'Biến tấu' quy hoạch dự án: Giảm tiện ích, cư dân lãnh đủ

Tình trạng này đang xảy ra tại nhiều dự án trên địa bàn TP.HCM. Nhưng các cơ quan chức năng không có giải pháp ngăn chặn mà còn có dấu hiệu tiếp tay cho chủ đầu tư làm trái luật.

Thu tiền rồi vô tư “qua mặt” khách hàng

“Chung cư đưa vào sử dụng hơn bảy năm nhưng đến nay các cư dân vẫn còn mỏi mòn chờ cấp giấy chủ quyền” - đó là tình cảnh của hơn 1.000 cư dân sống tại chung cư The Rubyland (Q.Tân Phú, TP.HCM) do Công ty cổ phần Tân Hoàng Thắng làm chủ đầu tư. 

Theo các cư dân, hợp đồng ký kết quy định rõ, khi dự án đưa vào sử dụng, khoảng sáu tháng sau các hộ dân sẽ được cấp giấy chủ quyền. Thế nhưng đến hẹn, chủ đầu tư hứa hết lần này đến lần khác vẫn không thấy đâu.

Sau nhiều năm mỏi mòn chờ đợi, cách nay khoảng ba năm, các cư dân “tá hỏa” khi phát hiện nguyên nhân họ không được cấp giấy chủ quyền là do chủ đầu tư ngang nhiên điều chỉnh quy hoạch.

Cụ thể, công ty đã xây thêm một số công trình không có trong giấy phép được duyệt và tự ý điều chỉnh chức năng sử dụng một số hạng mục. Sau đó mới gửi hồ sơ đến các cơ quan chức năng xin hợp thức hóa nhưng đến nay cơ quan chức năng vẫn chưa cho phép.

Hậu quả, dự án không thể hoàn công để ra giấy chủ quyền cho cư dân. Việc thay đổi này diễn ra sau khi chủ đầu tư đã nhận đủ tiền và giao nhà cho cư dân vào ở. 

Tương tự, dự án Thảo Điền Pearl (P.Thảo Điền, Q.2) do Công ty cổ phần địa ốc và xây dựng S.S.G2 làm chủ đầu tư, đưa vào sử dụng đến nay gấn bốn năm nhưng gần 500 hộ dân vẫn còn “dài cổ” chờ giấy chủ quyền.

“Lần nào cư dân khiếu nại họ cũng hứa sắp có giấy chủ quyền nhưng không biết đến bao giờ. Trong khi không có giấy chủ quyền, chúng tôi bị thiệt thòi rất nhiều: nhà bán không được giá; muốn thế chấp, vay mượn ngân hàng cho con đi học cũng không được” - chị H. (cư dân ở chung cư Thảo Điền Pearl) than thở.

Dự án Thảo Điền Pearl được các cơ quan chức năng cho thay đổi công năng sử dụng sau khi chủ đầu tư đã bàn giao nhà cho khách hàng, khiến gần bốn năm qua họ vẫn chưa được cấp giấy chủ quyền

Khổ hơn, tại chung cư Tân Bình Aprtment (P.15, Q.Tân Bình) gần 170 khách hàng mua căn hộ dự án này đáng lẽ đã được nhận nhà ở cách nay khoảng một năm nhưng đến nay họ vẫn còn mỏi mòn chờ đợi.

Nguyên nhân khi chủ đầu tư dự án là Công ty TNHH đầu tư bất động sản Tân Bình xây dựng hoàn thành khoảng 80% dự án đã tự ý thay đổi thiết kế được duyệt. Bị các cơ quan chức năng tuýt còi. Chủ đầu tư chuyển sang nộp hồ sơ xin hợp thức hóa. Hậu quả, dự án chậm giao nhà đến nay đã gần một năm.

Dự án Tân Bình Apartment tự tiện thay đổi thiết kế khiến khách hàng bị chậm tiến độ bàn giao nhà gần một năm trời

Luật tôn trọng khách hàng, thực tế ngược lại        

Điều đáng nói, việc tùy tiện thay đổi quy hoạch, công năng sử dụng hiện nay của các chủ đầu tư rõ ràng sai nhưng thay vì xử lý nghiêm, nhiều trường hợp lại được cơ quan chức năng hẫu thuận cho hợp thức hóa, mặc kệ nhiều hệ lụy khách hàng phải gánh chịu. 

