Bỏ quên người thu nhập thấp, thị trường bất động sản tiếp tục 'gặp khó'

Tồn kho do lệch pha cung - cầu

Trong năm 2018, Sở Xây dựng TP.HCM đã xác nhận cho 77 dự án đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai với tổng cộng 28.316 căn. Trong đó, có 27.166 căn hộ và 1.200 căn nhà thấp tầng với tổng giá trị huy động vốn 49.277 tỷ đồng. Dự án tập trung nhiều nhất vào các quận 2, 7, 8, 9, Gò Vấp, Thủ Đức, Bình Tân, Phú Nhuận, Tân Phú và huyện Bình Chánh.

Cũng như các năm trước, trong năm 2018, phân khúc nhà ở trung cấp chiếm số lượng cao nhất với tổng số 12.833 căn hộ (chiếm 45,3%), tiếp theo là phân khúc nhà ở cao cấp với 8.502 căn (30%); phân khúc nhà ở bình dân chỉ có 6.981 căn (24,7%).

So với năm 2017, số lượng dự án đưa ra thị trường năm 2018 đã giảm 18 dự án với tổng cộng 16.675 căn (34,1%). Trong đó, phân khúc nhà ở cao cấp giảm ít nhất, chỉ giảm 2.485 căn (22,6%); tiếp theo là phân khúc nhà ở trung cấp, giảm 6.676 căn (34,2%); phân khúc nhà ở bình dân giảm 6.362 căn (44,1%).

Dự án chung cư HQC Hồ Học Lãm (Q.Bình Tân, TP.HCM) - một dự án nhà ở xã hội hiếm hoi trên địa bàn TP.HCM đang xây dựng nhưng đã dừng thi công gần 1 năm qua vì hết tiền

Bên cạnh việc sụt giảm số lượng dự án đưa ra thị trường, lượng hàng tồn kho cũng bắt đầu có dấu hiệu tăng lên. Theo số liệu thống kê từ 65 doanh nghiệp bất động sản (BĐS) niêm yết trên thị trường chứng khoán, tổng giá trị hàng tồn kho đã lên đến 201.921 tỷ đồng. Cơ cấu hàng tồn kho này bao gồm: hàng tồn kho trong quá trình phân phối, lưu thông; hàng tồn kho do doanh nghiệp chưa đưa ra thị trường và tồn kho do chưa tiêu thụ được. 

Theo lãnh đạo một doanh nghiệp BĐS, hàng đã đưa ra thị trường mà chưa tiêu thụ được là điều cần lưu ý. Bởi, lượng hàng tồn kho này thường liên quan đến quan hệ tín dụng giữa chủ đầu tư với ngân hàng, liên quan vấn đề nợ xấu và an toàn tín dụng.    

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA), cơ cấu sản phẩm BĐS bị mất cân đối là một trong những nguyên nhân chính khiến thị trường rơi vào khó khăn. Theo nguyên tắc, để thị trường BĐS phát triển bền vững, cân bằng thì phân khúc căn hộ bình dân, giá vừa túi tiền phải chiếm tỷ lệ lớn nhất, tiếp đến là phân khúc căn hộ trung cấp, còn phân khúc căn hộ cao cấp chiếm tỷ lệ nhỏ nhất. Trong khi đó, thị trường BĐS tại TP.HCM và nhiều nơi khác đang phát triển ngược lại. Việc phát triển này không đảm bảo phục vụ mục tiêu an sinh xã hội. Đây là biểu hiện lệch pha cung - cầu và là chỉ dấu rõ rệt nhất của sự phát triển thị trường BĐS thiếu bền vững. 

Phập phồng thị trường năm 2019 

Nhiều doanh nghiệp sẽ “bỏ phố về vườn” Hiện nhà ở cao cấp đang có giá bán quá cao và có dấu hiệu thừa cung. Trong khi đó, quỹ đất, nguồn cung nhà ở phân khúc bình dân có giá dưới 1 tỷ đồng/căn dự kiến sẽ thiếu hụt nghiêm trọng. Vì vậy, trong năm 2019, nhiều khả năng khách hàng, nhà đầu tư sẽ chuyển hướng về các tỉnh để tìm kiếm thị trường mới. Tuy nhiên, tại nhiều tỉnh, thành cũng đã trải qua nhiều cơn sốt đất, nhiều nơi giá cao ngất ngưởng nên khách hàng cũng cần lưu ý khi bỏ tiền ra mua.  Ông Trần Văn Dũng - Giám đốc Công ty Trường Phát Investment

Thị trường BĐS năm 2019 được dự báo sẽ còn gặp nhiều thách thức. Theo thông tin từ Ngân hàng Nhà nước chi nhánh TP.HCM, lãi suất huy động tiết kiệm trong 11 tháng đầu năm 2018 tương đối ổn định, nhưng kể từ đầu tháng 12/2018, lãi suất huy động kỳ hạn 12 tháng trở lên của tất cả 31 ngân hàng thương mại đều tăng. Trong đó, 11 ngân hàng có mức lãi suất huy động tiết kiệm từ 8 - 8,7%/năm. 

