Bộ Xây dựng thừa nhận pháp luật chồng chéo đang cản trở thị trường bất động sản

Theo số liệu của Bộ Xây dựng, dự báo nhu cầu về nhà ở giai đoạn 2021-2030 sẽ tiếp tục gia tăng, đặc biệt tại các khu vực đô thị. Tỷ lệ dân số đô thị hiện khoảng 40% và sẽ tăng lên khoảng 45% vào năm 2030 đòi hỏi mỗi năm phải tăng thêm khoảng 70 triệu m2 nhà ở đô thị. Nhu cầu mới về nhà ở sẽ tiếp tục tập trung ở một vài thành phố lớn và các khu công nghiệp như TPHCM, Bình Dương, Đồng Nai, Vũng Tàu; phía Bắc tập trung chủ yếu khu vực Hà Nội và một số thành phố vệ tinh như Bắc Ninh, Hải Dương, Hải Phòng. Riêng hai thành phố lớn có sức hút dân số cao, đòi hỏi gia tăng nhanh diện tích nhà ở đô thị chiếm trên 50% diện tích đất đô thị của cả nước và 75% tăng trưởng không gian đô thị với khoảng 2/3 lượng nhu cầu nhà ở hàng năm.

Ban Kinh tế Trung ương tổ chức hội thảo "Phát triển thị trường bất động sản, nhà ở minh bạch, bền vững thúc đẩy quá trình đô thị hoá và phát triển đô thị Việt Nam đến năm 2030, tầm nhìn đến năm 2045"

Phát biểu tại hội thảo, ông Nguyễn Văn Sinh - Thứ trưởng Bộ Xây dựng cho biết, sự phát triển của thị trường giai đoạn 2015 - 2020 vẫn chưa thực sự bền vững, còn tiềm ẩn nguy cơ mất ổn định. Giá cả hàng hóa bất động sản, đặc biệt là giá nhà ở vẫn đứng ở mức cao và vẫn giữ xu hướng tăng, nhất là tại các đô thị lớn (Hà Nội, TPHCM, Đà Nẵng). Thiếu sản phẩm có quy mô vừa và nhỏ, có giá cả phù hợp với nhu cầu của đại đa số người dân, đặc biệt thiếu loại hình nhà ở cho thuê, nhà ở xã hội; có dấu hiệu thừa nguồn cung nhà ở cao cấp.

Ông Nguyễn Văn Sinh - Thứ trưởng Bộ Xây dựng phát biểu tại hội thảo

Việc huy động nguồn lực để triển khai các chương trình phát triển nhà ở xã hội phục vụ các đối tượng chính sách xã hội, người có thu nhập thấp tại khu vực đô thị, các khu công nghiệp còn hạn chế. Tình trạng đầu tư tràn lan, tự phát hay các dự án chậm tiến độ, đầu tư không đồng bộ, thiếu kết nối hạ tầng còn diễn ra tương đối phổ biến, hàng tồn kho nhiều gây lãng phí tài nguyên đất đai và vốn đầu tư của xã hội.

Thời gian qua, Đảng, Nhà nước, Chính phủ đã ban hành nhiều chủ trương, chính sách về nhà ở và thị trường bất động sản, tạo điều kiện thu hút nguồn vốn đầu tư và các chủ thể tham gia qua đó các sản phẩm bất động phát triển nhanh cả về quy mô, số lượng, loại hình. Nhưng hệ thống pháp luật liên quan đến lĩnh vực bất động sản đã từng bước được hoàn thiện, vẫn chồng chéo, chưa đồng bộ làm cản trở thị trường bất động sản phát triển ổn định, lành mạnh. Chưa có quy định cụ thể (như điều kiện huy động vốn, mẫu hợp đồng mua bản...) đối với các bất động sản condotel, officetel… 

