhà đầu tư có thể tham gia từ 1 triệu đồng đến hàng chục tỷ đồng tùy năng lực tài chính. 

Mô hình đầu tư được đơn vị có tên Revex quảng cáo rầm rộ trên mạng

Cụ thể, một căn hộ chung cư có giá 2 tỷ đồng được chia thành 2.000 đơn vị (mỗi đơn vị tương ứng 1 triệu đồng), nhà đầu tư có thể chọn mua từ một hoặc nhiều đơn vị. Sau đó, công ty ký hợp đồng hợp tác đầu tư với khách hàng thời hạn 18 tháng. Trong thời gian đó, nhà đầu tư có thể tự mua bán, thỏa thuận chuyển nhượng phần bất động sản đó cho người khác và công ty sẽ làm hợp đồng chuyển nhượng. Sau 18 tháng, nếu nhà đầu tư chưa chuyển nhượng, công ty sẽ tất toán hợp đồng cộng với lãi suất cam kết là 15%/năm. Nếu công ty bán được, tiền lời chia đều theo số đơn vị tham gia.

Tương tự, Công ty cổ phần RealStake cũng giới thiệu mô hình đầu tư với số tiền từ 20 triệu đồng. Mỗi bất động sản được chia thành 80 - 150 phần, số lượng và giá trị của phần sở hữu tùy thuộc vào bất động sản. Tùy từng dự án, Công ty RealStake cam kết lợi nhuận tối thiểu từ 6 - 9%/năm. 

Công ty cổ phần Đầu tư thương mại Sunshine Tech vừa tung ra mô hình đầu tư bất động sản trên nền tảng ứng dụng di động (app) theo mô hình đầu tư tài chính - bất động sản. Cụ thể, nhà đầu tư tải app về điện thoại và chọn dự án tham gia, vốn đầu tư tối thiểu 100 triệu đồng, vốn đầu tư tối đa không vượt giá trị căn hộ đó. Lợi nhuận đưa ra theo kỳ hạn đầu tư 12 tháng từ 8,5 - 9%/năm tùy dự án và lợi nhuận mua lại 6%/năm. Trường hợp đầu tư lâu dài hơn, lợi nhuận tối thiểu cam kết từ 14,5 - 15%/năm. Hợp đồng hai bên ký là hợp đồng đầu tư tài chính, không phải hợp đồng mua bất động sản nên không ra công chứng. 

Rủi ro quá cao

Theo tiến sĩ Nguyễn Trọng Hoàng - chuyên gia bất động sản - việc góp vốn đầu tư theo mô hình nhà trọ hiện nay hàm chứa nhiều vấn đề bất ổn. Chẳng hạn, tại sao doanh nghiệp không huy động nguồn tiền từ ngân hàng, quỹ đầu tư hay đối tác là doanh nghiệp mà lại tập trung vào nhà đầu tư nhỏ, lẻ, trong khi tỷ suất sinh lời (36%/năm) quá hấp dẫn? Bên cạnh đó, nhà đầu tư sở hữu phòng trọ trong 30 tháng nhưng không có hành lang pháp lý nào xác nhận các tài sản này thuộc quyền sở hữu của họ. Thực tế, nhà đầu tư buộc phải “ngồi không” vì họ không có quyền gì với các phòng trọ này nên không có quyền vận hành, quản lý. 

“Theo quy định, nếu chúng ta đầu tư vào công ty cổ phần đại chúng thì doanh nghiệp đó phải có trách nhiệm báo cáo chi tiết các hoạt động kinh doanh hằng tháng, hằng quý. Nhà nước có những quy định quản lý rất chặt để bảo vệ cổ đông cá nhân. Ở đây, không có gì đảm bảo vì chúng ta chỉ là người hợp tác đầu tư. Nếu rủi ro xảy ra, chỉ có thể ra tòa dân sự. Nguy cơ khách hàng trắng tay rất cao” - tiến sĩ Nguyễn Trọng Hoàng cảnh báo. 

Chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển phân tích: “Việc doanh nghiệp chi trả lợi nhuận 25% là hoàn toàn không có cơ sở. Đầu tư xây nhà trọ giống như chúng ta cho vay. Cho vay mà không có tài sản thế chấp thì cực kỳ nguy hiểm. Thực tế cho thấy, những vụ việc có yếu tố lừa đảo đều có mức lợi nhuận rất cao và bất thường, trong khi các doanh nghiệp không có phương án chứng minh khoản lợi nhuận sẽ tạo ra, nên nhà đầu tư phải hết sức cẩn trọng” - chuyên gia Đinh Thế Hiển nói. 

Còn theo chuyên gia bất động sản Trần Khánh Quang, góp vốn đầu tư là xu hướng phổ biến trên thế giới nhưng rất dễ biến tướng khi vào Việt Nam do các quy định ở nước ta còn lỏng lẻo. Thậm chí, đến nay, chưa có quy định nào cho phép huy động vốn từ việc chia nhỏ căn hộ. Trường hợp áp dụng Luật Chứng khoán cũng không đúng, bởi theo quy định, doanh nghiệp huy động trên 100 người thì phải xin ý kiến của Sở Giao dịch chứng khoán. Ngoài ra, các doanh nghiệp trên còn có dấu hiệu vi phạm về huy động vốn. Theo quy định, chỉ có ngân hàng, tổ chức tài chính mới có chức năng huy động vốn và cho vay. 

Bích Trần