Biệt thự trăm tỷ "nở rộ": Chuyện gì đang xảy ra với thị trường bất động sản?

"Nở rộ" biệt thự hàng trăm tỷ đồng

Biệt thự Van Phuc Mansion nằm trong khu đô thị Van Phuc City (TP. Thủ Đức, TPHCM) sở hữu tầm nhìn trực tiếp ra công viên bờ sông The Long Park và sông Sài Gòn - nhiều người cho rằng đây là vị trí đắc địa nhất dự án nhưng có lẽ không ai nghĩ nó có giá lên đến khoảng 160 tỷ đồng/căn, diện tích khoảng 500m². 

Một góc phân khúc nhà phố, biệt thự tại dự án khu đô thị Vinhomes Grand Park phường Long Bình, TP. Thủ Đức

Báo cáo thị trường bất động sản quý II/2022 của Công ty DKRA Việt Nam cho thấy, nguồn cung mới nhà phố/biệt thự khu vực TPHCM và các tỉnh giáp ranh có sự sụt giảm và phân bổ không đồng đều. Trong 6 tháng đầu năm 2022, thị trường đón nhận 3.142 căn nhà phố/biệt thự đến từ 29 dự án (bằng 55% so với cùng kỳ năm 2021). Tỷ lệ tiêu thụ đạt 64% (tương đương 2,007 căn - bằng 88% so với cùng kỳ năm ngoái). Nguồn cung mới có xu hướng dịch chuyển về khu vực vệ tinh như Đồng Nai, Long An… 

Giá bán sơ cấp ngày càng tăng, tại TPHCM giá bán sơ cấp tăng 5 - 10% so với cùng kỳ, kèm theo nhiều chính sách ưu đãi, chiết khấu, hỗ trợ lãi suất. Thanh khoản thị trường thứ cấp ở mức trung bình, tập trung vào những dự án bàn giao nhà, hạ tầng giao thông kết nối thuận tiện. Hiện thị trường TPHCM thiết lập mặt bằng giá mới với mức giá bán lên đến 700 tỷ đồng/căn. Đồng Nai ghi nhận giá bán cao nhất lên đến 107 tỷ đồng/căn. 

Ông Võ Hoàng Thắng - Phó giám đốc R&D DKRA Vietnam - nhận định, nguồn cung mới và sức cầu phân khúc nhà phố/biệt thự có thể tăng nhẹ so với đầu năm, dự báo khoảng 4.000 - 5.000 căn. Đồng Nai tiếp tục dẫn đầu nguồn cung với khoảng 1.500 căn, theo sau là Long An và Bình Dương dao động khoảng 1.000 căn, TPHCM dao động khoảng 600 căn, chủ yếu ở khu Đông. Mặt bằng giá sơ cấp sẽ tiếp tục xu hướng tăng do áp lực về chi phí đầu vào và lạm phát, thị trường thứ cấp ổn định, trong ngắn hạn khó có những đột biến về thanh khoản.

Giá biệt thự không đại diện cho thị trường 

Chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển chia sẻ: “Chúng ta cần quan tâm những thị trường nền tảng như nhà phố, nhà của dân trong khu dân cư ổn định, nhà liên kế, căn hộ chung cư… còn những bất động sản đặc biệt giá cả rất vô chừng, vì phụ thuộc vào khả năng sử dụng, ý định của người mua… nên không thể lấy các sản phẩm đó ra để phản ánh thị trường bất bình thường”.

Cũng theo ông Đinh Thế Hiển, tình hình chung hiện nay bất động sản không phải là giai đoạn tăng giá, có tăng giá đi nữa thì đó là những trường hợp cá biệt, không đại diện cho thị trường.

“Đây là phân khúc đặc biệt, giá này là câu chuyện của chủ đầu tư với nhà giàu nên không đại diện cho cái chung. Nhà đầu tư mua phân khúc này cũng là người đặc biệt, nên chúng ta không lấy giá này để chạy theo. Thị trường bất động sản đã một lần “hố” vì vụ đấu giá đất ở Thủ Thiêm, xem giá đó là giá đại diện cho giá thị trường, nên cần có cái nhìn bình tĩnh với giá trị trước mắt, đừng suy diễn nó sẽ đại diện” - ông Hiển nhận định.