Việc làm này của các ngân hàng thương mại nhằm cơ cấu lại nguồn vốn, đảm bảo tiêu chuẩn an toàn tín dụng theo quy định của Thông tư 36/2014/TT-NHNN và Thông tư 16/2018/TT-NHNN (trong đó quy định, kể từ ngày 1/1/2019, các ngân hàng thương mại chỉ được sử dụng tối đa 40% nguồn vốn huy động ngắn hạn để cho vay trung, dài hạn).

Theo HoREA, việc tăng lãi suất huy động tiết kiệm có thể sẽ tác động, làm tăng mặt bằng lãi suất cho vay đối với doanh nghiệp, nhà đầu tư và cả người mua nhà. Điều này sẽ khiến doanh nghiệp, người mua nhà gặp nhiều khó khăn trong việc tiếp cận nguồn vốn vay trong năm 2019.

Sau khi kết thúc gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng năm 2016, đến nay, gần như ngân sách nhà nước vẫn chưa bố trí được nguồn vốn ưu đãi để thực hiện chính sách nhà ở xã hội theo Luật Nhà ở 2014. 

Thị trường bất động sản năm 2019 dự báo sẽ đối diện nhiều thách thức

Tính đến nay, Ngân hàng Chính sách xã hội mới chỉ được cấp vốn 1.262 tỷ đồng để thực hiện chính sách nhà ở xã hội. Theo lộ trình, ngân hàng này sẽ chi hết 1.000 tỷ đồng trong năm 2018 và phân bổ về TP.HCM 50 tỷ đồng. Nhưng rõ ràng, nguồn vốn này quá nhỏ so với nhu cầu của người dân TP.HCM.

Trong khi đó, hiện các ngân hàng được chỉ định thực hiện chính sách nhà ở xã hội (như Vietcombank, BIDV, Vietinbank, Agribank) cũng chưa được cấp bù chênh lệch lãi suất theo Quyết định 18/2018/QĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ. Do vậy, sắp tới, các đối tượng thụ hưởng nhà ở xã hội và các chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội khó lòng tiếp cận được nguồn vốn này. 

Cần ưu đãi tín dụng cho người mua căn nhà đầu tiên Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp Hội BĐS TP.HCM Theo ông Lê hoàng Châu, hiện nay, Nhà nước chưa có chính sách tín dụng đối với người mua căn nhà đầu tiên và cũng chưa có chính sách tiết kiệm nhà ở. Nếu có chính sách này, sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho cán bộ, công chức, viên chức nhà nước, công nhân, lao động, người có thu nhập thấp, đặc biệt là giới trẻ mới lập nghiệp có cơ hội mua nhà.  Mô hình này được nhiều nước trên thế giới thực hiện rất tốt, họ gọi là ngân hàng tiết kiệm nhà ở. TP.HCM hiện có Quỹ phát triển nhà ở có hình thức hoạt động tương tự mô hình trên nhưng chỉ dành cho đối tượng cán bộ, công chức, viên chức hưởng lương từ ngân sách nhà nước. Với cách làm này, trong 12 năm qua, TP.HCM đã tạo điều kiện cho 4.010 người có nhà. Trong đó, 80% người vay thuộc ngành giáo dục, y tế.  Sẽ tháo gỡ khó khăn cho nhà ở giá rẻ Ông Vũ Văn Phấn - Phó Cục trưởng Cục quản lý nhà và Thị trường BĐS (Bộ Xây dựng) Theo ông Vũ Văn Phấn, Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường BĐS (Bộ Xây dựng), hiện nguồn cung phân khúc nhà ở trung, cao cấp đang dư thừa trong khi rất thiếu nguồn cung nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá thấp mà thị trường đang rất cần. Cả nước đang có khoảng 205 dự án nhà ở xã hội chậm tiến độ do thiếu vốn.  Điều này cho thấy, thị trường chưa đáp ứng được nhu cầu của người nghèo, người thu nhập thấp do thiếu nguồn tín dụng ưu đãi, đồng thời, Nhà nước chưa có chính sách khuyến khích các chủ đầu tư tham gia đầu tư vào phân khúc này. Vì vậy, sắp tới, Bộ Xây dựng sẽ xem xét để thêm ưu đãi đối với nhà đầu tư và khách hàng mua nhà ở thương mại giá thấp. Bên cạnh đó, để tiếp tục bình ổn thị trường BĐS, bộ sẽ tiếp tục yêu cầu các bộ, ngành, UBND các tỉnh, thành sớm nghiên cứu sửa đổi, hoàn thiện, cắt giảm tối đa các điều kiện, thủ tục đầu tư kinh doanh, bổ sung chính sách hỗ trợ về nhà ở đối với người dân khó khăn về nhà ở; thường xuyên theo dõi, nắm bắt thông tin, tình hình diễn biến của thị trường, kịp thời có biện pháp xử lý phù hợp, không để xảy ra tình trạng sốt giá BĐS như thời gian qua; có giải pháp tháo gỡ khó khăn cho các chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội, dự án nhà ở giá thấp để chủ đầu tư đẩy nhanh tiến độ triển khai.

Phan Trí