Bất động sản phải gắn với nhu cầu ở thực

Thủ tướng Chính phủ đã phê duyệt đề án “Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021-2030”. Nếu đang đi theo hướng này mà lại muốn thị trường bất động sản (BĐS) phục hồi về mặt giá cả là quá mâu thuẫn. 
Năm 2018-2019, kinh tế Việt Nam đang ở đỉnh cao, thị trường BĐS phát triển rất mạnh ở nhiều phân khúc. Nhưng lúc đó, các công ty BĐS tập trung vào các dự án khu đô thị và khu nghỉ dưỡng mà không chú ý đến phân khúc nhà ở bình dân cho số đông người lao động. Từ năm 2020-2022, dịch COVID-19 bùng phát, kinh tế khó khăn nhưng BĐS vẫn tăng trưởng nóng, lan ra cả các vùng nông thôn khắp cả nước với giá tăng rất mạnh, xa rời nhu cầu thực của người dân và nền kinh tế, tạo bong bóng BĐS, dẫn đến nguy cơ đổ vỡ hệ thống tài chính - ngân hàng. 

Thị trường BĐS năm 2023 trầm lắng một phần do ảnh hưởng của nền kinh tế, một phần do thời gian qua, Chính phủ đã xử lý các hoạt động cho vay, huy động vốn dưới chuẩn, để đưa hệ thống ngân hàng và hoạt động tín dụng lành mạnh trở lại. Đặc biệt, Chính phủ đã ban hành quy định mới về phát hành trái phiếu để bảo đảm công cụ này thực hiện đúng với các tiêu chuẩn huy động trên thị trường vốn đại chúng. 

Thị trường BĐS cần được điều chỉnh để phát triển hiệu quả và bền vững hơn. Một trong những biện pháp phát triển một nền kinh tế và thị trường BĐS bền vững là phải tiếp tục giám sát các dòng vốn, tín dụng chảy vào thị trường này. 

Thời gian qua, vốn tín dụng cung ứng cho ngành BĐS nhiều hơn mức cần thiết và nhiều hơn các ngành nghề khác theo 2 kênh tín dụng và trái phiếu doanh nghiệp. Trong khi đó, doanh nghiệp nhận vốn từ ngân hàng lại đua nhau phát triển nóng, nhiều dự án vướng mắc về pháp lý vẫn được mở rộng đầu tư tràn lan, số lượng sản phẩm làm ra quá nhiều so với nhu cầu. Chu kỳ thu hồi bình quân cho vay BĐS là 10 năm, cao gấp 4 lần các ngành sản xuất, kinh doanh khác nên càng tăng tín dụng cho BĐS thì ngân hàng càng thâm dụng vốn.

Đề án “Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn nhà ở xã hội” là một trong những giải pháp quan trọng để đưa thị trường BĐS gắn với nhu cầu ở thực của người dân. Tuy nhiên, điều cần quan tâm là việc triển khai đề án phải tạo ra các khu dân cư khai thác được, có người mua ở hoặc thuê chứ không phải xây lên nhằm “làm cho thị trường BĐS khởi sắc trở lại”. 

Khi đưa BĐS gắn với nhu cầu ở thực, cộng với các chính sách của Chính phủ về ổn định kinh tế vĩ mô, hệ thống tài chính, tăng giải ngân đầu tư công… thì qua năm 2024, BĐS sẽ từng bước trở về mức giá hợp lý như cuối năm 2019, đầu năm 2020 và đi vào tiến trình phát triển hiệu quả, bền vững như định hướng của Chính phủ.  

Doanh nghiệp BĐS thực chất không phải là doanh nghiệp ngành xây dựng mà là doanh nghiệp thuộc ngành đầu tư tài chính. Do đó, yếu tố huy động vốn, đầu tư vốn an toàn, hiệu quả là rất quan trọng và việc quản trị rủi ro tài chính của các doanh nghiệp này rất quan trọng. Các doanh nghiệp này cần phải hoạch định nguồn lực tài chính và có những giải pháp cân đối vốn để tự giải cứu mình chứ không thể kêu gào sự giải cứu từ Chính phủ. 

Hiện nay, nền kinh tế vẫn còn khó khăn do nhiều nguyên nhân. Tuy nhiên, diễn tiến cho thấy nền kinh tế đang tốt trở lại, từ hoạt động sản xuất, kinh doanh đến tài chính, tiền tệ. Điều này là cơ sở cho thị trường BĐS từng bước phục hồi. Các công ty BĐS cần chủ động thực hiện các giải pháp để xử lý khó khăn về tài chính của mình, từ đó trở lại đường đua một cách hiệu quả và chắc chắn hơn. Còn những doanh nghiệp không chịu nỗ lực mà cứ đòi hỏi Chính phủ cung tiền mạnh để giúp thị trường BĐS hồi phục thì con đường phá sản sẽ ngay trước mặt. 

Sự suy thoái của BĐS nhìn ở góc độ tích cực cũng là một sự thanh lọc để thị trường lành mạnh hơn, vốn chảy vào đúng lĩnh vực cần thiết, thúc đẩy sự phục hồi, phát triển kinh tế, đưa BĐS về đúng giá trị thật của nó, phát triển bền vững và hiệu quả theo nhịp phát triển của nền kinh tế.

 Tiến sĩ Đinh Thế Hiển