Tính minh bạch của thị trường, từ hoạt động đầu tư, tạo lập bất động sản đến hoạt động giao dịch mua, bán, chuyển nhượng, cho thuê vẫn còn hạn chế. Hệ thống thông tin chưa hoàn chỉnh và bị phân mảnh do nhiều cơ quan quản lý. Tình trạng đầu cơ còn diễn ra khá phổ biến ở các địa phương nhất là tại các khu đô thị lớn. Hay tình trạng thông qua các dự án bất động sản, nhà ở chưa đủ cơ sở pháp lý, dự án “ma” để huy động vốn, lừa đảo khiến cho thị trường bất động sản thiếu tính bền vững và ổn định. “Do đó, để phát triển thị trường bất động sản minh bạch, bền vững, các cơ quan quản lý Nhà nước cần phải hoàn thiện thể chế pháp luật đồng bộ trong thời gian tới như Luật đất đai, Luật xây dựng, Luật nhà ở…”- ông Sinh nhận định.

Đồng quan điểm, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TPHCM (Horea) chia sẻ, trong khoảng 10 năm qua, hệ thống pháp luật đã được xây dựng hoàn thiện dần, Chính phủ cũng đang xem xét ban hành “Nghị định sửa đổi các nghị định thi hành Luật Đất đai”, đảm bảo được tính đồng bộ và tính liên thông, giải quyết được một số vướng mắc lớn của thị trường bất động sản. Tuy nhiên, vẫn còn một số quy định pháp luật chưa đảm bảo đầy đủ tính thống nhất, tính hệ thống, tính đồng bộ và tính liên thông.

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Horea có rất nhiều kiến nghị, đề xuất hoàn thiện hệ thống pháp luật để giúp thị trường bất động sản phát triển bền vững

Vì vậy, tại TPHCM, từ tháng 12/2015 - 9/2018, đã có 126 dự án nhà ở có quỹ đất hỗn hợp bị ngừng triển khai do “ách tắc” thủ tục đầu tư xây dựng; từ ngày 7/3/2017, có khoảng 158 mặt bằng, hoặc dự án sử dụng quỹ đất có nguồn gốc do Nhà nước quản lý, đã phải dừng triển khai để thực hiện việc rà soát, kiểm tra về pháp lý.  Các vướng mắc pháp lý này đã làm cho nguồn cung dự án và sản phẩm nhà ở bị sụt giảm rất lớn trong các năm qua.

Ngoài ra, phần lớn các nhà môi giới ở nước ta chưa chuyên nghiệp, chưa được đào tạo đầy đủ, cả về kiến thức, kỹ năng, đạo đức nghề nghiệp và thiếu cơ chế quản lý nên đã xảy ra nhiều bất cập, thậm chí có trường hợp nhà môi giới (cò đất, cò nhà) gây thiệt hại cho người mua nhà và nhà đầu tư thứ cấp, hoặc có lúc đã làm “nhiễu” thị trường.

Ông Nguyễn Đình Trung - Chủ tịch Hội đồng quản trị Công ty cổ phần Tập đoàn Hưng Thịnh cho biết, Luật đất đai 2013, Luật nhà ở 2014, Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 và các văn bản hướng dẫn thi hành cùa Quốc hội và Chính phủ ban hành trong thời gian qua giải quyết được nhiều vấn đề và tạo cơ sở cho sự phát triển thị trường bất động sản.

Tuy nhiên, các chính sách pháp luật vẫn chưa theo kịp để điều chỉnh hết các loại hình bất động sản “mới”, việc vận dụng và giải thích pháp luật của cơ quan có thẩm quyền trong các vấn đề quản lý đất đai, thủ tục đầu tư, thủ tục xác định nghĩa vụ tiền sử dụng đất dự án… còn nhiều khoảng trống, bất cập gây ảnh hưởng không nhỏ đến môi trường đầu tư dẫn đến làm giảm nguồn cung và đẩy giá bán các sản phẩm bất động sản tăng theo thời gian. “Để thúc đầy thị trường bất động sản phát triển minh bạch, bền vững cần phải tháo gỡ các thủ tục cải cách hành chính, cải cách phương thức nghĩa vụ tài chính về tiền sử dụng đất tại các dự án. Đồng thời cần phải tháo gỡ những bất cập việc giao đất xen cài trong dự án phát triển nhà ở và hoàn thiện khung pháp lý đối với các loại hình bất động sản mới”- ông Trung nói thêm.

Bích Trần