“Bong bóng” bất động sản vẫn có thể xảy ra...

Chiều ngày 23/11, ông Nguyễn Văn Đực, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, Phó giám đốc Công ty Bất động sản Đất Lành đã có cuộc trao đổi với Phunuonline xung quanh về thực trạng bất động sản của Việt Nam.

PV:- Theo báo cáo của Cục Quản lý nhà và Thị trường BĐS (Bộ Xây dựng), tính đến ngày 20/10/2015, tổng giá trị tồn kho bất động sản còn khoảng 56.286 tỷ đồng, so với cùng kỳ năm ngoái giảm 24.285 tỷ đồng; so với quý I/2013 giảm 72.262 tỷ đồng, tương đương giảm 56,21%; so với tháng 12/2013 giảm 38.172 tỷ đồng, giảm 40,41%; so với thời điểm 20/9/2015 giảm 3.109 tỷ đồng.

Trước đây, một số chuyên gia cũng nói rằng, những số liệu thống kê này không chính xác vì định nghĩa hàng tồn kho được hiểu sai lệch khiến cho những con số thống kê đẹp đẽ hơn. Ông có bình luận gì về việc này?

Ông Nguyễn Văn Đực: Chúng ta chưa thể định nghĩa rõ hàng tồn kho là cái gì, cái số lượng hay cái giá trị hàng tồn kho là như thế nào. Thị trường BĐS hiện nay phổ biến tình trạng chủ đầu tư dự án (A) bán lại cho những trung tâm môi giới BĐS (B), những trung tâm này lại xé nhỏ bán cho những trung tâm nhỏ hơn (C).

Đến những trung tâm nhỏ hơn này họ lại xé nhỏ cho nhiều đơn vị khác hoặc găm hàng chưa bán tới tận tay người tiêu dùng. Những căn hộ còn lưu giữ ở B và C thì chưa thể gọi là bán được hàng.

Ông Nguyễn Văn Đực, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, Phó giám đốc Công ty Bất động sản Đất Lành.

Nhưng A lại khai báo với cơ quan chức năng là đã bán được hàng, như thế là chưa đúng vì chỉ khi nào hàng đến tận tay người tiêu dùng thì mới được coi là đã tiêu thụ thành công. Trong khi đó, A không biết được B và C bán được bao nhiêu hàng, số hàng còn lại là bao nhiêu. Nên cơ quan chức năng chỉ thu thập tài liệu theo cách máy móc từ A thông báo thì số liệu hoàn toàn sai lệch.

Câu chuyện thứ 2, hiện nay có nhiều dự án mới ra được bán cho người dân. Nhưng cơ quan chức năng lại lấy chính cái số lượng bán được ở dự án mới để trừ đi số lượng tồn kho cũ, mà không cộng dồn lượng hàng mới vào thì cũng khiến cho con số khác xa với thực tế.

PV:- Được biết, số liệu thống kê trên chỉ được cơ quan chức năng lấy một cách máy móc từ báo cáo của một số doanh nghiệp lớn có dự án tiêu biểu trên cả nước, khiến con số thống kê sai lệch với con số thực tế rất nhiều. Ông có biết hiện nay BĐS tồn kho bao nhiêu căn hộ, con số này chứng tỏ điều gì?

Ông Nguyễn Văn Đực: Con số thông kê cụ thể trong cả nước tôi không nắm rõ và chắc chắn cũng không có con số nào có thể nói cụ thể vấn đề này vì những lý do tôi đã nói ở trên. Thế nhưng mới đây, một báo cáo của Hiệp hội BĐS TP. HCM khiến tôi rất lo ngại. Vì hiện nay những dự án ngưng hoặc không thể triển khai… còn trên 400 – 500 dự án.

Đây là những dự án nằm ì suốt từ bao nhiêu năm nay. Đó mới là hàng tồn kho rất lớn vì dự án nào nhỏ nhất cũng có giá trị 20 tỷ đồng, nhân lên thì lượng tồn kho thấp nhất cũng phải 10.000 tỷ đồng. Đấy là chưa kể đến việc hàng năm những dự án này phải chịu lãi ngân hàng, dẫn tới tình trạng số lượng hàng tồn kho không tăng nhưng giá trị hàng tồn kho lại tăng đáng kể.

PV:- Như ông nói, thị trường BĐS ở Việt Nam hiện nay giống như “tảng băng trôi”, chúng ta chỉ biết được bề nổi mà không thể kiểm soát được phần chìm. Thực tế cũng cho thấy, năm 2015 đã có nhiều "cái chết êm ái" của doanh nghiệp và dự án khi không có nhiều dự án mới hình thành mà chỉ có sự mua đi, bán lại của các chủ đầu tư trên nền những dự án cũ. Tuy nhiên, thị trường BĐS vẫn không khởi sắc như mong đợi.

Điều này cho thấy, có phải thị trường BĐS vẫn đang đóng băng?