Chẳng hạn, dự án Thảo Điền Pearl, năm 2014 đã đưa dân vào ở nhưng chủ đầu tư vẫn xin chuyển đổi một phần diện tích khu vực để xe tầng hầm lửng sang chức năng siêu thị, thương mại dịch vụ. Thế nhưng Sở Quy hoạch Kiến trúc (QHKT) TP vẫn đồng ý. Khoảng hai năm sau, Sở Xây dựng (XD) TP chính thức “hóa kiếp” 3.000 m2 chỗ để xe tại tầng hầm thành khu vực thương mại. 

Để được phép thực hiện việc chuyển đổi này, chủ đầu tư có nghĩa vụ phải nộp tiền sử dụng đất bổ sung vì làm thay đổi chỉ tiêu quy hoạch dự án. Nhưng kéo dài suốt ba năm trời chủ đầu tư vẫn không chịu nộp khoản tiền này. Đó là lý do chính khiến việc cấp giấy chủ quyền của các cư dân “giậm chân tại chỗ”. 

Tương tự, chủ đầu tư dự án Tân Bình Apartment tự tiện thay đổi thiết kế dự án rõ ràng là xây dựng sai phép, nhưng thay vì xử lý nghiêm, Sở XD ban hành quyết định xử phạt, cưỡng chế rồi... bỏ đó. Chủ đầu tư tranh thủ xin hợp thức hóa. Biết sai nhưng Sở QHKT TP vẫn đồng ý. UBND Q.Tân Bình tổ chức lấy ý kiến dân cho có với chỉ... 20 người. Vô lý hơn, những người được lấy ý kiến đáng lẽ phải là khách hàng mua căn hộ dự án thì lại là các cư dân sống xung quanh không liên quan gì đến dự án. 

Khi bị người mua nhà phản ứng quyết liệt, Sở XD mới yêu cầu chủ đầu tư tổ chức lấy lại ý kiến khách hàng. Trong hoàn cảnh chẳng đặng đừng, các khách hàng đành phải đồng ý cho chủ đầu tư tồn tại theo hiện trạng đã thay đổi thiết kế, thay vì phải đảm đập bỏ toàn bộ sẽ khiến tiến độ giao nhà còn chậm hơn. 

Theo Luật sư Nguyễn Văn Trường (Đoàn luật sư TP.HCM), việc dự án xây dựng thay đổi thiết kế hay công năng sử dụng so với giấy phép được duyệt đều được xem là xây dựng sai phép. Các cơ quan chức năng hoàn toàn có thể căn cứ theo quy định pháp luật xử phạt nghiêm, buộc khôi phục lại hiện trạng ban đầu. Việc điều chỉnh thiết kế, hay hợp thức hóa cho những thay đổi này chẳng khác nào cơ quan chức năng hợp thức hóa cho những sai phạm của các chủ đầu tư. 

Ngoài ra, theo luật sư Trường, Thông tư 02 của Bộ Xây dựng quy định rõ, các dự án điều chỉnh cơ cấu căn hộ phải được sự đồng ý của 100% khách hàng. Khi chủ đầu tư thay đổi thiết kế, thay đổi công năng sử dụng một khu vực chắc chắn sẽ làm thay đổi cơ cấu căn hộ. Việc các cơ quan chức năng “lờ” đi ý kiến khách hàng để hợp thức hóa theo yêu cầu của chủ đầu tư là sai.  

Theo Tiến sĩ Nguyễn Trọng Hoàng, chuyên gia bất động sản, về nguyên tắc xây dựng nhà ở, công trình luôn được duyệt bản vẽ quy hoạch, giấy phép xây dựng và các giấy tờ liên quan trước khi khởi công xây dựng. Các chỉ tiêu quy hoạch này được nhiều cơ quan liên quan xác minh rất kỹ khi đưa ra các chỉ tiêu quy hoạch, chỉ tiêu dân số, mật độ cây xanh...

Việc dự án xây dựng giữa chừng thay đổi công năng, thiết kế là điều hết sức vô lý, chắc chắc sẽ làm thay đổi các chỉ tiêu này. Các tiện ích giảm đi, người mua nhà sẽ chịu nhiều thiệt thòi. Thậm chí làm ảnh hưởng tiến độ giao nhà, tiến độ cấp giấy chủ quyền. Việc làm này của chủ đầu tư và cơ quan chức năng là không tôn trọng khách hàng. Về lâu dài có thể phá nát quy hoạch chung.    

Phan Trí - Huế An