Còn chuyên gia Trần Khánh Quang - Tổng giám đốc Công ty CP đầu tư bất động sản Việt An Hòa - cho rằng, các thông tin công bố về các sản phẩm biệt thự có giá 500 - 700 tỷ đồng/căn có thể là một trong các chiến lược của các chủ đầu tư, nên nó sẽ mang thông tin quảng cáo, giới thiệu nhiều hơn. 

Theo các chuyên gia, giá nhà biệt thự không đại diện cho thị trường

“Khi thị trường đang khó khăn như hiện nay, nếu để kéo thị trường trở lại, các chủ đầu tư thường dùng các hình thức đưa ra các sản phẩm đặc biệt có giá rất cao để kéo thị trường khu vực đó lên. Nhưng tính thực tế giao dịch chưa chắc xảy ra, vì vậy mức giá này xảy ra ở phân khúc biệt thự sẽ không ảnh hưởng đến các phân khúc khác, bởi đây là các sản phẩm bất động sản đặc biệt, có các đặc thù riêng, sản phẩm giới hạn.

Sự chênh lệch quá xa so với các phân khúc khác, không thể nào kéo nổi các sản phẩm cách xa nó đến 3 - 5 bậc, chỉ các sản phẩm cách 1 - 2 bậc có thể bị ảnh hưởng. Sản phẩm này chỉ tạo tiếng vang ra thị trường là thị trường bất động sản có những sản phẩm độc đáo, giá cao, khu vực sang trọng…”, ông Trần Khánh Quang - Tổng giám đốc Công ty CP đầu tư bất động sản Việt An Hòa - phân tích.

Cũng theo ông Trần Khánh Quang, các thông tin này cũng sẽ không ảnh hưởng đến thị trường vì các nhà đầu tư biết thực tế giao dịch cái gì, thị trường đa số có những gì, đây cũng là sản phẩm số ít nên không ảnh hưởng đến số đông, đặc biệt trong bối cảnh giao dịch khó khăn như hiện nay.

“Thật ra đây là các sản phẩm không đại diện cho thị trường, nên việc đưa ra các thông tin này nên cân nhắc, nên đưa những thông tin thực tế thị trường đang diễn ra cái gì chứ không phải là hiện tượng nhỏ nhoi. Cách đưa tin này sẽ tạo cho người ta cảm giác thị trường đang tăng giá tiếp tục” - ông Trần Khánh Quang nói thêm. 

Ngược lại với sự nở rộ các biệt thự đắt đỏ hàng trăm tỷ đồng, thị trường lại có rất nhiều căn biệt thự bỏ hoang lãng phí giữa trung tâm TPHCM

Còn ông Trần Nguyên Đán - chuyên gia kinh tế, giảng viên Trường đại học Kinh tế TPHCM - nhận định: Thu nhập bình quân đầu người Việt Nam hiện đang ở mức hơn 50 triệu đồng/năm, còn ở khu vực Bình Dương (cao nhất cả nước) là 85,4 triệu đồng/năm. Như vậy bất động sản có giá 700 tỷ thì bằng gần 8.200 năm thu nhập của người dân ở nơi có đời sống khá nhất và 14.000 năm thu nhập của người dân Việt Nam. Mọi người cho rằng như vậy là hợp lý vì đa dạng hóa sản phẩm, riêng tôi thì cho rằng điều này thể hiện một khoảng cách thu nhập quá lớn trong các tầng lớp dân cư.  

Lấy ví dụ, Mỹ là nơi có khoảng cách bất bình đẳng thu nhập tương đối cao trên thế giới thì bất động sản đắt giá nhất cũng tương đương khoảng 1.300 năm thu nhập bình quân đầu người của nước này.

Đây là một tín hiệu cho thấy thị trường bất động sản Việt Nam phát triển nóng và méo mó trong thập niên qua, đã làm cho tình trạng bất bình đẳng trong xã hội ngày càng tăng và mục tiêu phát triển bền vững nền kinh tế của Chính phủ trở nên khó thực hiện hơn.

Bích Trần